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越秀观樾项目大区位是地处广州天河智谷CTD，聚齐了2500多家高科技企业，涵盖网易、小鹏、太平洋网络等名企，片区预计年产值1100亿，成为广州第四增长极。作为这样一个产业集聚辐射地域的居住区，越秀搞连片开发，想要再次打造一个“二沙岛”：补齐商业短板，板块5住+5商连片收储，建筑面积约51万平方米实现产/居1:1奢侈配比。

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越秀观樾即将开卖，天河改善大户型卷起来了

2024年广州的核心区，注定非常激烈。

这两天新公布的楼市新政里，放开了原本限购区120㎡以上的房子的限购。

这条政策对于新房的利好会更大一些。

因为限购区的新房基本都走改善路线，户型面积以120㎡以上的产品为主。

像之前讲的西派天河序，以及世界大观地块的越秀观樾，首当其冲受到这条政策的利好影响。

而且，在这之前，越秀观樾的信息也都公开的差不多了。例如1.9-2.2的容积率，都是50米左右的低密度小高层。

在牛奶厂这个板块，挨着牛奶厂的四个次新楼盘，位于向阳坡，面朝月亮湖。

虽然广州的山林湖泊并不罕见，但在天河的山林湖泊就很稀缺了。

我们今天就和大家一起分析一下越秀观樾这个项目，到底值不值得买入。

一、项目概况及区位

越秀观樾处于牛奶厂板块，也可以归属于天河智谷板块，隔壁就是产业聚集度很高的天河智慧城。

小区的南侧就是悦景路，目前悦景路还是双向单车道，未来会做整体拓宽。东边紧挨帝景西街。

两条路都不是主干道，车流量不大，不会产生太大的噪声。

小区的规划分成南北两个地块，其中南侧地块分布20栋住宅，北侧地块分布5栋住宅，总共25栋住宅。总户数为760户，容积率是很低的1.98。

小区的产品很纯粹，都是以改善为主。有三个面积段的产品，分别是140㎡的四房产品，190㎡的四房和250㎡的四加一房。户型设计都按照最新的标准，实用率达到110%。面积越大，距离月亮湖越近。

北侧地块全部都是纯粹的190㎡和250㎡大平层单位。南侧地块会有140㎡的产品。

所有楼栋全部是板楼设计，独梯独户。层数在13楼到17楼。

收楼时间根据了解，大概是在2027年下半年收楼。

二、户型设计

小区整体都是按照110%的得房率设计报建的。全部都有独梯，140㎡，190㎡，250㎡三个面积段产品。

其中140㎡和190㎡都是四房两厅三卫。250㎡为四加一房，两厅四卫，带有一个工人间。

如果起步价是8万左右，那基本上起步价要1100万起了，圈层更纯粹。

具体户型设计如下：

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