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深圳南山【天源华府】
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天源华府户型图
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项目户型为93-193㎡两房至四房，90多平的两房，在目前市面上几乎没有竞争力。113平和115平设计很差，厕所和卧室分开的，很不方便。193的设计也很怪异，只能做4房，整体得房率很低！
天源华府户型面积93-193㎡，偏向于改善型，93㎡只能做两房，193㎡只能做四房。相比很多项目八十多平三房，一百平四房的极致户型，以及南山、尖岗山等七十多平的紧凑小三房来说，毫无竞争力。
同样位于南山。刚需客户会优先考虑卓越九珑，83㎡三房门槛更低，户型更受市场认可。
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区域楼市现状
区域在售新盘主要为鸿荣源尚璟公馆，于2022年5月开盘，当天售出302套房，去化率68%。尚璟公馆备案均价8.9万/㎡，户型面积59-82㎡2-3房。目前仅有少量尾房在售。
即将入市的卓越九珑位于大新地铁站旁，地段更好一些，预计近期推出257套建面约83-97-119㎡的3-4房，目前价格未出。
二手房方面，项目周边麒麟花园2023年二手房成交价格7.5-11.9万/㎡，莲城花园成交价约7-8.1万/㎡。
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天源华府未来入市能否热销，关键还是要看价格，如果按照9万/㎡的均价算，93-193㎡三房总价较高，800多万的总价只能买天源华府93㎡的两房，性价比很低！
相比之下用同样的价格可以入住尖岗山、宝安中心等片区。如宝体板块的瑞越府，配套更完善的同时还置换到4房，地段上也比这高一个档次。或者垫垫脚，买前海的招商瑧玺或者一湾臻邸，地段更好外还是大三房，面貌也比较好。
天源华府简介
天源华府位于南头片区，原为西岭股份合作公司返还用地，由深圳市乾富控股有限公司、深圳市西岭股份合作公司共同开发打造。
项目东侧是南山大道，北面是北环大道，自驾去往 前海、深圳湾、宝安等区域，基本都在20分钟以内。此外，项目三面被中山公园环绕，地铁12号线 “中山公园站” 就在楼下。
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项目优势：
1、位于南山中心，地处科技园、前海和留仙洞总部基地三大板块之间，驱车十来分钟均可达到；坐12号地铁可快速换乘1、11、5、9号等地铁线。
2、所属的南头片区，发展较早，商圈成熟、配套齐全。距离学校非常近，居家出行和小孩上学比较方便。
3、三面被中山公园环绕着，生态资源丰富，同时还靠近南头古城，在文娱配套上较为丰富。
项目不足：
1、体量较小，仅三栋建筑，社区环境和活动空间小，居住氛围较弱。
2、周围片区环境一般，北侧是加油站，周边放眼望去都是工业区，就连对面居民楼下的商铺，大都是维修铺，只有零星的便利店、餐饮店，更别说大型商超。
交通/景观资源
天源华府位于12号线中山公园的西侧，步行距离在100米左右，可以说是地铁盘，地铁出行很方便，往南可以直达南山蛇口，往北去宝安中心、西乡、机场十分便捷；此外，项目临近南山大道，自驾出行前往深圳各区都很便捷。
图源网络
深圳地铁12号线目前已开通，南起左炮台东站，北至海上田园东站，全长40.54公里，共设车站33座。
天源华府西侧就是中山公园，项目三面被中山公园环绕，靠山的高层户型景观会相对不错，距离不远是南头公园。项目南侧临近南头古城。
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中山公园（图源网络）
南头古城（图源网络）
教育/商业配套
