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【鹏瑞·尚府】山海臻寓

深港城芯·优学准现楼

建面约37-92㎡精装真公寓

通燃气带阳台（部分户型）｜民水民电

项目概况

项目基础信息

【项目地址】深圳·盐田·2/8号线沙头角站

【占地面积】约2.2万㎡

【公寓面积】约1012㎡

【主力在售】建面约37-92㎡1-2房山海臻寓

【梯户比】公寓4梯20户

【绿化率】约30%

【产品层高】3.6m

【物业管理】6元/㎡/月

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户型鉴赏

·建面约37-92㎡ 山海臻寓 标准层平面图·

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楼盘配套介绍

【深圳湾1号执笔者 】

高端人居产品缔造者

致力为城市创造美好生活

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深圳湾1号

超级城市滨海地标综合体 全球顶级建筑作品

联袂全球十大设计师

融合莱佛士酒店、云端停机坪

吉尼斯纪录世界最高音乐厅、高定商业、深湾会等顶级配套于一体

鹏瑞尚府·山海臻寓价值点

【深圳湾1号执笔者 盐田钜著】

深圳湾1号执笔者——鹏瑞集团，立序东部核心，匠造约21万㎡山海生活体，建面约37-92㎡山海臻寓，为时代再赋臻品。

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【千亿盐田 全球海洋中心城市】

打造全球海洋中心城市核心区，千亿规划打造“东部前海”，规划总投资超782亿元深港合作产业经济带，成就经济引擎。

（数据来源：盐田十四五规划、盐田区政府在线、美好盐田公众号）

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【原山真海 不可复制的山海资源】

占尽一城稀缺山海资源，约31.8平方公里梧桐山城市绿肺，拥览盐田滨海景观带，步行抵达盐田海滨栈道，直面湾区壮阔海景。

（信息来源：中国国家地理）

【深港融合 国际免税中心】

打造成全国级商圈集群，沙头角带动整个盐田商业产业跃升。

·十四五规划：沙头角以中英街、沙头角口岸、田心工业区为核心，聚焦旅游+消费，打造约26平方公里深港国际旅游消费合作区；

·国际免税中心：沙头角口岸规划总建面约25.8万㎡,其中免税商业约10万㎡；承载四大功能,平均每年将带动1000万人次新增消费。

(信息来源：美好盐田公众号、盐田政府在线)

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【执掌中心 百万级城市更新】

百万级城市更新项目，区域焕新在即，价值水涨船高。

·项目约1公里范围内：超22个城市更新项目，约250万平旧改集群，鹏瑞、合正、卓越等品牌开发商携手入驻，唤新未来想象；

·约115万㎡田心工业区旧改：百万级综合体集群；规划约32万㎡国际总部办公集群，引进456家企业、40415高端商务人士；成就世界级商务中心，描绘国际都会级生活版图。

