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深圳润宏城

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润宏城项目位于深圳市光明区凤凰街道13号线二期月亮路站旁，整体规划容积382.51万㎡超大体量城市级，集轨道交通、优质教育、城市公园、创新产业、品质居住于一体，打造“宜居、宜业、宜游”都市生态标杆大城。

——高配全优教育——

人文优教，3所九年一贯制学校+多所幼儿园

成长教育配置：片区更新单元内规划3大九年一贯制学校和多所幼儿园，把课堂放在家门口；

深圳实验光明学校（集团）深圳市光明区塘尾第一学校（暂定名）官宣落址：今年12月初，深圳实验光明学校（集团）深圳市光明区塘尾第一学校（暂定名）官宣落址，落址润宏城一期旁！与此次落位的深圳实验光明学校首批成员校仅一路之隔，近在咫尺。

优质学校环伺：汇聚深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校、深圳小学光明曙光学校、深圳市光明区凤凰城实验学校。

（*以上内容旨在提供相关信息，不代表我司对学校规划建设、学区划分和就读政策作出承诺，最终规划建设、学区划分及就读政策以政府规划及教育主管部门、办学方颁布的政策和规定为准。）

润雅园作为项目首发地块，将规划建设3栋47层超高层住宅和一栋4层18班幼儿园以及部分底商配套，东侧为茅洲河公园绿道。

『润宏城·润雅园』加推其位于2栋A-B-C座的住宅，本次共有635套商品住宅房源取得预售备案，加推建面约81-83㎡竖厅；约92-93㎡竖厅；约93-95㎡竖厅；约107-108㎡横厅；约108-111㎡；约133-134㎡竖厅，三至四房户型，共计6种户型。

户型建面约81-134㎡ 3-4房，采用全凸窗体系、大面宽多开间、LDKB一体设计，灵动布局升级居住体验。

A户型-81-83㎡的3房2厅2卫，设计的竖厅格局，LDKB一体化，客厅3.35米开间，双凸窗主卧套房，西南及东南朝向。

B户型-94㎡的3房2厅2卫，设计的横厅格局，餐客一体，客餐厅开间5.9米，全屋凸窗设计，全明采光，南北通透。

C1户型-93-95㎡-3房2厅2卫，设计的竖厅格局，大气方厅，同面积段难得的LDKB一体化设计，客厅4.25米开间，双凸窗主卧套房，西南及东南朝向。

C2户型-92-93㎡-3房2厅2卫，设计的竖厅格局，大气方厅，同面积段难得的LDKB一体化设计，客厅4.25米开间，双凸窗主卧套房，西南及东北朝向。

D1户型-108-111㎡-4房2厅2卫，设计的横厅格局，无界横厅LDKB融合，约11米超大宽面，客餐厅5.8米开间，全屋凸窗，双凸窗主卧套房，南北通透。

D2户型-107-108㎡-4房2厅2卫，设计的横厅格局，无界方厅，客餐厅5.75米开间，超大观景阳台5.75米，全屋凸窗，双凸窗主卧套房，南北通透。

E户型-133-134㎡-4房2厅3卫，设计的竖厅格局，LDKB一体化，客厅开间4.5米，五开间朝南，约15米面宽，L型转角环幕大阳台，270度环幕视野，双套房设计，主卧双凸窗，超宽视野，东南朝向。

作为华润置地润系升级之作，润宏城承袭润系高阶产品的经验积淀与创新思考，以兼容并蓄的开放姿态，探索深圳品质人居的赋新表达。

为了不负这块宝地，润宏城从小区整体布局、选材用料到户型设计，都严苛按照高标准来推进，倾尽所能匠心打造产品。

1、“悬浮的花园”，细节之处见功夫

到了润宏城，映入眼帘的就是一个“悬浮”的花园，一步一景，郁郁葱葱的树木、石材的点缀，搭配宛如天空之境一般的水面，恰到好处，让人第一时间就能感受自然的芬芳，将独具一格的时尚美学演绎得淋漓尽致。

水面的艺术悬厅，令人忍不住就此停歇，感受一下清风徐来，云卷云舒的美好，尽显惬意。城市展厅的外立面时尚简约，虚实结合，提供了丰富的视觉体验感。

从润宏城对城市展厅打造的用心就能看出，润宏城对待细节处理的耐心，以及对品质把控的严苛。在如今这个浮躁的市场，真的太难得了。

润宏城城市展厅实景

2、尊享归家礼序，多动线仪式体验

润宏城打造了多重归家礼仪：酒店式落客+挑高超8米大堂，地下光路+地下车库光厅，精心设计的地上地下归家路线，带来尊崇仪式感。

而且，每一重归家礼序的背后，润宏城都花了大量的心思去打造。

示意图，仅供参考

3、多维园林系统，让生活成为度假

作为全新润系标准示范作品，TOD城市度假花园住宅，润宏城从人居需求出发，通过亲自然森居系统，约400㎡景观泳池，达尔文营地，打造度假感立体景观园林，创造更精致更自然的都市生活场景。

