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深圳深业上城学府

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深高北+北站红山双核心

学区房的正确打开「姿势」

深业上城学府的出现，不仅给了龙华家长一个提前锁定深高北的机会，更为当今市场揭示了购买学区房的底层逻辑：

到底怎样的房子，才是值得出手的学区房？楼兔子认为，优质的教育资源，超核心的地段价值，舒心的居住体验，向来缺一不可。

1、优质教育资源，稳坐龙华公办初中top1

深业上城学府一路之隔的深高北（深圳高级中学北校区），背靠深圳“四大名校”之一的深圳高级中学教育集团，是深圳办学质量最好的学校之一。

自落地龙华以来，深高北中考成绩常年稳坐龙华公办初中TOP1。

中考四大、八大率一直保持全市第一梯队，堪称无数龙华家长的“梦校”。

2023年中考，龙华区的最高分，594分，来自深高北！

2023年高考，深圳高级中学斩获优秀的成绩！清北录取15人，较2022年增加5人，600分以上550人，600分率62.5%！

顺带一提，深高北新校区已扩建完成，新、老校区共有小学、初中99个班次，目前有58个班次投入使用。

以后，新、老校区双加持。对于担心积分的家长来说，这无疑是个好消息，意味着未来孩子有更多机会进入深高北。

2、占位中轴的核心地段，板块价值持续增厚

深业上城学府所在的北站国际商务区，占地约6.1平方公里，总建面约960万，计划总投资2000亿，是深圳七大总部基地之一，更是“万亿级深圳中轴脊梁”的黄金C位！

根据规划，这里定位打造世界级「城市会客厅」，主攻总部经济、国际商务、创新金融。

目前已有美团科技总部、深圳高铁、深圳通、华阳国际、稳健医疗、中铁三局等30余家知名龙头企业进驻。

高楼林立，精英汇聚，车流来往，很有福田CBD的味道！

3、北站&红山双核配套，10min高配生活圈

正因占据了“城市会客厅”的封面位置，这里几乎集中了整个龙华区最精华的生活配套！

约500米直达的约16万㎡绿芯公园，以及周边北站中心公园等大型公园，共同打开“最美城市会客厅”的画卷。

值得一提的是，绿芯公园不仅只是一个城市休闲公园，它还有大剧院、视觉艺术中心、多功能展厅、时尚活力运动、青少年科创体验等非常丰富的功能。

深圳图书馆北馆、深圳美术馆新馆、龙华城市客厅（展览馆）、演艺中心（演艺馆）、深圳市文化新馆（建设中）等文体场馆环伺周边，带来媲美福田中心区的丰盛生活体验。

商业方面，周边不仅有红山6979、壹方里、龙华天虹、华南首家Costco等商业旗舰体环伺，还计划引入约13.4万㎡万象系高端商业，平时吃喝玩乐完全不愁。

交通方面，项目距离深圳北站约600米、红山站约800米，可以乘坐地铁4/5/6号线，便捷通达全市，乘坐高铁出差旅游同样方便。

未来，这里还规划了地铁27号线，建成通车后可以直达科技园、深圳湾、前海等核心区域，大大缩短通勤时间。

优质教育资源+中轴核心地段+繁华生活配套，共同成就了深业上城学府——这里不仅仅能够给孩子一个良好的教育氛围，更能真正满足一家人的居住现实可能性。

这样的好房子，才能真正拥有穿越周期的力量！

新晋学位天王即将登场

展厅开放，国企口碑更安心！

北站&红山双核心的顶级城市配套，满足了购房者最核心的置业需求；深高北优质教育资源的加持，让深业上城学府有了价值“杀手锏”。

此外，深业国企品质，又给了购房者一颗“定心丸”。

深业集团是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，深耕深圳40余年，可谓深圳政府的“亲儿子”。

