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项目基础资料

🔻开发商：金众地产

🔻总占地：4.3万㎡

🔻总建面：20万㎡

🔻产权：40年15-55年

🔻总户数：854户

🔻面积：108-110㎡2房，225-256-296㎡4房3卫

🔻车位比：897个1.102

🔻梯户比：9栋4梯5户，10栋4梯3户（住宅2梯2户/3梯6户）

🔻交楼标准:精装

🔻物业：金众旗下中盈物业

🔻物业管理费：9.8元

🔻容积率：3.18

🔻绿化：30%

🔻交楼时间：现楼

🔻建筑类型：住宅

🔻层高：3.6米

🔻楼层高：26层

🔻栋数：3+2栋

交通配套

西丽高铁站是广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划中的重点，据悉，西丽高铁站建成后将形成一个集国铁、城际铁路和城市轨道交通以及物业开发为一体的现代化综合交通枢纽。不仅满足市民出行需求，拉动周边经济增长，更将会带动南山北部片区跨越式发展。

西丽片区除了坐享西丽高铁站(规划中)和深圳北站两个交通枢纽外，地铁也为片区的快速化发展提供了有效支撑。

目前西丽片区轨道通车总里程已达到18.6公里。除了已开通的地铁5号线、7号线，规划中的地铁15号线、29号线也都汇集在西丽片区。距离7号线西丽湖站约500米左右站即可到达西丽站，换乘地铁5号线，通达全城。

另外，项目周边还有5个公交站：西丽湖地铁站、动物园、西丽湖动物园总站，西丽公交站、资本市场学院东，可快速到达蛇口、龙华民治等地。

自驾出行也很方便，从项目出发，经西丽湖路、丽山南路转南坪快速或沙河西路可快速通往全市各地

商业•配套

项目周边汇聚了宝能全球汇、云城万科里商业、益田·假日里等繁华商业，购物休闲都非常方便。

这些购物中心离金众麒麟公馆有点距离，不过乘坐地铁短时间内皆可达到，也较为方便。

教育 医疗

项目内配建有幼儿园，可在家门口就读。项目周边中小学较多，有多所集团组团办学的学校，这也是西丽教育的一大特色。

小学有大磡小学、深圳大学城丽湖实验学校、南二外(集团)平山小学等;初中有深圳大学城丽湖实验学校、南山区文理实验集团科创学校等。

西丽现有两所大型综合医院，南方科技大学西丽人民医院(二甲)、深圳大学总医院(三甲)，医疗有保障

休闲•生态

天赋湖山基因，三山一湖四公园环绕

于繁华之中拥山瞰海，赋予塔尖人物大气天成的风范，成就更高的境界与胸怀。深圳南山最后一块绝版湖居地，近千万顷的臻稀原生山林，绿化规控达60%，负氧离子含量高达2万/㎡，绿湖绿化覆盖率深圳第一

【一方湖山大境】三山环抱，一湖为邻，西丽湖一线景观资源，千万顷珍稀原生资源，造就一席湖山大境；14公里西丽湖环湖栈道+13.7公里大沙河生态走廊+34公里深圳湾环湖栈道，汇聚城市自然资源标地，山河湖海城市绿脊.

北面举步一线西丽湖，观浩淼湖水一碧如镜；南观大学城人文景观，一览无余；人文自然相叠，享复合景观资源，从环境上来说，是肯定的。西丽湖与麒麟山、羊台山、塘朗山三山环绕， 周边有大沙河公园、羊台山公园、塘朗山郊野公园、深圳野生动物园四座公园。形成了“三山一湖四公园，原生态低密人居”的环境布局。

户型鉴赏

房价要涨！要大涨？

最近楼市的地王潮绝对让很多人激动，不用想，绝对有人会联想到2016年的地王潮，然后是房价翻倍，

然而真实的市场是这样的吗？咱们好好分析一下现在的房地产市场。

最近一段时间地王出现的频率确实非常高，先是北京超过10万的楼面价，然后是上海达到16万的楼面价，杭州突破7万的楼面价，成都再次刷新纪录超过4万的楼面价，

这背后的原因其实是，地方城市控制土拍节奏，因为最近几年卖地收入，供地规模大幅度下降，

比如，2024年深圳只出让6宗涉宅用地，而2020～2022年这三年间，深圳出让的涉宅用地每年不低于30宗，甚至2021年接近40宗的成交，这可是一线城市，由此可见土拍规模收缩之大，

