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✨京基璟誉府✨✽✽✽✽

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总占地面积约2.76万㎡，总建筑面积约40.3万㎡，计容建筑面积约31.3万㎡，容积率11.35，绿化率40.01%，共由3栋5座60F超高层住宅+1栋办公楼组成，其中1栋A1/A2座/1栋B1/B2座/1栋C座住宅60F，3栋办公楼62F，2栋是一所18班制幼儿园。

总规划1624户，其中商品房有489套，3梯4户/3梯5户设计，回迁房1135套，地下5层，规划停车位2015个。

项目基本信息

开发商：深圳市京基房地产股份有限公司

建筑面积：约84万㎡

可售套数：489套约

主力户型：70-180㎡

交楼标准：精装

封顶时间：2024年8月

车位数：2015个

梯户比：3T4、3T5

物业费：5.9元/㎡·月

物业公司：深圳市京基物业管理有限公司

项目外立面选用节能高端的LOW-E在中空玻璃，并以铝板线条勾勒，看上去大气典雅、灵动飘逸，将“东湖之畔，滟潋波光”的理念演绎的淋漓尽致。

项目效果图，仅供参考

从进门开始，又规划了三重归家礼序，仪式感满满。

第一重：轩昂高耸的门庭，气势恢宏；

第二重：近1万㎡艺术园林，一步一景，风光旖旎；

第三重：约6m挑高入户大堂，尽显尊崇。

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项目效果图，仅供参考

园林归家的精致优雅从主入口就能感受到。

拾级而上，草木葳蕤生香，来到邻里中央花园，高大挺拔的树木、低矮的灌木搭配阳光草坪，错落有致，层次分明。

还有健身型泳池，热情又不失私密，还贴心设置了可供儿童戏水、游泳的浅水区。就连儿童乐园的树木，也选取不同形状、不同颜色的叶片，真正寓教于乐。

在此，一家老小的休闲、娱乐需求都能被照顾到。

园林效果图，仅供参考

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项目周边航拍实景图

交通配套

4快速：毗邻东湖路、太白路、东晓路等城市主干道，0距离丹平快速，快速接驳坂银通道，清平高速，东部过境高速，瞬达全城；

3口岸：15分钟车程覆盖罗湖、文锦渡口岸，30分钟车程达莲塘口岸，高效通行深港，畅享双城生活;

2高铁：深圳站、罗湖北站（在建中，计划2028年通车运营）;

2地铁：距离5号线布心站约600m，距离5/7号线太安站约700m，快速换乘1/2/9号线。

商业配套

项目自带约2万㎡商业，周边5大商圈环伺

约1km范围：约6万㎡喜荟城、12万㎡天河城双购物中心；

约2km范围：约10万㎡京基KKTIME、6万㎡IBC MALL、12万㎡华润万象汇等商圈。

教育配套

项目自带1所4800㎡的18班幼儿园，紧邻翠园东晓教育集团旗下东晓小学、布心小学、布心中学等老牌省一级名校，十大优校环伺，家门口一站式名校教育，启序菁英未来。

生态配套

【独屹贵胄之地 山水大城终藏】

项目坐落于淘金山贵胄之地，私享38万m²原生山脉及300万m²浩瀚东湖头排景观，承袭豪宅基因，一面近揽山水宁静，一面执掌城央繁华，缔造新时代奢居典范。

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【一湖三山五公园 24H鲜养生活】

紧邻一湖三山五公园，傲据60.5平方公里深圳水库保护区一线，深港唯此6000万㎡生态恒产。直面深圳最高峰梧桐山，淘金山、围岭山簇拥，下楼即达东湖公园、咫尺翠湖文体公园（罗湖最大的社区公园）、淘金山绿道、围岭公园、布心山公园、东晓儿童友好公园等，畅享24H生态鲜氧。

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小区规划方面：京基璟誉府小区规模较大，有近1万㎡景观园林和1.3万m²公共配套，提供了更丰富的公共活动空间和更好的居住体验，相比一些老旧小区或规模较小的小区，在社区环境和配套设施上更具优势。

户型图

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房产信息：

年报解读 | 龙湖集团：稳固基底，扎实推进高质量发展

聚焦高能级城市，建设“好房子”

聚焦改善性需求，实现高质量销售和回款。2024年，龙湖集团积极响应建设“好房子”号召，聚焦改善性需求，全年实现合同销售额1011.2亿元，销售面积712.4万平方米。龙湖集团持续聚焦签约质量，实现高质量回款，销售回款率超100%，年内首开项目平均去化率近80%。分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在占比分别为28.7%、19.3%、27.2%、15.3%和9.5%，一二线城市销售占比超90%，其中，上海观萃拿地后7个月三次开盘已近清盘；成都观萃、佛山御湖境等年内开盘项目均实现清盘。

