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中洲迎玺3期，由中洲集团打造，总占地面积约3.69万㎡，总建筑面积约21.9万㎡，计容建筑面积约16.51万㎡，容积率4.24，绿化率40.01%，共由8栋31-48层高住宅组成，其中3栋1-2单元住宅48F，3栋3-5单元住宅31F，5栋1-3单元住宅48F，4栋是1所幼儿园。

总规划1272户，全部都是商品房，其中楼王5栋1单元2梯3户，3栋4-5单元2梯5户，3栋3单元2梯4户，其它栋数都是3梯4户设计，地下室有2层，规划1405个车位，车位比1：1.04。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市黄金台项目开发有限公司

2、物业公司：深圳市中洲物业管理有限公司

3、物业管理费：5.8元/㎡

4、总占地面积：3.69万/㎡

5、总建筑面积：21.9万/㎡

6、容积率：4.24

7、绿化率：40.01%

8、产权年限：1992年12月-2062年12月（70年）

9、总户数：1272户

10、总栋数及楼高：8栋，31-48F

11、梯户比：2梯3户/2梯4户/2梯5户/3梯4户

12、车位数：1405个

13、车位占比：1：1.04

14、交楼时间：2027年9月30日

15、交楼标准：精装

——迎望 · 超核未来主场——

都市核心—— 湾区中轴脊梁

项目处于深圳中轴脊梁，北站超核，是深圳七大总部之一，是深圳市“中优、北拓”战略和都市核心使命担当的发展引擎。十五五规划里，将龙华南部纳入都市核心区范围，在龙华北部规划打造龙华中心。

国际客厅—— 肇始都会未来

深圳北站总部基地作为七大总部基地之一，2000 亿巨资投入，以高标准缔造深圳中芯，形成多元复合的国际会客厅，在北站总部基地升级后，以城市超核为中心，打造全新体验的城市新封面，成就湾区未来枢纽超级地标。

未来枢纽—— 进阶世界的湾区极脉

项目毗邻全国重要交通枢纽-深圳北站，承担起深港都市圈引擎作用，轨道线路多达5条汇聚于此，全城仅此，“1超级枢纽+5地铁+8快速路”多维交通路网，高效连接深圳全城，快速通达全市各核心片区。

高铁-亚洲最大高铁枢纽 ：深圳北站是深圳规模最大、设备技术最先进的客运枢纽，可快速抵达湾区各大核心城区，一地两检，通达香港及全国；

地铁-全城地铁线路最密 ：地铁4/5/6号线交汇于深圳北站、地铁22号线(建设中)/27号线(建设中)、深惠城轨(规划中)联通全城；

路网-四横四纵公路网 ：福龙路、南坪快速、北环大道等“四横四纵”深圳主干道，驾车轻松即可深圳的各核心片区。

璀璨商业—— 进阶超百万醇熟商圈

项目周边近100万㎡ 商圈环伺，汇聚了龙华首家华润万象商业（建设中）、红山6979、华南首家Costco旗舰店等品质商业，国际一线品牌荟萃，演绎未来潮流新主场。

文体时光—— 进阶都会人文顶尖会客厅

深圳展览馆、深圳市文化新馆 （建设中）、深圳演艺馆、深圳市图书馆北馆，深圳市美术馆新馆、简上体育综合体，项目周边汇聚五馆一体文体配套，尽展都会活力生活。

恒久自然—— 邂逅珍致光景

超核“未来之眸”绿芯公园（在建中）、民治体育公园、白石龙音乐主题公园、深圳北站中心公园、南园公园、逸秀公园、玉龙公园、德逸公园等八大生态公园，恒久自然相伴。

康健守护——智享全维优质医疗

拥有全市体量最大的三甲医院——深圳新华医院（24年12月6日正式启用），华南地区规模最大的儿童医院——深圳市第二儿童医院（24年10月31日正式启用），享受未来全龄段优质医疗服务。

中洲品牌—— 匠筑时代经典

实力品牌：深圳市中洲投资控股股份有限公司创立于1984年，于1994年在深交所主板上市（A股代码000042），是跨区域、跨行业、多元化发展的综合性集团企业。

城市运营：中洲不止是开发商，更是城市运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域，是国家房地产开发一级资质企业；业务遍布全国，在深圳目前已经打造中洲中央公园、中洲万豪酒店、中洲大厦、中洲湾等代表项目；

迎系高光：2024年中洲迎玺一二期成交不断长居深圳热销榜前列，三期承袭红盘基因高燃再启，爆款再续竞数争藏。

——迎玺 · 超核奢居样本——

超核样本——巅峰迎玺超作

约45万㎡低密纯居：超核最大体量住区，众多人口集聚，也将带动片区商业繁荣，并促进市政配套设施的落实与兑现。无保障房、回迁房，深圳高端品质级稀缺纯住宅。

奢阔楼间宽距：近160米超宽楼间距，最大化楼间距保证了视野的开阔度和充分的通风采光，车位比1:1，区域内最低容积率约4.24，片区稀缺2梯4户/2梯5户/3梯4户，高私密性，高舒适性。