我们都知道，很多城市对于土地财政的依赖程度是非常高的，即使是重点城市，因此市场没办法承受大规模的土拍，就玩小而精，尽量拉高土拍金额，

比如杭州的地王，容积率只有2.5，没有限价、没有70·90、更没有任何保障房配建，是杭州珍藏多年的核心地块，被誉为是“杭州的汤臣一品”，

这样的核心净地块只要拿出来价位都很高，它缺的不是买家，而是之前不供应，这就是现在土拍市场玩的小而精，

并且也符合现在好房子的需求，更重要的是现在高层要求稳楼市，因此一波集中的小而精地块就出现了。

那么问题来了，这些地王的出现会不会像2016年那样，直接拉爆房价？先说答案，不要抱有太高的幻想，

一是，价位不一样，房企的心态更不一样，虽然这轮地王的价位不断刷新高，但很多楼面价并没有超过周边的二手房价格，

还是以杭州的地王为例，楼面均价7.7万，但周边的豪宅价格都是10w+，这就意味着面粉价格没有超过面包价格，

但2016年的地王就不一样了，真实的上演了一幕，什么叫做面粉价格居然超过面包价格的奇葩现象，

这两者就充分的反映出房企的心态不一样，后者充满了投机性，就是房企会认为即使楼面价再高也没事，因为房价要上涨，赚的是未来即将上涨的钱，

并且，这种现象对周边房价辐射也比较厉害，因为周边持有面包的业主看到面粉价格都超过了手中的面包价格，那么他的面包肯定会加价出售，

这种现象在这轮地王潮中并没有出现，或者说没有像2016年一样激进，因为房企也知道现在的市场背景，信心还是欠缺，因此比较理性，更多的是赚取好房子的钱，

也就是说位置不比之前的豪宅差，但容积率更低，户型更大，小区也更纯粹，没有所谓的保障房和公租房，得房率也更高，因此超出之前的豪宅价格也在情理之中，周边的二手房业主即使想涨价，也得看看有没有那么高的品质。

因此从这个角度来看，这轮地王潮对于房价的拉动作用肯定不如2016年，不过价格上肯定会更猛，因为产品升级比较厉害。

二是，市场变了，2016年肯定是新房市场的天下，但现在从成交量来看已经进入到了二手房市场，也就是所谓的存量房时代，

因为现在二手房的成交量已经超过了新房，还是以杭州为例，2024年，杭州新房成交6.3万套左右，但二手房的成交量却达到9.3万套左右，

并且这可不是个例现象，2024年绝大部分重点城市新房的成交量都是低于二手房的，这和之前是完全不一样的，以前新房的成交量是完全碾压二手房，

新房的成交占比减少，这意味着地王的影响面也在减少，而市场成交的主体二手房市场，更多的还是在以价换量，

并且现在所谓的地王潮主要集中在头部几个城市，更多的非强二线城市以及三四线城市，可没有这么乐观，这也决定了这一轮地王潮影响力度的有限性。

因此这一轮地王的出现，我们可以期待更多更好的产品出现，因为现在对地块的限制已经大幅减弱，开发商完全可以遵循市场需求建好房子，

并且这种好房子必然也会影响到更多的中低端房产，改善需求可以得到更好的释放。但整体房价上不要抱有太高的幻想，更不要想着房价V型反弹，

去年我就说过，现在新房价格的上涨更多的是改善好楼盘供给的增加以及产品升级，并非供需关系的全面逆转。

所以大家对于好房子可以有更多的期待，但对于整体价格，应该多关注经济信号以及居民的去杠杆情况。也就是说居民的收入信心得起来，并且身上背的负债压力得到缓解，才能再次激发需求。

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