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NO.1

项目基本信息

【开发商】：深圳市满京华置业投资有限公司

【地址】：深圳·光明中心·光辉大道与狮山三街交汇处·6号线光明站D出口约800m

【总占地面积】：约11万㎡

【总建筑面积】：约88万㎡

【金硕和府占地面积】：约0.88万㎡

【金硕和府建筑面积】：约7.48万㎡

【金硕和府总套数】：458户

【产品户型】：建筑面积约85-88m²三房两卫、建筑面积约110-114m²四房两卫、建筑面积约113-119㎡四房两卫

【交付标准】：全装修

【梯户比】：1栋49F 3T6户、2栋33F 2T/6户

【车位比】：1:1.10（505个）

【容积率】：5.74

【物业费】：4.3元/㎡/月

【产权年限】：70年

【批地时间】：2023年4月

【交楼时间】：2026年底

NO.2

周边配套

交通配套♥400-808-7323

高铁三地铁三高速环绕

3地铁：邻6号线光明站/光明大街站、6号线支线 (在建中)、13号线 (在建中)

3横3纵：光辉大道、科学大道、光明大道、光明大街、光侨路、华裕路

3高速：龙大高速、南光高速、外环高速

1高铁：光明城站

商业配套

创意街区+四大商mall 超30万方繁华汇聚

项目自带超3万㎡创意街区♥400-808-7323

约13万㎡蓝鲸世界、约4.5万㎡万达广场

约6.3万㎡星河coco city（在建中）、约4.3万㎡绿地商业（在建中）

教育配套

举步即达深外 3所深小学校环绕 家门口享15年教育

优质幼儿园：配建3所幼儿园

优质小学：深圳小学光明学校曙光校区（暂定名：蜀光小学）、深圳小学光明学校狮山校区（在建中）、东周小学、光明小学、华师大附属光明星河小学、修远小学等

优质初中：深圳小学光明学校中心校区（暂定名：光明区科韵学校 （在建中））、光明中学、华夏中学等

九年一贯制：深圳外国语学校光明学校（集团）成员校（规划中）、南方科技大学附属荔园学校（暂定名，在建中）、中山大学深圳附属学校、深圳市教育科学研究院实验学校、深圳实验光明学校、中科院深理工附属实验高级中学等

文体/生态配套♥

深圳版“中央公园” 近享高阶市政配套

满京华·金硕项目直面占地约208万㎡的科学公园（在建中），近享深圳国际美术馆（在建中）、深圳科技馆新馆（在建中）、科学城体育中心（在建中）、光明文化艺术中心等市级文体配套；还坐拥狮山公园、约9.4万㎡的东周文化公园，约10万㎡的开明公园，约56万㎡的新城公园等丰富绿色生态资源。

小区环境

超享社区：纯居大城 至臻生活

国际前沿审美追求，打造现代轻奢极简立面，于城市建筑之中尽显不凡；以品质轻奢、格调雅致的设计理念。通过营造自然花园，打造出人与环境共生的 “城市森林”

“社区园林—阳光草坪”效果图

“社区主入口”效果图♥

NO.3

户型图

房价要涨！要大涨？

最近楼市的地王潮绝对让很多人激动，不用想，绝对有人会联想到2016年的地王潮，然后是房价翻倍，

然而真实的市场是这样的吗？咱们好好分析一下现在的房地产市场。

最近一段时间地王出现的频率确实非常高，先是北京超过10万的楼面价，然后是上海达到16万的楼面价，杭州突破7万的楼面价，成都再次刷新纪录超过4万的楼面价，

这背后的原因其实是，地方城市控制土拍节奏，因为最近几年卖地收入，供地规模大幅度下降，

比如，2024年深圳只出让6宗涉宅用地，而2020～2022年这三年间，深圳出让的涉宅用地每年不低于30宗，甚至2021年接近40宗的成交，这可是一线城市，由此可见土拍规模收缩之大，

我们都知道，很多城市对于土地财政的依赖程度是非常高的，即使是重点城市，因此市场没办法承受大规模的土拍，就玩小而精，尽量拉高土拍金额，

比如杭州的地王，容积率只有2.5，没有限价、没有70·90、更没有任何保障房配建，是杭州珍藏多年的核心地块，被誉为是“杭州的汤臣一品”，

这样的核心净地块只要拿出来价位都很高，它缺的不是买家，而是之前不供应，这就是现在土拍市场玩的小而精，

并且也符合现在好房子的需求，更重要的是现在高层要求稳楼市，因此一波集中的小而精地块就出现了。

那么问题来了，这些地王的出现会不会像2016年那样，直接拉爆房价？先说答案，不要抱有太高的幻想，

一是，价位不一样，房企的心态更不一样，虽然这轮地王的价位不断刷新高，但很多楼面价并没有超过周边的二手房价格，

还是以杭州的地王为例，楼面均价7.7万，但周边的豪宅价格都是10w+，这就意味着面粉价格没有超过面包价格，

但2016年的地王就不一样了，真实的上演了一幕，什么叫做面粉价格居然超过面包价格的奇葩现象，

这两者就充分的反映出房企的心态不一样，后者充满了投机性，就是房企会认为即使楼面价再高也没事，因为房价要上涨，赚的是未来即将上涨的钱，

并且，这种现象对周边房价辐射也比较厉害，因为周边持有面包的业主看到面粉价格都超过了手中的面包价格，那么他的面包肯定会加价出售，

这种现象在这轮地王潮中并没有出现，或者说没有像2016年一样激进，因为房企也知道现在的市场背景，信心还是欠缺，因此比较理性，更多的是赚取好房子的钱，

也就是说位置不比之前的豪宅差，但容积率更低，户型更大，小区也更纯粹，没有所谓的保障房和公租房，得房率也更高，因此超出之前的豪宅价格也在情理之中，周边的二手房业主即使想涨价，也得看看有没有那么高的品质。

因此从这个角度来看，这轮地王潮对于房价的拉动作用肯定不如2016年，不过价格上肯定会更猛，因为产品升级比较厉害。

二是，市场变了，2016年肯定是新房市场的天下，但现在从成交量来看已经进入到了二手房市场，也就是所谓的存量房时代，

因为现在二手房的成交量已经超过了新房，还是以杭州为例，2024年，杭州新房成交6.3万套左右，但二手房的成交量却达到9.3万套左右，

并且这可不是个例现象，2024年绝大部分重点城市新房的成交量都是低于二手房的，这和之前是完全不一样的，以前新房的成交量是完全碾压二手房，

新房的成交占比减少，这意味着地王的影响面也在减少，而市场成交的主体二手房市场，更多的还是在以价换量，

并且现在所谓的地王潮主要集中在头部几个城市，更多的非强二线城市以及三四线城市，可没有这么乐观，这也决定了这一轮地王潮影响力度的有限性。

因此这一轮地王的出现，我们可以期待更多更好的产品出现，因为现在对地块的限制已经大幅减弱，开发商完全可以遵循市场需求建好房子，

并且这种好房子必然也会影响到更多的中低端房产，改善需求可以得到更好的释放。但整体房价上不要抱有太高的幻想，更不要想着房价V型反弹，

去年我就说过，现在新房价格的上涨更多的是改善好楼盘供给的增加以及产品升级，并非供需关系的全面逆转。

所以大家对于好房子可以有更多的期待，但对于整体价格，应该多关注经济信号以及居民的去杠杆情况。也就是说居民的收入信心得起来，并且身上背的负债压力得到缓解，才能再次激发需求。

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