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翠园华府·超配生活体

主力建面约85-90㎡三房现楼住宅

————为每代人的生活而超配

为深圳罗湖布心片区以“地铁口+学区资源+现房交付”为核心卖点的刚需改善型项目，翠园华府凭借双地铁+教育强区+价格倒挂吸引购房者，但也面临高容积率+居住混杂+交通拥堵等争议。以下结合最新市场动态解析其核心价值与风险👇

一、基础信息

开发商：深圳市宁图顺实业有限公司

物业：深圳东晨物业（服务费6.5元/㎡·月，车位比1:1.13）

定位：15.5万㎡综合体（含住宅、公寓、商业），主推“现房+翠园学区+地铁口”概念

价格：

备案均价

：8.9万/㎡（精装），工抵房折后单价6.5万/㎡起

总价范围

：556万-1174万（75-129㎡二至四房）

体量：总建面15.5万㎡，容积率9.49（深圳罕见超高密度），绿化率30%

交付时间：2023年底现房交付

二、核心优势

✅ 交通与教育

三地铁覆盖：

3号线水贝站

：步行500米，6站达福田CBD，30分钟通勤罗湖中心

5/7号线太安站

：步行1公里，接驳深圳北站、西丽枢纽

规划深惠城际

：清水河高铁站（在建）强化湾区通勤效率

学区资源硬核：

翠园中学东晓校区

：对口初中，中考公办录取率84%，连续13年罗湖区均分第一

东昌小学/松泉实验学校

：步行1公里内覆盖多所公立小学

✅ 商业与生态

商圈联动优势：

自建商业

：约1万㎡底商，联动粤海城（12万㎡）、IBC MALL（10万㎡）等大型综合体

消费升级

：2公里内覆盖喜荟城、万象汇等8个购物中心

1公园环绕生态：

围岭山+洪湖公园

：步行可达87万㎡绿肺，高层可瞰梧桐山、深圳水库景观

✅ 户型与促销

中小户型为主

：75㎡两房总价556万起，93㎡三房两卫实得约72㎡（得房率77.4%）

工抵房特惠

：部分房源降价30%，叠加赠送10年物业费+家电礼包

三、主要短板

❌ 居住体验硬伤

超高密度社区：

容积率9.49

：45层超高层+3梯6户设计，楼间距仅30-50米，低楼层采光受限

居住混杂

：含1栋保障房及人才房（占比约30%），社区管理复杂度高

交通与噪音：

高峰期拥堵

：布心路、太白路早晚高峰拥堵指数位列罗湖前三

施工干扰

：周边布心工业区旧改（规划98万㎡）预计持续至2028年

价格争议：

备案价虚高

：对比周边二手房（如百仕达花园5.8-6.3万/㎡），价格倒挂优势有限

四、购房建议

刚需上车群体：

优先选择85㎡西南向三房，总价控制在600万内，利用首付分期政策（首付35万起）

验房重点核查隔音玻璃（临布心路户型）及精装工艺细节

学区需求家庭：

锁定93㎡三房两卫，主卧套间+6.7米阳台，但需警惕总价超700万后的流动性风险

长线投资者警示：

押注罗湖“4200亿旧改”红利，但年均收益率预期仅2-3%，需耐受5-8年开发周期

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