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01
项目基础信息
【占地面积】27387.65㎡
【建筑面积】171341㎡
【容积率】5.00
【绿化率】40%
【停车位】1305个
【楼栋总数】9栋
【总户数】959
【物业公司】深圳市保利物业管理集团有限公司
【物业费描述】住宅：6元/㎡·月
【楼层状况】住宅603+356套
【参考均价】65000元/平方米
【参考总价】581-875万元/套
【物业类别】普通住宅
【项目特色】地铁沿线,品牌地产,央企开发,装修交付
【建筑类型】塔楼
【装修状况】住宅:带装修
【产权年限】普通住宅产权为70年
【开发商】深圳市保卓房地产开发有限公司
【楼盘地址】龙华区新区大道184号
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保利招商龙誉花园，项目由保利及招商两大央企联合开发，位于龙华区民治街道民塘路与民丰路交汇处，项目所在片区属于深圳北站商务中心区，北侧紧靠着深圳北站，西侧是龙华梅林关著名的豪宅区，圣莫丽斯，鸿荣源熙园山院等楼盘均坐落在此，东侧是最近火爆全网的新片区，华润超核万象中心，中海珑悦理家园，中州迎玺花园等楼盘，以及万众期待的华润万象城（都在有序建设中）。
保利招商龙誉花园，占地面积约2.47万㎡，总建筑面积约24.7万㎡，容积率5，绿化率40.12%，项目分南北2期开发， 其中一期（1-4栋），二期（5-9栋），总共由6栋高层住宅组成，其中1栋商品房50F，2栋1/2单元，6栋1/2单元商品房17F，3栋商品房48F，5栋安居房42F，8栋商品房33F，4栋是9班幼儿园，7栋是日间照料中心，9栋是文化活动站。
总规划1500户（其中商品房1289户，安居房211户），停车位1350个（占比1：0.9），1/3/8栋是3梯6户设计，2/6栋是2梯2户设计。
02
项目区位
项目地理位置不错，深圳北站板块，深圳6大总部基地之一，超2000亿巨资规划、960万方的产业体量、30余家上市企业总部入驻，打造成为具有全球影响力的国际会客厅。这一区域是深圳市的几何中心，也是连接深圳与粤港澳大湾区其他城市的重要节点。
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深圳北站商务中心区总占地面积约6.1平方公里，规划总建筑面积950平方米，规划就业人口规模25万人，居住人口规模11万人。
深圳北站商务中心区定位为深圳城市中心区之一，建设具有国际水平和现代化特色的综合商务片区。
未来将重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射能力的城市中心。
有产业发展的同时交通也很便利，临近深圳北高铁站，目前深圳最大的交通枢纽中心，也是人们常说的宇宙中心，地铁交通这块毋庸置疑地方便，自驾出行的话，项目旁边就是新区大道可以直接上南坪和彩田路，30分钟可以通达深圳各个区。
深圳北站聚集了几十万高知白领、住户居民，商业配套也不能落后，片区将建设13.4万的万象系高端商业体，联合到深圳北商业及周边商业体系，片区商业远超60万方。
还附送深外龙名校教育资源，此板块的价值肉眼可见，是核心地区外选择新房的不二之选，所以新政后的国庆深圳北最先得到市场的青睐。
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03
项目周边配套
地铁配套：项目临近民塘路、龙华大道、新区大道，15分钟直达福田。距离深圳市最大的高铁枢纽——深圳北站仅约600米，且地铁4、5、6号线在此交汇，交通便捷，通达全国。
教育配套：项目自带1所9班幼儿园，旁边在建1所9年制公办学校，根据2022年教育居学区划分，小学学区划分在龙腾学校，中学学区划分在龙腾学校，玉龙学校，外国语学校龙华学校（初中部）。
商业配套：项目旁规划在建13万平的龙华版万象城，购物娱乐家门口就能满足。附近还有星河coco city，福到来龙悦城购物中心等商业体。
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03
项目平面图
04
项目户型介绍
建面约83㎡ 3房2厅1卫
（二期79㎡同户型）
三面采光格局，优越居家体验
精致入户玄关，配备收纳空间
明厨明卫，L型厨房
双面采光卧室，明媚起居
建面约95㎡ 3房2厅2卫
（二期91㎡同户型）
全屋通透设计，玄关带窗户，明厨明卫明媚归家
四开间格局，罕见宽阔横厅
南北通透，客餐厅一体，拥约5.8米超宽采光通风面
主卧大套房，配备步入式衣帽间与卫生间
建面约95㎡ 3房2厅2卫
（二期91㎡同户型）
全屋通透三房
三面采光，明厨明卫
L型厨房，多元功能合理配置
三卧室均带飘窗，空间利用率高
建面约125㎡ 4房2厅2卫
奢阔大平层，独梯入户
南北通透格局，三面采光风景相融
超长横厅，享约5.8米观景阳台
主卧星级套房，洗漱卫浴等独立配置
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项目综合测评
1、吵和剪刀煞，只有3和8栋西南向稍微好一些，其余户型均受轨道噪音以及民塘路和新区大道影响，日常居住白天很难克服，四号线隔声屏障完工后或许会好很多，但六号线的隔声屏障并没有动工的意思，至于剪刀仁者见仁智者见智吧，并不是所有人都迷信。
2、套内使用率不高，官方公示的一期约为74%，二期约为77%，一期为超高层，二期百米以内，同样的户型两卫为例，套内面积一样，二期产证面积少约4平方。
3、学校方面，深外龙未来申请难度增大，片区将增加华润润府、紫芸府、中海和中洲迎玺，录取积分会越来越高。小学龙腾口碑谈不上太好，中小学距离都不算近，上学通勤成本以及接送成本需考虑在内。
4、大户型较为安静，但从日照模拟来看2栋和6栋早晚日照遮挡较多，以及视野上有一定的遮挡。
5、二期类型杂乱我比较担忧，5栋为安居和自持租赁用，总户数还挺多。
优势：
1.两大龙头央企 置业信心保障
2.地段位于世界北站·城市超核
3.学校好，深圳四大之一 深外龙 家门口
4.3大墅区/5大公园 低密舒居，项目1公里半径内，水榭山、圣莫丽斯、熙园山院3大墅区；南园公园、北站中心公园、逸秀公园、白石龙音乐公园、玉龙公园环绕；
5.项目限价7.05万/㎡（毛坯），对比周边二手房性价比比高，周边政府二手房指导价达到8.12-9.05万/㎡。
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