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一、地理位置与交通便利性

金众云山海公馆位于深圳市南山区港航路，南山区第二外国语学校（集团）赤湾学校西南侧约100米处。其地理位置优越，靠近前海和蛇口，生态资源丰富，背靠大小南山，部分高楼可远眺深圳湾海景。交通方面，地铁2号线、5号线和12号线交汇于赤湾站，实现三轨通勤，连接前海、宝中、深圳湾和香蜜湖等区域，出行便利。

金众云山海公馆项目具体位于南山区招商街道赤湾三路与郑和一路交汇处西侧，前身为蛇口渔一实业股份征地返还地项目，包括东区和西区两个地块，总占地面积约3.62万㎡，规划总建筑面积约19.5万㎡，计容积率建面约15万㎡，包含回迁住宅、商品住宅、幼儿园、裙房商业、基础配套设施等指标。

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【项目名称】金众.云山海公馆

【占地面积】约3.62万㎡

【建筑面积】约19.5万㎡

【在售户型】1栋 129-174㎡ 4-5房，3栋111-116-117㎡4房

【朝向】1栋 01户型东南、02西南、03 04正南 3栋 01 05 06户型东南、02 03 04西南

【项目层数】1栋37层、3栋36层

【层高】约3.1米

【周边学校】配建双18班幼儿园（建设中）、南二外赤湾学校、深圳贝赛思国际学校、南山中英文学校

【批地产权】2023年3月（70年住宅）

【水电】民水民电

【交付标准】精装

【交房时间】2026.6月底

【总 户 数】约814套（西区334套、东区480套）

【得房率】约80%

【车 位 比】1 : 1.1

【物业公司】中盈物业

【物 业 费】7.8

【容 积 率】西区规定容积率约3.45，东区规定容积率约4.86

【绿 化 率】约30%

【梯 户 比】2T4、3T6

【开发商】深圳粤美投资有限公司（金众地产集团旗下）

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交通配套

地铁交通：步行约200米，即可抵达2/5号线的赤湾站，项目与深圳首条环形地铁15号线紧密相连，为您的出行增添更多选择与便利，此外，周边更有12号线、28号线（规划中）以及24号线（规划中）等地铁线路汇聚，后期连接前海、后海总部基地、宝安中心、留仙洞总部基地、福田香蜜湖等城市价值核心区。

干路交通：1.5公里范围内有兴海大道、南海大道、望海路、港湾大道、月亮湾大道等多条主干道，想去前海、宝中、福田，说走就走！

水路交通：10分钟车程可达太子湾邮轮母港，连接香港、澳门及大湾区城市，甚至可直接邮轮出国旅游。

教育配套：项目自带幼儿园，周边有南二外赤湾学校，该校有41个班，其中小学26班，初中15班，是1所九年制公办学校；南山中英文学校，该校是1所12年制的国际学校，涵盖小学，初中，高中，于2023年9月份已经正式开学，并且开办了协同港籍学生班，是一所获得深圳教育局和香港教育局统一批准的港籍子弟班。这也就意味着学校办学稳定，学生可无缝衔接香港的学校。

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商业配套：项目自带底商，一路之隔有约4.6万㎡赤湾汇商业（待营业），约1.8公里有约46万㎡的太子湾高端商业（在建，建成后将会是整个深圳最大体量最高端的商业体，内有K11ECOAST兰桂坊太子湾等），约2.2公里有海上世界，2站可以抵达前海印里前海世贸中心等商业综合体。

K11ECOAST是K11在内地的首个旗舰项目，计划在2024年底开业运营，总建筑面积约22.85万㎡，延续了K11品牌 “艺术·人文·自然”三大核心元素，涵盖K11购物艺术中心、K11 HACC多用途艺术展览空间、K11 ATELIER办公楼及Promenade海滨长廊等。