从豪宅标杆深业上城，罗湖深业东岭，再到深圳地铁上盖标杆塘朗城，前海网红盘颐湾府，北站热门盘深业上城学府，深业置地在深圳已经缔造了一大批引领城市人居的标杆作品。

在当前的楼市形势下，项目有口碑国企的品牌背书，安全性、确定性更高。

项目将推售建面约80-142㎡人文雅宅，目前展厅已经开放，美学展示空间开放在即。

深业上城学府各项评分

值不值得买？

地段、居住：

评分（总分20分）：16分

深业上城学府位于北站与红山之间， 这两个板块可以说是龙华区最核心的地段。

深圳北站总部基地作为深圳七大总部基地之一， 发展潜力还是非常大的。

以前周围大多都是荒地，这几年开发速度加快， 整个片区的面貌焕然一新，长期价值看好。

由于深业上城学府是单体项目， 花园太小，还有酒店，而且和其他住宅小区相隔较远，整体的居家氛围不会太好。

学位：

评分（总分20分）19分

教育资源是深业上城学府最核心的卖点， 与深高北新校区仅一街之隔，小孩上学非常方便。

新校区 原本规划是九年一贯制，现在改成初中部。

原来的 老校区是小学部，距离项目也就三四百米远。

商业：

评分（总分20分）18分

虽然项目自带五星级酒店，但是没有商业规划。

马路对面就是鸿荣源旗下建面约5万㎡的壹方里， 目前已经开始招商了。

从项目出发约500米处可以到达深圳北站缤果空间， 约600米可以达到红山6979商场， 2 公里范围内还有Costco。

再远一点，开车3公里左右可以到达龙华壹方天地购物中心， 未来还有万象华润， 期待值很高。

日常生活消费和购物需求都能得到很好的满足。

交通、文体配套

评分（总分20分）：19分

项目距离深圳北站约600米，在此可以乘坐地铁4/5/6号线， 还能乘坐高铁通往外省。

到红山站也就800米 左右，未来 周边还有规划建设的27号线。

公共配套方面： 有华润代建的酷似UFO的绿芯公园，以及深圳市文化馆新馆、深 圳市美术馆、深圳市图书馆北馆等。

毫不夸张地说，整个 龙华区最精华的配套都集中这一块了。

价格：

评分（总分20分）：16分

限价8.05万/㎡， 最小户型为80㎡，是上车深高北学区房较低的门槛。

目前周边 二手房的价格虽然一路走低，但差不多已经到底部了，新房的安全垫还是要更高一些的。

总体评分（总分100分）88分

优点：

1、学区优秀凸显价值

2、位于北站核心区和红山片区之间，两边配套通吃

3、片区具有增长性

不足：

1、小区地块不大，花园偏小

2、地块有商业性质酒店，不够纯粹

3、整体跟深高北其他住宅有一定距离，感觉被孤立掉的感觉，对整体住家氛围有一定影响。

去年开盘的众福红山印去化还不错，首开热销8成， 深业上城学府大概率卖的也不会差，深高北学位的含金量依然会很高。

深圳深业上城学府

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房产信息：

2024年1-3月保定房地产企业销售业绩TOP10

2024年1-3月，保定房地产企业销售业绩TOP10合计成交金额为13.6亿元，市占率为65.8%，销售面积为12.7万m²，华中集团、石榴集团、中翔房地产销售业绩位列前三甲。

更多保定房地产市场研究，“中指云”获取

https://www.cih-index.com/

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）特别声明：房地产企业销售数据统计是以2024年1月1日-3月31日期间销售的并表商品房（包括商品住宅、写字楼、商业、公寓等）为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经严格项目审核和数据复核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

根据中指研究院监测显示，2024年1-3月，保定TOP10房企合计销售金额为13.6亿元，合计销售面积12.7万平，市占率分别为65.8%、67.5%。销售额方面，TOP10门槛值为0.82亿元，华中集团销售金额达2.34亿元，位列排行榜首位；石榴集团实现销售业绩2.18亿元，位列第二名；中翔房地产销售金额约为2.02亿元，位列第三名。销售面积方面，TOP10门槛值为0.64万平，石榴集团、华中集团、爱情地产分列销售面积榜单前三位，销售面积分别为2.45万平、1.85万平、1.76万平。

数据来源：中指数据CREIS（点击查看）特别声明：各房企项目销售数据统计是以2024年1月1日-3月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在保定市域范围（统计范围：莲池区、竞秀区、满城区、清苑区、徐水区）的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的企业和项目，由企业提供相关文件，经严格项目审核和数据复核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