示意图，仅供参考

4、宏发物业，六心服务享尊崇

据悉，润宏城住宅一期为宏发物业，是国家一级资质物业管理企业。

宏发物业将提供贴心楼栋管家服务，定制化的“六心”细节服务体系，致力于为业主提供“满意+惊喜”的物业服务体验。

示意图，仅供参考

5、华润置地联袂宏发集团，强强联手，交付有保障

房子再好，如果不能保质保量的按时交付也白搭。特别是近两年，因开发商资金出现问题，导致收楼困难的例子不少。

所以，现在买房一定要选品牌房企，要选有口碑，而且发展稳健的品牌房企，这样才最省心，尤其是国企、央企。

润宏城就自带“双保险”，由华润置地和宏发集团双强企联袂打造，完全不用担心交付问题。而且两者在市场的口碑都非常好，赢得广大置业者的高度认可。

两大品牌房企都有非常丰富的地产开发经验，施工管理体系完善，无论是小区品质还是后续规划配套的兑现都更有保障，物业服务也会更好，住得更安心。

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房产信息：

快评｜上海土拍松绑“7090”，参拍民企均摇中热门地块

4月16日，上海完成了2024年第一批次二轮集中土拍，挂牌的6宗地均成功出让，总建面34.9万平方米，成交总金额约118.9亿元。本次供应不乏静安中兴路这样的中心城区优质地块、闵行浦锦热门地块，不过与一批次首轮土地相比，质量略有下降。整体上来看，市场热度不及一批次首轮，3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，整体溢价率减至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。

同日开拍的杭州也遭遇“滑铁卢”，挂牌的8宗地有7宗底价成交，唯一溢价成交的地块溢价率也仅有1.8%。房企方面，仅滨江等少数民企继续参加土拍，地方城投拿地占比再度攀高。

01

为满足改善型住房需求、提升产品契合度

“7090”政策悄然松绑上海完成2024年一批次第一轮土拍的当天（3月15日），上海土地市场网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块。供应总建面仅34.9万平方米，体量在历次集中土拍中处于较低水平，但与一批次首轮挂牌地块一致，土地质量相对较佳。就地块分布来看，本轮供地集中在静安、普陀、闵行、浦东、嘉定和奉贤等多个地区，各区域均有1宗，既有静安中兴路内环内稀缺地块，又有闵行浦锦地块这样的热门地块。值得关注的是，这6宗地块的中小套型标准均发生变化，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”。不仅如此，在改善中小套型标准的同时，也调整了中小户型的比例，突破了“7090”的限制，这一改变是从供给侧加大了改善型住房的支持力度。具体来看，6宗地块的中小套型比例要求除普陀桃浦地块为70%外，其余5宗地块的中小套型比例要求也有所下调：浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%；奉贤新城地块为55%；嘉定菊园、静安中兴地块为60%，改善户型的比重明显提升。究其原因，主要是由于当前市场刚需客群明显减少，以中大户型为置业目标的改善客群逐步成为主流，之前以中小户型为主力的“7090”供给政策有些不合时宜，为提升需求和产品的契合度，因此“7090”政策适时调整。

02

闵行浦锦地块有多达12家房企/联合体参拍

但整体参拍热情不及一批次首轮据不完全统计，本次挂牌的6宗地中，普陀区桃浦科技智慧城地块和嘉定区菊园社区地块均仅有一名竞买人，其余4宗参拍房企数量均有多家竞买人参拍。其中，闵行浦锦地块参拍房企更是多达12家，房企参拍热情冷热不均。但整体上来看，受“小阳春”缺席的影响，本轮集中土拍与一批次首轮土拍5宗地均溢价成交相比，房企参拍热情有所下滑；并且从竞拍房企名单来看，依然以央国企为主，民营房企仅有大华、龙湖参拍。

