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【保利越秀·天启】

200米到珠江·享一江两岸繁华镜

保利越秀天启位于广钢环线上的唯一产权公寓，保利越秀天启即将推出高定小户型，面积在40至53平方米之间。项目紧邻沙涌地铁站 距离仅300米，享受便利的交通网络。总共有782户公寓，提供约41平方米的双钥匙户型和约53平方米的LOFT户型，满足不同需求。

保利越秀天启（隽启花苑）

【品牌】保利发展，越秀地产

【开发商】广州穗昭置业有限公司

【地址】位于鹤洞大桥西·沙涌地铁站约150米·真光中学旁

【占地】约3万 ㎡

【建面】约15万 ㎡

【总栋数】共4栋住宅，1栋商业公寓，1所幼儿园

【梯户比】2栋，7梯34户

【楼栋层高】2栋26层

【绿化率】30%

【产权年限】50年，2021年1月拿地

【交楼时间】2024年5月(毛坯)，2024年11月(精装)

【车位】1：1

【户型】42方双钥匙，53方三房可明火

【物业】广州越秀物业发展有限公司，5元/㎡/月

保利越秀天启享广钢广船红利，2公里繁华生活圈，汇聚4大世界级商圈（白鹅潭，广钢新城，广船新城，医药港），享受最优质的城市资源。10min即达乐峰广场、广百、西城都荟等商圈。

10分钟5家三甲医院，广东省中医芳村分院，广州市脑科医院、广州中医药大学第三附属医院、广州市第一人民医院鹤洞分院、广钢医院。

保利越秀天启占地面积约3.1万平，规划建筑面积为11.78万平，整个项目总共规划有4栋住宅、1栋120米高公寓和1所18班幼儿园。

4栋住宅均为26层，总共规划有719套住宅。对比附近广钢、花地湾板块的超高层建筑，居住密度更低。部分户型望江

广钢新城对于一代老广州人来说，具有特别的意义。早在2014年，由于广州主城区供地不足，广钢新城顺势被拍地入市，分为南北两区开始建设，截至目前北区已经交楼入住，而南区已经基本建设完毕

单从开发商的行动来看，广钢新城的发展前景是很被看好的，吸引了金茂、保利、中海、葛洲坝、华为等一众品牌开发商争相涌入拿地建设，而其位置北临白鹅潭商圈，东与广纸新城望江相隔，是近几年广州全力打造的高端住宅区，也是购房者关注的热门板块。

广钢新城航拍

2021年，广钢爆发之年，在此之下，诸如广钢新城等关注度极高的板块，也迎来了价值重塑的前夜。可以说2021年的，广钢新城，各位或许真的要等不起了。

除了受区域热度飙升的影响，广钢新城的爆发，更是市场调整的必然结果。首先，是随着板块轮动，当下楼市已进入西部时间。众所周知，去年广州东部经历了一轮飙涨后，很多板块价值已达到了新的高度。如牛奶厂二手价就集体冲高至8万+，天河广氮的全新盘，吹风价也已高达7万+，而老黄埔将新推的产品，同样涨到了5.5-6万/㎡。可以说，红利已被吃得很透了，要持续保持高速的增长，需要更多的利好刺激，而且大部分优质项目，都处于缺货状态，仍需要时间补充。在此之下，

2021年自然也顺势而为，迎来价值兑现的机会。

广钢新城航拍

而在上个月9月27号，以总价63亿！中海轻松斩获广钢新城压轴宅地！配建广钢公园！

广钢新城AF040234地块可能是本次土拍中最受瞩目的地块，并不是因为其起拍总价或者楼面价的关系，而是竞得人将配建两所中学，一块行政用地，一块文化设施用地，广钢公园及约1300平方米城市道路和广钢公园范围内的城市道路。同时，AF040234地块也是广钢新城最后一宗宅地。