根据学区划分，项目位于南头城学校的招生范围内，该校为九年一贯制学校，离项目较近的还有南山的老牌名校 南山实验麒麟中学。
南头城学校（图源网络）
项目自带底商，片区内暂无大型商业配套，日常购物需要前往周边社区，并不方便，大一点的商业需要到南山欢乐颂、天虹商场(常兴店)，项目距离南山欢乐颂约1.5公里左右。
欢乐颂（图源网络）
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楼市消息，开始一个比一个炸裂！
大家好！
这篇是我们每周都会为大家带来的近期热点话题或消息的点评。
有时候能不能赚到钱，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因为能够获取一手信息、精准抓到周期、及时上车。
本周消息很多很炸裂，老美cpi出炉预示着6月降息要落空了，老美不降息是让各国难受？
可现在的局势显然很微妙，按理说美元涨，那黄金应该下跌才对，可美元涨，黄金涨，大宗商品也在涨，这到底是怎么回事？
全球的格局难道要重塑了？
另外资本市场也传来了消息，那就是第三个“国九条”，要加强监管防范风险，难道股市要开始动荡了吗？
另外M2突破300万亿，这是历史事件，按理说水流一般去楼市，可眼下楼市还在低迷，这钱到底会流出来吗？又以什么方式流出来呢？
总之，本周的消息，每一个都很炸裂，很多甚至看似和楼市无关，实际上却是千丝万缕的关系。
那么，这些信息背后，又有什么是值得我们关注的？对我们普通人的影响是什么？
资本市场迎来第三个“国十条”，大A要雄起？
资本市场迎来了第三个“国九条”！
文件全称是“国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见”（国发〔2024〕10号文）。
这是继2004年、2014年两个“国九条”之后，又时隔10年，国务院再次出台的资本市场指导性文件。
这算是资本市场的大震荡了，但这是好事。
从文件来看，是对过去A股市场的混乱做出整顿。
目前股市的痛点就是大多数投资者亏钱，牛短熊长。
大家要知道，我国的投资渠道其实很有限，基本上就是：存款、买房、黄金、保险、股市、基金。
但多数人能真正赚到钱的，普通人能够得着的其实也就是买房投资。
可这几年房价走势很不稳定，加上城镇化尾声，加上过去房地产高速发展后遗留的问题，普通老百姓这几年已经在楼市亏了不少钱。
这就导致很多人不敢做投资，如果再不整顿A股，给大家信心，估计更多人都不敢投资，只敢存钱了。
所以我们要改变，我们的A股以前是核准制，其实就是审批制，上市资源稀缺；后来搞了注册制，上市名额大增。
这就导致很多公司随便上市，收割股民的辛苦钱，欺负来百姓不会看财务报表。
现在新的“国九条”，其主要方向就是：提高上市门槛，控制印股票的速度。
这肯定是有利于散户的，真正提高上市公司的内在价值，所以这对A股肯定十利好，但短时间想全面翻盘，概率不大。
但至少表态，要整顿金融市场的态度。
也就是说，家长也想增加大家的投资性收入，懂吧。
M2突破300万亿！但钱去哪了？
刚刚，央行公布了3月金融数据。
中国的M2（广义货币），正式突破300万亿大关。
M2，大概就是指社会上所有的钱，也是很多人评判放水的标准。
M2突破300万亿，算是历史性事件了。
在中国的历史上，M2突破100万亿，用了57年；第二个100万亿，用了大概7年时间。
而从200万亿到300万亿只用了4年3个月。
可现在大家最大的疑问是，都说放了那么多水，可没感觉房价上涨，工资上涨，物价上涨啊。
这水，到底去哪儿了？
首先，要看另一个数据：M1。
这是等于你可以立刻用的钱，活期或者现金存在的。
M2则是M1+企业、居民的定期存款。
只有M1多，才能知道市面上的活钱多，可M1余额只有68.58万亿，所以你看出来了吧，M2虽多，但基本上都是定期存款。
是的，钱很多，可惜都被居民企业存起来不消费了。
央行最新数据来看，3月，住户存款又增加2.83万亿。
是的，老百姓又把钱存起来了。
那这，就很微妙了。
因为家长的意思，是让你消费，可你却储蓄。