（信息来源：美好盐田公众号、盐田政府在线）

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【学府环绕 省一级优教资源】

深圳唯一公寓可享受住宅A类学分入学的区域，从幼儿园到高中，畅享12年优教资源。

·可A类积分入学：公寓与住宅一样可享受95分入学。

·全龄教育：一路之隔省一级田心小学、田东中学、深圳市高级中学盐田学校（九年一贯制）、6所幼儿园环伺。

·学位充足：已明确规划5年内未来还要新增9600个学位。

（信息来源：深圳市盐田教育局《盐田区2022秋季小学一年级学位申请指南》，具体的入学政策以政府每年公示的最新政策及条件为准。）

【丰盛配套 畅享高配生活】

1公里半径内享商圈、公园、人文配套、医疗、行政机构等丰盛资源，畅享高配生活。

·四大馆：邻近沙头角体育馆、盐田图书馆、盐田文化馆、中英街博物馆，享悦品味生活。

·三大圈：项目环绕三大商圈，36万㎡壹海城、250m中英街、7万㎡精茂城，精彩触手可及。

·两医院：盐田区人民医院、盐田区妇幼保健院。

·多机构：盐田区政府、产业服务大厦、盐田税务局、盐田国土局、沙头角海关等。

【立体交通 瞬抵香港畅行全城】

双地铁、双口岸、城市干道多维立体交通，深港共融，畅达全城多区中心。

·双地铁：地铁8号、18号（规划中）双线交互，1站罗湖，8站福田，畅达多区中心。

·双口岸：项目300米近享沙头角口岸，并且临近莲塘口岸，半小时就可畅享深港双城生活圈。

·多维路网：深盐路、沙盐路、沙深路等多条重要干道，快速通往全城。

·城市干线：距离罗湖仅梧桐山隧道之隔，百度地图测算开车5分钟罗湖，20分钟福田，可快速通往深圳各个中心区。

【约3.6米奢阔层高 智能宜居空间】

传承1号匠心品质，苛求产品臻善臻美。

·奢阔空间：3.6米奢阔层高，赋予生活更大空间。

·舒适居家：民水电、通燃气带阳台（部分户型），舒适居家体验。

·便捷设计：智能门锁、玄关一键断电开关等便捷设计，满满生活细节。

·超强收纳：百变橱柜、主卧衣柜、卫生间镜柜等，装得下一家人的梦想。

·社区配套：恩上记忆公园、共享艺术花园、漂浮泳池、全龄段儿童乐园。

·星级公区：从主入口到入户大堂再到专属入户大门，定制星级酒店标准公区。

【70年产权山海臻寓 小投入大未来】

超高受益臻藏资产，以小搏大赢取未来。

·超长年限：70年产权，不限购不限贷，投资回报率较40年产权公寓，高约50%。

·A类入学积分：深圳唯一片区公寓可A类积分 优质教育资源触手可及。

·超低门槛：总价1字头起，建面约37㎡起，低总价山海臻寓，上车关内的超体资产。

·实景准现房：部分带阳台通燃气，民水民电，即买即住即收益。

【居/养/旅/投/租五位一体，租金可观】

居/养/旅/投/租五位一体，优享灵活使用场景。

·珍罕资产：可居住、可养生、可度假、可投资、可租赁,用途越多,受众越广,回报越大。

·租金可观：沙头角凭借低房价宜生活优势,公寓投资门低租金回报可观。

·优越生活场景：优越山海景观，城市臻稀场景，自用高舒适度。

·旅居养老首选：优越生态指标，稀缺生态资源，旅居养老首选。

【舒心物业 专属圈层生活格调】

深圳湾1号同系物业，构建“瑞心、瑞悦、瑞享”——3R专属服务体系，享豪宅生活体验。

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房产信息：

数读 | 2024年典型城市去库存“成绩单”

2024年四季度，房地产终于在迎来了核心指标的企稳，10月份以来全国新房月度网签面积连续同环比保持增长，一手房成交占比持续回升，70城房价降幅也在年末迎来了收窄。“丁祖昱评楼市”年末发布会分析，基于库存风险等8个维度45个细分指标判断，杭州、上海、成都、西安等八个城市各项指标表现较佳，将在2025年率先回稳（详见文末附表）。

但更多的城市同样在大力推行去库存、降风险，供小于求已经成为了城市新房市场的常态。相比率先回稳的8城，众多“后进”城市进入回稳期或许稍晚，但去库存的脚步同样不曾放慢。

PART01

狭义库存：郑州、青岛等8城压降超100万㎡

快速推进稳市场进程

就2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数样本城市狭义库存规模有所下降，少数明显上升的上海、成都、西安，均为当前新房市场去化表现较佳，跻身2025年回稳城市之列的优秀城市。

从狭义库存的压降规模来看，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万㎡以上，就变化幅度来看，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。

固然，受新房交易流速下降影响，2024年九成样本城市的消化周期较2023年有所上升，即便杭州、天津等城市也不例外，超过一半的样本城市消化周期在18个月以上。但狭义库存的下降，说明地方主管部门已然能够先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房售出、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标的下降，去库存、降风险进程正在快速推进。

PART02

新房供求：存量项目成为交易主力

青岛、长春、重庆2024年供求比低于0.6

联系新房供求表现来看，九成样本城市2024年供小于求，推动去库存快速推进，其中14市供求差值更是超过100万㎡。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。