按照公布的《广钢公园规划实施方案》，位于广钢新城中部的中央公园，总规划范围约35万㎡，大致分为西、中、东3大区域，整个公园将以广钢工业遗产保护利用为锚点，打造蓝、绿、棕交融的城市文化活力带。这当中，涉及的工业遗产活化利用建筑就有11处。

3大区域中，东区以广钢博物馆为核心，与改造的废钢堆场共同形成延伸至高炉的工业遗产轴线。通过大空间的工业遗存活化利用，形成兼具博览、展示、发布等文化艺术功能的工业历史博物展览区。

广钢中央公园现状航拍

中区则以两座高炉为核心，设置大面积绿地广场，结合工业遗存进行景观设计，唤醒场所记忆，打造工业遗存展示体验区，并且依托现状高炉群和矿料场遗存，在延续场地历史肌理的基础上，融入多元化的活动、休闲功能。

至于西区，其南侧以3座煤气柜为核心，利用气柜改造成文化艺术创新创意空间；北侧落实控规功能需求，为周边社区提供多元的配套服务设施，整体打造绿色、宜人、具有工业魅力的生态融合社区。

广钢中央公园现状航拍

广钢新城也即将进入收尾阶段，大部分的楼盘也售罄，进入到收楼阶段，配套方面也逐渐成熟

保利发展和越秀城建两大主城区强强联合将会碰撞什么样的火花？

保利发展作为国资委龙头央企，深耕广州西，保利广钢新城缔造者，开发近6个高端住宅，携手实力国企越秀集团38载耕耘广州市场，广州城市中轴缔造者。联手打造广钢门户作品——保利越秀天启

保利越秀天启效果图

保利越秀天启位于荔湾沿江总部经济带，高端产业集聚，广州西翼CBD，对标深圳湾，金融城，琶洲电商港，未来将与广州东“黄金三角”构成东西两翼比翼齐飞的发展新格局，地处白鹅潭核心区、与广钢新城、广船一路之隔，也是海珠通往荔湾的桥头堡。

位置示意图

保利越秀天启项目到沙涌地铁站，已经开通的广佛线，直线距离约300米，步行大概450米，就可以1站海珠西。

经由广佛线可换乘地铁1号线、2号线、3号线、8号线，无论是去老城区、珠江新城，还是去广州南站，也就20分钟的时间。

而且旁边沙涌站还有地铁11号线在建，目前土建工程累计完成66%，预计2023年开通。（来源：南方+）附近还有地铁1号线、10号线（在建中）、22号线（在建中），算得上五地铁环绕

丨航拍图来源广州房产

教育方面也是没的说，项目距离200米内，广州市真光中学和真光实验学校。直线约140米是广州市真光中学，创办于1872年，是广东省首批国家级示范性普通高中，更是尖子生的摇篮。

近年来，该校培养了7位清北生，4位港中大，50位国外顶尖名校生，200多位中大生，近300位华工生。今年，该校特控（高优）上线率更是达到72.8%。（来源：真光中学）

一路之隔的真光实验学校，由广州市真光中学主办的民办初中，成绩同样杠杠的。办校以来，中考总平均分多次进入广州十强，近三年75%以上学生能考入国家级示范性普通高中。（来源：真光实验学校）

丨广州市真光中学

项目区位：

项目位于鹤洞大桥西，地铁广佛线、广州地铁11号线交汇沙涌站约150米处的真光中学旁；坐拥白鹅潭2200万㎡中心商务区、125万㎡广船总部基地、未来实现千亿产值国际医药港及聚龙湾70万㎡太古里商业配套，享白鹅潭、广船、广钢三大板块利好，千亿级产业基地将虹吸产业人流和商务人群；

“三馆合一”（广州美术馆、广东非遗展示中心、广东文学馆）建成后将带来百万旅客，广船承接10万高级白领，广钢常驻人口20万，国际医药港将容纳每年超100万从业人员，千万人流将在此汇聚。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

“防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

短期与长期政策结合

短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

“好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。

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