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邵阳楼市发布 2025-01-07 15:57:05
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京基华樾,位于罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧,项目原是蔡屋围统筹片区城市更新单元地块之一,自2013年8月份成功立项,历经11年也终将迎来交房。

从大片区而言,京基华樾位居福田与罗湖两个中心区域的交界处,地理位置优越,也是城市中心不可多得的宝地。

说起桂圆街道,是罗湖全区唯一实现超过百亿税收总额的街道,也是罗湖CBD所在,这里诞生了一座座代表着深圳地标的建筑,其中,地王大厦,京基100大厦也分别是上世纪九十年代和本世纪初的深圳第一高楼,桂园街道不断刷新着深圳城市天际线。

项目基本信息

建筑面积:约32.9万㎡

主力户型:约95-153㎡

物业费:住宅5.6元/㎡/月

物业公司:京基物业

产权年限:70年

开发商:深圳市京基房地产股份有限公司

项目地址:罗湖区桂园街道宝安南路与红桂路交汇处东北侧

【推售产品】建面约95-153㎡3房-5房

【梯户比】2栋1单元5梯8户,2栋2/3单元5梯7户

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95㎡的3房2厅2卫

设计的是竖厅格局,创新LDKB一体化,L型厨房,卫生间干湿分离,得房率约73%(不含赠送),阳台有东南或西北朝向。

111㎡的3房2厅2卫

仅2栋2单元05户型才有,设计的是经典竖厅格局,LDKB一体化,动静分区,四开间朝南,U型厨房,卫生间干湿分离,得房率约73%(不含赠送),阳台西南朝向。

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153㎡的5房2厅2卫

设计的是竖厅南北通透格局,四开间朝南,全屋飘窗,客厅连接次卧出6米长大阳台,U型厨房,还带1个小生活阳台,卫生间干湿分离,得房率约73%(不含赠送),阳台主朝东南向。

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区域价值

超前规划 世界十字轴心

立足「红岭新兴金融产业带」&「深南路总部经济主廊道」双万亿十字轴心,比肩东京涉谷、伦敦金融城等,打造代言深圳门户的国际都会范本

【红岭新兴金融产业带】:3.6公里“中国华尔街”,GDP占全区1/3,每平方公里营收高达1000亿元,在“一城一街一带”深圳三大金融增长极中最早实现价值兑现的区域,深港万亿财富管理集聚区

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交通配套

双枢纽:罗湖口岸跨境枢纽、罗湖北站(建设中)高铁枢纽

六轨道:地铁1/2/3/5(西延线路建设中)/9/11(二期工程建设中)六线交汇

主干道:举步深南大道、滨河大道、红岭中路、宝安南路等

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商业配套

约1.2平方公里蔡屋围国际高端消费街区。畅享京基KK MALL、深圳万象城、地王星荟、茂业奥特莱斯、金光华广场、东门等购物体验

教育配套

京基华樾自带1所15班制的幼儿园,根据2023年罗湖区教育局学区划分,小学学区划分在06大学区,由罗湖区未来教育集团罗湖实验学校小学部(原笋岗中学)、翠竹教育集团笋岗小学、桂园教育集团红桂小学、螺岭教育集团桃园小学、罗湖未来教育集团梅园实验学校、桂园教育集团桂园小学、翠竹教育集团洪湖小学到7所学校组成;中学学区划分在桂园中学、红桂中学。

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文体配套

畅享深圳书城、深圳大剧院、小平画像广场、深圳市体育中心、深圳会堂、深圳科学馆等市政配套,为城市中心生活提供高质量的精神栖居地

生态配套

三园两山两水,近揽荔枝公园、人民公园、洪湖公园,远观梧桐山、银湖山、布吉河、深圳河等生态景观,独得自然厚爱

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项目效果图

建面约95-153㎡精装美宅【全能户型】,全生命周期户型充分容纳家庭成员的更多生活场景

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房产信息:

数读 | 2024年典型城市去库存“成绩单”

2024年四季度,房地产终于在迎来了核心指标的企稳,10月份以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长,一手房成交占比持续回升,70城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”年末发布会分析,基于库存风险等8个维度45个细分指标判断,杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳,将在2025年率先回稳(详见文末附表)。

更多的城市同样在大力推行去库存、降风险,供小于求已经成为了城市新房市场的常态。相比率先回稳的8城,众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚,但去库存的脚步同样不曾放慢。

PART01

狭义库存:郑州、青岛等8城压降超100万㎡

快速推进稳市场进程

就2024年狭义库存规模变动情况来看,绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降,少数明显上升的上海、成都、西安,均为当前新房市场去化表现较佳,跻身2025年回稳城市之列的优秀城市。