2024年1-3月，保定商品房销售金额排行榜TOP10项目合计销售金额为9.3亿元，合计销售面积为7.3万平，市占率分别为45.0%、39.1%。其中，石榴集团开发的春景苑项目位列销售金额榜首位，销售金额为1.75亿元，销售面积1.58万平；华中集团开发的彩虹城项目位列榜单第二位，销售金额为1.46亿元，销售面积1.24万平；爱情地产开发的爱情城项目位列榜单的第三位，销售金额为1.07亿元，销售面积0.86万平。

▍政策环境

政府工作报告强调标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式

化解房地产风险仍是重要方向。政府工作报告中涉及房地产的内容多数出现在“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”章节，强调“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险,维护经济金融大局稳定”“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展”，由此可见，标本兼治化解房地产风险仍是2024年防风险重要目标，鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。

加快构建房地产发展新模式。2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”以来，近两年行业新发展模式的探索持续深化。本次政府工作报告提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致，房地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。长期来看，房地产新模式内涵丰富，从行业角度，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举以及土地管理制度改革、完善金融财税配套制度等是房地产发展新模式的重要方向。从企业发展模式来看，在新形势下，伴随着行业加快构建新发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，存量运营重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。

▍住宅市场

（1）房价：新房成交价格指数底部盘整，二手房成交均价持续调整

新房：整体来看，保定市新房成交均价仍处于低位震荡阶段，新房价格指数连续三个月维持不变。2024年3月，保定新建商品住宅均价为8864元/平米，环比持平；同比下跌0.03%，跌幅较上月持平。

二手房：截至本月，保定市二手房价格指数延续调整趋势，本月样本均价为9663元/平米，环比下降0.41%，已连续28个月下跌；同比来看，二手房成交均价同比跌幅有所扩大，本月下跌3.65%，降幅较上月扩到0.14个百分点。

图：2020年-2024年3月保定新建商品住宅销售均价及环比走势数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/

（2）成交规模：春节后市场呈现良好复苏态势，成交规模成倍增加

本月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交套数近400套，成交规模为4.86万m²，春节后市场呈现出一定的复苏态势，成交规模较上月增加106%。其中，竞秀区成交面积为2.31万平，成交面积占全市比重达48%，居全市各区首位；莲池区新房成交面积居全市第二位，成交面积为2.18万平，成交占比为45%；高开区成交面积为0.37万平，居全市第三位，成交规模占比为8%。成交均价来看，高开区成交均价为13737元/平，居全市首位；莲池区、竞秀区成交均价分别为12049元/平和12599元/平。

图：2022年-2024年3月保定主城区商品住宅（不含保障房）月度成交情况数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/

（3）成交结构：80万以下、90平以下刚需产品成交占比回升

从成交结构来看，2024年1-3月，总价80万以下、面积段在90平以下产品成交占比增加。成交总价段，100-150万之间产品成交占比33%，与2023全年持平，仍居首位；50-80万之间产品成交占比较2023全年增加9个百分点至20%，居次席；150-200万之间产品成交占比为17%，居第三位；80-100万之间产品成交占比为16%，较2023年别减少1.7个百分点；50万以下产品成交占比约为3%，较2023全年增加2个百分点；200万以上豪宅项目成交套数占比较2023年减少2个百分点至12%。成交面积段，90-120平之间产品成交占比为37%，居首位，但占比延续回落趋势；120-160平之间产品成交套数占比居次席，占比为34%，占比小幅下滑；90平以下产品成交套数占比约为19%，较去年增加5个百分点；160平以上高端改善产品成交占比约为10%，较2023全年基本持平。

图：2021-2024年3月保定主城区商品住宅（不含保障房）成交结构情况数据来源：中指数据CREIS（点击查看）市场监测：https://www.cih-index.com/

整体来看，春节后市场呈现良好复苏态势，3月成交规模成倍增加，竞秀区成交量居各区首位，成交占比近五成；新房成交价格指数底部盘整，二手房成交均价持续调整；总价80万以下、面积段在90平以下产品成交占比增加。短期来看，市场进入传统“金三银四”节点，在年前核心城市限制性政策持续放松、LPR非对称下调以及两会暖风带动背景下，预计新房成交量或将恢复性企稳，但整体市场仍将延续低位盘整。