在当前稳市场阶段中，通过提高新增供应产品质量，可有效提升开盘去化率，促进市场信心回升。但在去库存角度，存量供应房源才是当前高库存的主要来源。毕竟新项目、新推案100%的去化率，也不过让狭义库存停止上升，若要压降库存指标，短时间内仍要着力加速存量项目的交易流速。

典型如青岛胶州老城板块，2024年新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅为1401套，仅为成交量的58%，再加之保障房收储等去库存措施的推进，2024年末新房库存同比减少18%。若2025年能够继续保持这一去库存力度，板块消化周期有望从26个月压降至20个月，重新回到2年以内。

PART03

土地供给：严控交易规模

上海较上年少卖500万㎡，东莞商住地“封0”

土地成交方面，有10个城市2024年土地成交量较2023年下降超过200万㎡，其中上海更是较2023年少成交了512万㎡的宅地，若计入协议出让的宅地，上海2023年宅地交易量较2023年减少800万㎡，同比下降过半。但上海土地成交金额同比降幅仅有二成左右，2024年共成交约2700亿元，仍是2024年全国土地成交金额第一的城市，也是土地供给端“控量提质”的典范。

排在二、三位的西安、杭州也在企稳8城之列。从“后进”城市来看，郑州、苏州、东莞表现尤为突出，土地交易量同比降幅均超过一半，其中东莞2024年只成交了52万㎡的宅地，同比下降82%。2024年东莞招拍挂市场只成交了3幅宅地，1幅为常平镇的安置房地块，由中建国际竞得，另外2幅为临深片区的塘厦镇人才房用地，均由华为竞得，从严格意义上来说，2024年东莞没有成交任何一宗商品住宅用地。

PART04

长期库存：土地成交量低于新房

深圳、重庆等7市广义消化周期下降超过6个月

在去库存降风险的行业大趋势下，新房成交大于土地成交，已经成为2024年绝大多数城市的常态，深圳、重庆、东莞等7市更是表现突出，2024年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低了6个月以上，极大减轻了城市的库存风险。比如深圳2024年新房成交492万㎡，而宅地成交建面只有89万㎡，长期库存下降403.6万㎡，按2024年的新房成交流速计算，相当于广义消化周期降低了9.8个月。

联系往年新房表现来看，重庆表现更加难能可贵，作为新房交易量曾经达到2000万㎡级别、高居全国前三的城市，2021年以来交易量急速下滑，2024年新房成交面积已下降至500万㎡。面对新房交易流速快速下行的挑战，地方主管部门在供给侧也及时做出了相应调整，除少数重点项目之外，增量供应均能免则免。2024年重庆市区一共仅成交了20宗宅地，合计成交建面135万㎡，仅为新房交易量的四分之一，推动长期库存减少404万㎡，广义消化周期下降9个月。且2024年重庆市区成交地块平均容积率仅为1.8，高品质低密宅地已然成为了2024年重庆土地成交的主力，并带动少数优质板块信心回升。典型如照母山宅地，容积率仅为1.0，吸引5家房企竞拍，经14轮出价以11.6%溢价率成交，预计将打造为洋房产品的四代宅。

PART05综上

得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。在库存基数相对较高，2024年末消化周期超过2年的城市中，东莞、郑州、徐州、无锡等表现较为突出，均在2024年大幅减少了土地供应规模，较2023年少成交的土地交易量，相当于降低城市消化周期超过9个月。此外深圳、重庆、青岛等城市2024年土地成交规模远小于新房成交，也在实质上压降了长期库存规模，并推动消化周期下降9个月或更长时间。

若典型城市能够保持2024年的去库存进度，2025年东莞、郑州、苏州、佛山、南京等城市狭义消化周期有望重回18个月以内，回归到合理的范围之内，长春、常州、南宁的去化压力也有望持续改善。随着越来越多城市达成阶段性的去库存目标，市场信心有望随之回升，并成为2025年行业筑底企稳的关键力量。