约1.3万㎡中央森系园林：片区内最大的社区园林，精制“四大隐奢空间”、“三大能量场域”，搭配森系儿童乐园、四季隐形轻氧跑道等，以顶奢酒店园林设计为理念，打造当代年轻人的城市微度假生活。

品质—— 迎系尊崇归家

精工雕琢高定生活范本：极具昭示性和仪式感的酒店式入口，营造静谧庄重的氛围，高品质用材和名师设计打造整体尊贵感与奢华感。

——迎玺三期 超核王炸——

「拥揽」绝对稀缺的纯居力

2025年深圳北CBD唯一住宅供应用地

北站超核中心唯一新规户型新盘

「进阶」全周期家庭理想生活

大户型满足全周期家庭户型，未来生活一步到位

选择多样化，82-144㎡3-5房新规户型产品，满足一切三心二意

房价要涨！要大涨？

最近楼市的地王潮绝对让很多人激动，不用想，绝对有人会联想到2016年的地王潮，然后是房价翻倍，

然而真实的市场是这样的吗？咱们好好分析一下现在的房地产市场。

最近一段时间地王出现的频率确实非常高，先是北京超过10万的楼面价，然后是上海达到16万的楼面价，杭州突破7万的楼面价，成都再次刷新纪录超过4万的楼面价，

这背后的原因其实是，地方城市控制土拍节奏，因为最近几年卖地收入，供地规模大幅度下降，

比如，2024年深圳只出让6宗涉宅用地，而2020～2022年这三年间，深圳出让的涉宅用地每年不低于30宗，甚至2021年接近40宗的成交，这可是一线城市，由此可见土拍规模收缩之大，

我们都知道，很多城市对于土地财政的依赖程度是非常高的，即使是重点城市，因此市场没办法承受大规模的土拍，就玩小而精，尽量拉高土拍金额，

比如杭州的地王，容积率只有2.5，没有限价、没有70·90、更没有任何保障房配建，是杭州珍藏多年的核心地块，被誉为是“杭州的汤臣一品”，

这样的核心净地块只要拿出来价位都很高，它缺的不是买家，而是之前不供应，这就是现在土拍市场玩的小而精，

并且也符合现在好房子的需求，更重要的是现在高层要求稳楼市，因此一波集中的小而精地块就出现了。

那么问题来了，这些地王的出现会不会像2016年那样，直接拉爆房价？先说答案，不要抱有太高的幻想，

一是，价位不一样，房企的心态更不一样，虽然这轮地王的价位不断刷新高，但很多楼面价并没有超过周边的二手房价格，

还是以杭州的地王为例，楼面均价7.7万，但周边的豪宅价格都是10w+，这就意味着面粉价格没有超过面包价格，

但2016年的地王就不一样了，真实的上演了一幕，什么叫做面粉价格居然超过面包价格的奇葩现象，

这两者就充分的反映出房企的心态不一样，后者充满了投机性，就是房企会认为即使楼面价再高也没事，因为房价要上涨，赚的是未来即将上涨的钱，

并且，这种现象对周边房价辐射也比较厉害，因为周边持有面包的业主看到面粉价格都超过了手中的面包价格，那么他的面包肯定会加价出售，

这种现象在这轮地王潮中并没有出现，或者说没有像2016年一样激进，因为房企也知道现在的市场背景，信心还是欠缺，因此比较理性，更多的是赚取好房子的钱，

也就是说位置不比之前的豪宅差，但容积率更低，户型更大，小区也更纯粹，没有所谓的保障房和公租房，得房率也更高，因此超出之前的豪宅价格也在情理之中，周边的二手房业主即使想涨价，也得看看有没有那么高的品质。

因此从这个角度来看，这轮地王潮对于房价的拉动作用肯定不如2016年，不过价格上肯定会更猛，因为产品升级比较厉害。

二是，市场变了，2016年肯定是新房市场的天下，但现在从成交量来看已经进入到了二手房市场，也就是所谓的存量房时代，

因为现在二手房的成交量已经超过了新房，还是以杭州为例，2024年，杭州新房成交6.3万套左右，但二手房的成交量却达到9.3万套左右，

并且这可不是个例现象，2024年绝大部分重点城市新房的成交量都是低于二手房的，这和之前是完全不一样的，以前新房的成交量是完全碾压二手房，

新房的成交占比减少，这意味着地王的影响面也在减少，而市场成交的主体二手房市场，更多的还是在以价换量，

并且现在所谓的地王潮主要集中在头部几个城市，更多的非强二线城市以及三四线城市，可没有这么乐观，这也决定了这一轮地王潮影响力度的有限性。

因此这一轮地王的出现，我们可以期待更多更好的产品出现，因为现在对地块的限制已经大幅减弱，开发商完全可以遵循市场需求建好房子，

并且这种好房子必然也会影响到更多的中低端房产，改善需求可以得到更好的释放。但整体房价上不要抱有太高的幻想，更不要想着房价V型反弹，

去年我就说过，现在新房价格的上涨更多的是改善好楼盘供给的增加以及产品升级，并非供需关系的全面逆转。

所以大家对于好房子可以有更多的期待，但对于整体价格，应该多关注经济信号以及居民的去杠杆情况。也就是说居民的收入信心得起来，并且身上背的负债压力得到缓解，才能再次激发需求。

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