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——宝安#卓越星奕府——

🏡在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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卓越星奕府，预约看房尊享85折再减48万！名额有限，先到先得！项目推出了深圳宝安史上最大力度的促销活动，首付40万起，折后单价4.68万/㎡起，真的是沙井的价格买西乡！

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卓越·云奕府，总建面约25万㎡奢居大城——奕式作品入席空港新城的进阶之作，对接大前海，融合发展，满足片区规划人口的居住需求，承袭卓越人居理念及高阶品质，精研空间设计，把控家装品质，配备六大奕式臻奢配置，构筑奕趣生活场景等，对细节严苛打磨，迭代人居体验，完成立面-公区-室内-服务4重生活云图，敬献智慧人居生活范本。

项目基本信息

【推售产品】建面约85-110㎡ 3-4房

【建筑面积】总建面约25万㎡

【容积率】约3.89

【绿化率】约40%

【总户数】约1635户

【车位】约1790个

【业态情况】高层纯住宅（装修交付），商铺（社区底商）

【产权年限】70年

【实用率】约80%

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区域价值

地理位置优越：卓越星奕府位于宝安区航城街道广深公路与机场南路交汇处，地处宝安区重点打造的“107黄金商务带”，与深港澳科创创新走廊发展重合，未来发展潜力巨大。

周边配套完善：周边超百万体量旧改云集，包括华润、鸿荣源、宏发等品牌商入驻参与改造，商业、商务配套等设施逐渐完善。

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交通配套

地铁出行便利：周边有1号线、12号线（已通车）、20号线（规划中）三条地铁线路经过，其中20号线航城医院站（规划中）距离项目约600米，出行非常便利。

商业配套

社区商业完善：项目自带约2986㎡社区商业，满足日常生活所需。周边还有航城里商业、壹航城购物中心（后瑞店）、新天地购物广场等多个百货围聚，便捷到达宝安中心大仟里、宝安中心壹方城等大型集中式高端商业中心。

项目规划

低密大盘：项目总建面约25万㎡，容积率约3.89，绿化率约40%，总户数约1635户，车位共1790个，车位比达到1:1.09，居住舒适度高。

教育配套齐全：项目自带一所18班幼儿园与18班小学，临近地块还规划有一所高中，周边还有钟屋小学、黄田小学等省一级、市一级公立学校，教育资源丰富。

景观资源

自然景观丰富：项目与狮子山公园一路之隔，公园占地面积约11万平方米，绿化率达73%，是运动、放松的好去处。周边还有西湾红树林湿地公园、尖岗平峦山公园等多个生态公园，自然景观资源得天独厚。

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户型鉴赏

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2024年11月，深圳新房网签9755套，二手房网签7356套，住宅总网签量17111套。

2024年12月，深圳新房网签8716套，二手房网签8516套，住宅总网签量17232套。

从数据来看，这个月新房网签环比11月份下浮了10.66%，二手房网签上浮了11.57%，整体来看总网签量环比增加了121套，深圳已经连续3个月网签销量破1.7万套。

截止2024年12月31日，深圳目前在售的新盘总入市超15.5万套，截止目前为止去化高达10.66万套，整体去化率达到了68.38%，预售+现售房源还有约4.8万套房源在售。

核心观点：

一、12月市场数据

1、一手住宅：12月一手住宅预售网签量6769套，环比下降16.2%，但仍处相对高位

2、二手住宅：三连涨，12月二手房录得量9115套，环比上涨3.9%，创年内新高，且连续3个月超8000套

3、看房量：12月一二手看房量环比下降9%，但仍维持在高位

4、看房成交率：12月一二手看房成交率均小幅下滑，但仍高于新政前，12月一手看房成交率为6.15%，相较11月下滑0.25个百分点，二手看房成交率为4.9%，相较11月下滑0.6个百分点

5、成交价：12月由于刚需成交占比提升带动成交均价小幅下滑，12月二手住宅成交均价为6.33万元/㎡，环比下降3%，但仍高于新政前

6、客户需求：年底刚需置业加速，300万以下房源成交占比提升明显，上涨3.1个百分点

7、业主心态：年底挂牌放缓，12月底在售二手挂牌房源量为6.73万套，相较11月底减少1283套；急卖业主增多，议价空间有所提升，最新议价空间为9.08%，相较11月提升0.93个百分点，对购房者是捡漏抄底好时机

二、2024年度核心数据

1、2024年政策回顾：频率高、力度大，止跌回稳方向明确

2、近五年深圳一手住宅成交走势：2024年深圳一手住宅预售网签量37972套，同比上涨20%

3、近五年深圳一手住宅库存变化：2024年底深圳一手住宅库存量为398.9万㎡，相较2023年大幅减少119万方，去化周期缩短至9.3个月

4、近五年深圳二手住宅成交走势：2024年深圳二手房录得量66880套，同比上涨57%；二手住宅网签备案量54487套，同比上涨66%，止跌回稳态势明显

5、近五年一二手住宅成交占比：2024年深圳一手住宅成交占比41%，二手成交占比59%，二手成交占比进一步提升

三、总结建议

1、2024年是政策大年，政策带动下，2024年深圳一手住宅预售网签量+二手住宅网签量合计92459套，同比大涨44%，止跌回稳态势明显。

2、2025年方向已经明确，止跌回稳是必然趋势，中央经济工作会议14年来首提货币宽松政策，后续还会降准降息，中央财办提到有直接带动作用的政策要尽快落地，进一步稳股市、稳楼市。

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