03

市场热度不及一批次首轮

3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价土拍结果来看：6宗地中，有3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，市场分化行情仍在延续，整体溢价率降至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。其中，参拍房企最多、市场热度最高的当属闵行浦锦地块，该地位于外郊环间，距轨道交通8号线江月路站约600米，周边公共设施齐全。教育方面，周边有上海市师范大学附属闵行第三小学、向明中学等；商业设施有浦江城市生活广场、红星国际广场等；医院有仁济医院南院，生活配套比较丰富，因此吸引了多达12组房企报名，包括华润、中铁置业、建发+联发、国贸等企业。最终，经过18轮竞拍，地块已达最高限价，之后通过高品质建设竞报环节、公租房比例竞报两个环节，竞买人均接受7%公租房比例上限指标，之后进入摇号环节，大华成为“幸运儿”，以25.56亿元竞得该地，溢价率10%，成交楼面价42350元/平方米。该地房地联动价69000元/平方米，按照其房地联动价测算的话，地房比为61%，房地差为26650元/平方米，盈利空间虽然不是十分充裕，但考虑到该板块近些年出让地块较少，周边竞品较为稀缺，因此快速去化是大概率事件，在当下的市场环境下，这类可以实现较快周转、资金较快回流的项目成为房企竞相追逐的热点，因此房企参拍热度维持在高位。此外，静安中兴地块市场热度也颇高，该地块紧邻轨交1号线中山北路站，一站直达上海火车站。东侧有中山北路小学、上海大学市北附属中学；1公里范围内有上海金融街购物中心、五月花生活广场等商业中心，静安区闸北中心医院的医疗资源。地块吸引了华润、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企参拍，经过多达20轮竞拍，价格触及最高限价，最终越秀以159682万元的总价摇号竞得，楼面价78197元/平方米，溢价率10.00%。此外，除大华外，参拍土场土拍的另一民企龙湖与建华置地联合体也摇号拿下了奉贤新城地块，成交总价15.37亿元，楼板价18360元/平方米，溢价率为9.55%。

综合来看，5宗纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看，平均地房比为0.55，房地差也均在2.46万元以上，盈利空间还是比较充裕的。其中，盈利最为可观的当属静安中兴地块，该地也是本场土拍起始楼板价和房地联动价最高的地块，房地联动价高达12.1万元/平方米，即使按照新房指导价测算的话，地房比为65%，房地差也达4.3万元/平方米，盈利空间依然较为可观。

04

小阳春不及预期

3月入市35盘平均去化率仅48%

CRIC监测显示，上海的“金三银四”行情并不明显。3月，上海新房成交75万方，虽然环比大涨336%，但同比仍下降了24%。3月共35盘入市，7个日光盘（20%），6个触发积分（17%），平均去化率为48%；开盘情况普跌，并且市区盘表现不及预期，黄浦·庆成府、露香园·云宸均去化不到8成。绿城外滩兰庭低积分触发（58.88），大热的中海·顺昌玖里项目（上海3月成交面积金额双榜首项目，成交面积为10.2万㎡，成交金额为174.98亿元），也仅过限售门槛、未触发积分；外围项目蓄客困难，平推动作频繁。

05

民企运气爆棚

全场唯二的大华和龙湖两民企均摇中热门地块上海本轮土拍延续2022年以来央国企为主力的格局，民企仅有本土大华、龙湖两家。不过这两家房企都运气爆棚，分别摇中闵行浦锦和奉贤新城地块（该地是龙湖&建华置地联合体摇中），其余4宗被央国企拿下。央国企中，当属越秀运气较佳，将本场土拍唯一的内环内地块——静安中兴路地块摇中。这也是在2023年4月的首轮土拍之后，越秀再度在该板块拿地。此外，象屿&联发以23.63亿元、6.49%的溢价率拿下浦东曹路地块，表现也相对较佳。余下的普陀桃浦和嘉定菊园地块分别位于中外环、郊环外，位置相对较偏，参拍房企均仅有1家，分别被中环、保利发展&建发两家房企以26.5亿元、11.83亿元的底价竞得，楼板价分别为44042、22200元/平方米。

整体来看，由于“小阳春”行情缺席，2024年上海一批次二轮土拍热度较一批次首轮有所下降，整体溢价率仅有5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。竞拍结果来看，6宗地中有3宗摇号成交，较首轮5宗地4宗摇号的土拍热度略有下降。参拍的20余家房企仍以央国企为主，民营房企仅有龙湖和大华，民企参拍积极性仍在低位。

不仅仅上海，同于今日进行集中土拍的杭州也遭遇“滑铁卢”，8宗地有7宗底价成交，唯一溢价成交的地块溢价率也仅有1.8%。从竞得企业上看，本轮土拍建发及其联合体竞得3宗、滨江及其联合竞得2宗、国泰世纪竞得1宗、金开城发置业竞得1宗、兴耀与钱塘新区建设联合体竞得1宗。就拿地房企来看，除滨江等少数民企外，民企积极性下降，地方城投拿地占比相应攀高。

土拍热度降温的缘由，一方面，有土地质量下降的原因，典型如杭州，挂牌的8宗地，大都是区域边缘地块，整体素质一般，加之周边竞品众多，去化预期不佳，影响了参拍房企积极性；另一方面，更多地有大环境持续下行有关，“金三银四”缺席，统计局数据显示，1—3月份，新建商品住房销售面积18942万平方米，同比下降23.4%，新房成交数据较去年同期明显下滑，这也在一定程度上打击了房企拿地信心，因此土拍热度不及前期。

但相对个别城市、个别地块的热度变化而言，目前更重要的仍是行业整体的供求平衡。一季度以来上海、杭州、合肥等热点城市均明显放缓了供地节奏，典型如合肥近两次预供地公告均仅放出4宗宅地。在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。建议各城市在供地选择上应当更加精确，在新房去化能力有限的情况下，更加关注出让地块的去化预期和盈利空间。