图：2024年龙湖集团各区域销售金额占比 企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

高品质交付，满意度持续提升。依托“以新交心”智善交付体系，龙湖集团不断升级用户体验，以品质交付兑现美好生活。2024年，龙湖集团在全国43座城市交付约10万套房源，20%实现提前一个月以上交付，交付满意度超过90%。龙湖坚守善待初心，截至2024年末，龙湖集团累计交付房源数已经超过百万套。

持续优化土储结构，精准补充土地。在市场“止跌回稳”的趋势下，龙湖集团适时、精准补充土地，推进土储结构优化与提质。2024年，龙湖集团于北京、上海、杭州、成都等高能级城市获得土地9宗，新增土储总建筑面积83万平方米，权益面积为39万平方米。截至2024年12月31日，龙湖集团土地储备合计达3312万平方米，权益面积为2426万平方米。

经营性业务保持健康发展，贡献稳定收入与利润

2024年，龙湖集团运营、服务业务保持健康发展，贡献稳定的收入和利润，成为龙湖集团保障盘面安全、实现高质量发展的稳定器和强引擎。

运营及服务业务贡献占比达21%，成为重要业绩贡献源。2024年，龙湖集团实现营收收入1274.7亿元，其中，运营及服务业务合计实现收入267.1亿元，同比增长7.4%。期内，运营及服务业务在集团营业收入中的贡献占比达到21%，成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

商业投资业务收入同比增长7%，销售客流两位数增长。运营业务板块持续深化全国一二线核心城市布局，2024年不含税租金收入为135.2亿元，同比增长4.5%。具体来看，商业投资业务2024年租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%，较2023年末进一步提升。销售客流均实现两位数增长，营业额同比增长16%，日均客流同比增长25%。全年新增运营11座天街，高质量兑现开业。截至2024年，龙湖商业累计开业运营商场达89座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国23座城市，运营总建面为930万平方米，合作品牌超6900家，战略合作品牌超400家，通过项目改造升级及精细化运营，为客户带来多元且优质的场景体验。

“龙智资管”六大业务单元稳步发展，构建全周期、全业态的资产管理能力。龙湖集团资管旗舰品牌“龙智资管”，通过长租公寓、服务式公寓、产业办公、活力街区、妇儿医院及健康养老六大业务单元，构建全周期、全业态的资产管理能力，全年实现收入31.8亿元，基于不断迭代的资管能力，助力资产保值增值。其中，截至2024年12月31日，长租公寓品牌冠寓累计已开业12.4万间，通过精耕产品和服务不断升级租住体验，整体出租率保持在95.3%的高位区间，租金收入26.5亿元，同比增长4%，盈利能力行业领先。

物业管理外拓占比超60%，龙湖龙智造实现营业收入12.1亿元。以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%。毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。其中，龙湖智创生活的物业管理业务稳步增长，期内总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米，外拓占比超过60%。通过智慧科技系统升级，龙湖智创生活针对安全防控、节能降耗、空间运维等多场景管理，让空间的使用更便捷、服务更人性化、管理更高效。“智慧营造”品牌龙湖龙智造完整集成龙湖集团三十余年全业态建造、运营经验及行业领先的数字科技能力，提供覆盖研策、设计、建管、精工、千丁数科等多模块的一站式、全业态服务。2024年，龙湖龙智造实现营业收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元，为客户提供高品质营造服务，助力价值兑现。

债务结构持续优化，有息负债稳步下降

龙湖集团秉持克制、审慎且高度自律的态度，构建债务安全与现金流安全的坚实底座。截至2024年12月31日，龙湖集团综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。

2024年，龙湖集团如期归还境内公开债117亿元，提前兑付CMBS 72亿人民币，分批次全部提前偿还于2025年1月到期的94.5亿港币银团贷款。2025年一季度，龙湖如期兑付“22龙湖01”、“20龙湖02”、“20龙湖04”三支债券，年内龙湖已累计兑付公司债近65亿元。此外，至2026年底，龙湖无境外公开债券到期，供应链ABS、商票等龙湖均已清零。

ESG纳入战略决策核心，构建覆盖全生命周期的公益项目矩阵

2024年，龙湖集团积极践行低碳理念，所有新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准；同时搭建覆盖全业务链条的数字化双碳管理平台，全面推进减排目标的实现。

秉承“善待你一生”的使命，龙湖公益基金会聚焦于不同年龄段人群的实际需求，构建覆盖全生命周期的公益项目矩阵，截至2024年12月31日，累计帮扶超234万人。龙湖集团及创始人、龙湖公益基金会累计捐赠超20亿元。

结语

面对新发展阶段，龙湖集团将协同发展五大航道业务，以战略定力的长期坚守、风险底线的恪守敬畏、客户导向的深度锚定，持续锻造核心竞争力，稳固企业基底，磨练穿越周期的韧性，实现高质量的转型与发展。