从狭义库存的压降规模来看,郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五,2024年末狭义库存均减少130万㎡以上,就变化幅度来看,东莞狭义库存更是同比下降25%,库存规模显著下降。

固然,受新房交易流速下降影响,2024年九成样本城市的消化周期较2023年有所上升,即便杭州、天津等城市也不例外,超过一半的样本城市消化周期在18个月以上。但狭义库存的下降,说明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏,并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降,去库存、降风险进程正在快速推进。

PART02

新房供求:存量项目成为交易主力

青岛、长春、重庆2024年供求比低于0.6

联系新房供求表现来看,九成样本城市2024年供小于求,推动去库存快速推进,其中14市供求差值更是超过100万㎡。进一步结合供求比指标,青岛、长春、重庆供求比均不到0.6,推盘节奏大幅放慢,存量项目成为了新房成交的绝对主力,城市库存压力快速减轻。

在当前稳市场阶段中,通过提高新增供应产品质量,可有效提升开盘去化率,促进市场信心回升。但在去库存角度,存量供应房源才是当前高库存的主要来源。毕竟新项目、新推案100%的去化率,也不过让狭义库存停止上升,若要压降库存指标,短时间内仍要着力加速存量项目的交易流速。

典型如青岛胶州老城板块,2024年新房成交2309套,全市第二,但新增供应仅为1401套,仅为成交量的58%,再加之保障房收储等去库存措施的推进,2024年末新房库存同比减少18%。若2025年能够继续保持这一去库存力度,板块消化周期有望从26个月压降至20个月,重新回到2年以内。

PART03

土地供给:严控交易规模

上海较上年少卖500万㎡,东莞商住地“封0”

土地成交方面,有10个城市2024年土地成交量较2023年下降超过200万㎡,其中上海更是较2023年少成交了512万㎡的宅地,若计入协议出让的宅地,上海2023年宅地交易量较2023年减少800万㎡,同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右,2024年共成交约2700亿元,仍是2024年全国土地成交金额第一的城市,也是土地供给端“控量提质”的典范。

排在二、三位的西安、杭州也在企稳8城之列。从“后进”城市来看,郑州、苏州、东莞表现尤为突出,土地交易量同比降幅均超过一半,其中东莞2024年只成交了52万㎡的宅地,同比下降82%。2024年东莞招拍挂市场只成交了3幅宅地,1幅为常平镇的安置房地块,由中建国际竞得,另外2幅为临深片区的塘厦镇人才房用地,均由华为竞得,从严格意义上来说,2024年东莞没有成交任何一宗商品住宅用地。

PART04

长期库存:土地成交量低于新房

深圳、重庆等7市广义消化周期下降超过6个月

在去库存降风险的行业大趋势下,新房成交大于土地成交,已经成为2024年绝大多数城市的常态,深圳、重庆、东莞等7市更是表现突出,2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半,相当于长期去化周期降低了6个月以上,极大减轻了城市的库存风险。比如深圳2024年新房成交492万㎡,而宅地成交建面只有89万㎡,长期库存下降403.6万㎡,按2024年的新房成交流速计算,相当于广义消化周期降低了9.8个月。

联系往年新房表现来看,重庆表现更加难能可贵,作为新房交易量曾经达到2000万㎡级别、高居全国前三的城市,2021年以来交易量急速下滑,2024年新房成交面积已下降至500万㎡。面对新房交易流速快速下行的挑战,地方主管部门在供给侧也及时做出了相应调整,除少数重点项目之外,增量供应均能免则免。2024年重庆市区一共仅成交了20宗宅地,合计成交建面135万㎡,仅为新房交易量的四分之一,推动长期库存减少404万㎡,广义消化周期下降9个月。且2024年重庆市区成交地块平均容积率仅为1.8,高品质低密宅地已然成为了2024年重庆土地成交的主力,并带动少数优质板块信心回升。典型如照母山宅地,容积率仅为1.0,吸引5家房企竞拍,经14轮出价以11.6%溢价率成交,预计将打造为洋房产品的四代宅。

PART05综上

得益于年内中央稳市场举措的出台,以及各地主管部门的积极落地执行,2024年典型城市库存指标明显减轻,交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相对较高,2024年末消化周期超过2年的城市中,东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出,均在2024年大幅减少了土地供应规模,较2023年少成交的土地交易量,相当于降低城市消化周期超过9个月。此外深圳、重庆、青岛等城市2024年土地成交规模远小于新房成交,也在实质上压降了长期库存规模,并推动消化周期下降9个月或更长时间。

若典型城市能够保持2024年的去库存进度,2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内,回归到合理的范围之内,长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标,市场信心有望随之回升,并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。

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