K11 ECOAST致力打造中国有影响力的海滨文化艺术区，开业后将成为深圳最大的购物中心之一，也是粤港澳大湾区的商业新标杆与名片。

【蛇口豪宅带 高端生活圈】

项目坐落于蛇口豪宅带，半山臻境、山语海、鲸山觐海、汉京九榕台、兰溪谷、龟山别墅等众多豪宅择址于此，进阶高端圈层生活

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休闲•生态

七园为邻：约2公里范围内，有大南山公园、小南山公园、文天祥纪念公园、华英路景观公园、赤湾公园、兴海公园、月亮湾公园等公园环伺

⛩人文沉淀：项目周边遍布历史遗迹，有文天祥纪念公园、天后宫、赤湾烟墩、左炮台等，见证宋明清三个时代的历史印记

在小区环境方面，金众云山海公馆凭借其优越的地理位置和精美的景观设计为业主打造了一个舒适宜居的生活环境。小区绿化率高达约30%，绿树成荫、花香四溢。同时，小区内还配备了完善的休闲设施和运动场所，如健身房、游泳池、篮球场等，满足了业主的日常休闲和运动需求。

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作为金众TOP级公馆系迭新之作，金众·云山海公馆兼具稀缺地段和高品质产品力双重加持，于蛇口双湾处，与山海交融，金众云山海公馆代表深圳住居顶端水准。

金众·云山海公馆以人性化的尺度规划，考究的空间细节，此次匠心打造的建面约116-155㎡新品备受赞誉。

建面约116㎡多功能四房，U型明厨设计，客餐厅精致一体连通阳台，空间宽绰通透；主卧套房奢适舒阔，带独立卫浴+宽景飘窗，高阶雅致奢享；

建面约117㎡通透大横厅，阳光盛景无限，卧室均设置飘窗，不仅空间利用率更高，且采光观景更佳。主卧配置独立卫浴和步入式衣帽间，起居更私密、舒适；

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平面图：

户型分析：

建面约111㎡竖厅4房2厅2卫，分布在3栋的04、05户型，打造了极致四房，相对市面上同面积产品常为三房配置而言，为生活和兴趣多预留了“一间房”，把空间发挥到极致，在改善类型产品中难得一见。

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建面约116㎡竖厅4房2厅2卫，分布在3栋的03、06户型，有西南和东南朝向，竖厅格局，所有空间都比较均衡。非常理想的4个房间的布局，4开间朝南向。几乎每个房间都是满开间的飘窗增加使用率，次卧还可以做270度的一个转角飘窗，实现双面采光，主要就是配置了一个多功能的套房设计，居住更舒适。

建面约117㎡横厅4房2厅2卫，分布在3栋的01、02户型，阳台为西南和东南朝向，横厅设计，南北通透，与116㎡同个面积在横厅设计，自然是可以满足南北通透的需求。

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建面约129㎡竖厅4房2厅2卫，分布在1栋的03、04户型，西南朝向，竖厅格局。

是116㎡竖厅户型的放大版，一体化餐客厅让空间观感更通透，从约6.8米宽景阳台向外望去，可无遮挡看园林景观。阳台直通一间卧室，美景就在床边。主卧配置一个大飘窗，将采光和景观面放大。

建面约174㎡横厅5房2厅3卫，分布在1栋的01、02户型，有东南和西南朝向，横厅格局。

同样做到五开间朝南向，夏天享清风，冬日晒暖阳。还享有约7.3米超长阳台，搭配约7.4米超大横厅，会客休闲气度十足，观景远眺一览无余。奢侈双主卧套间设计，保障熟人私密性，尊重并平衡两代的生活习性。

楼市新闻：政策史无前例的给力

房地产总方针：“止跌回稳”被列为房地产首要任务，也就是要坚决杜绝楼市下跌！只许上涨，不许下跌。史无前例的止跌回稳组合权，救市政策持续发力，“调效”将越来越明显。救市政策只会增加，直至房价走上回升轨道。

货币政策迎来“15年最宽松”。2025年货币政策是“适度宽松”，这是近15年首度提出。2025年的货币政策将是过去15年最宽松的。有望加大逆周期和跨周期调节力度，超常规地进行预调，彰显前瞻性，并继续降准降息。

货币宽松，就是大放水，优质资产会成为最先接水的地方，优质资产也是最能吸水地方。2015年、2021年的货币政策小宽松，分别引发了房价大涨，2025年会例外吗？

财政迎来“25年最给力”。以前的财政政策主要提法是稳健、积极，2025年的财政政策是“更加积极”，是近25年来首次提出。2025年的财政政策将是近25年来支持经济力度最大的。已经公布了2024-2028年化债12万亿元，这是史上化债规模最大的一次。

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