那接下来，家长一定会有应对措施，逼出储蓄。
现在很多城市的房贷利率还在下跌，比如中山现在最低首套房贷利率已经渠道3.35%，更多的城市还在降低贷款利息。
我之前说过，为了保证息差，银行一定会降低存款利息。
现在很多村镇银行已经开始了。
4月初，河南、陕西、山西、云南、贵州、广东等地的多家中小银行在官方渠道发布《关于调整定期存款执行利率的公告》，宣布下调定期存款利率，三个月、六个月、 一年期、二年期、三年期等。
4月3日，修武农商银行发布《关于调整定期存款执行利率的通知》。而在4月1日前，修武农商银行一年期存款利率达2.25%，此次大幅下调45个基点至1.8%。二年期的利率调降幅度也比较大，下调25个基点至2%。
我告诉大家，逼出储蓄，降低存款利息，这还只是第一步。
你看前几天，招商银行已经暂停三年、五年期大额存单的新发。
说不定之后你想存钱，门都没有。
最近大家应该都听说了各地开始出了以旧换新的各种方式了吧。
比如郑州的以旧换新2.0版本，国家队直接下场收购二手房的方式，实现以旧换新+筹建保障房的双重目的。
另外还有很多以旧换新的家电、手机等等，而以旧换新的核心是给你置换补贴，让你再贴钱去消费。
这是鼓励你消费的第二步。
还有贷款利息的下降，比如房贷利率或者是JYD都好，都是鼓励你买房或者企业借贷的方式，这是鼓励的第三步。
其他，大概率是楼市放松政策，还有就是让物价温和上涨，因为老百姓只有看到涨，才会感受经济复苏，也才敢花钱。
总之，今年消费一定是主旋律，你不花，有的是办法。
所以这也是我之前常说的，当我们大家长说要不惜一切代价救市的时候，很可能你就会成为那个代价。
看似最安全的储蓄，却是最稳定的损失，大家有看懂的，还是尽早做好准备吧！
我建议大家要看懂趋势和大家长的意图，本周大消息很多，很多人可能对信息的判断不够，觉得对自己影响不大，殊不知可能你就是被信息收割的冤大头。
信托也暴雷，怎么回事？
最近平安信托爆雷，可以说震撼了地产圈。
4月10日，平安信托发布声明称，受房地产市场整体下行影响，近期平安信托福宁615号信托计划宣布延期，对于此次给客户带来的困扰公司深表歉意。目前，平安信托正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式积极推进项目处置。
平安的这个消息一出，地产圈震惊。
这雷开始蔓延到信托了吗？
大家都知道，大多数信托的底层资产就是土地、房子或者相关产品，现在房地产行业不行了，你说信托能行吗？
事实上，自四川信托破产、中植系暴雷之后，市场就预测平安大约有37支信托暴雷无法兑付。
所以，这事儿真挺大的，当然，正因为大，且敏感，我不敢多说。
因为表面看只是一些信托暴雷，但实际上很多东西都是千丝万缕的关系的。
现在看来，地产落不仅没有万物生，反而是地产落，万物死的状态。
我真不知道大家是不是真以为房价下跌，我们就要过上美好生活了，反正，现在看来不仅不是，大家工作还更不好找了，收入还可能更低了。
有些东西，真不是发泄一下情绪嘴嗨就可以的，底层资产出问题，那投资它的理财产品，当然就得跟着出事。
现在，我们就好像绑在一根绳上的动物，多少还是盼望着房地产好吧。
否则，谁有比谁好过呢？
本周消息真不少，除了我说的信托暴雷之外，还有各地银行说要停止大额的定期，还有美国3月cpi数据出炉，通胀没压住，短期降息希望不大了。
而且耶伦不是来访华了吗，看似关系好转，实则掰手腕的味道更浓，很显然，现在的问题，不是单一国家的问题，而是全球性的。
但说多又敏感，我就不在这展开说，尤其是谈话说了什么，接下来关系会不会有变化，出口会不会好点了。
住建部：未出台保障房相关政策的城市要加快落实
住房城乡建设部4月11日发布数据：截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。其中，西安今年计划筹建1.5万套保障性住房；深圳已启动13个项目、共计1万套保障性住房建设；杭州今年筹建的12个保障性住房项目已开工3个，剩余9个项目将在6月底前开工建设。
住房城乡建设部表示，各地要切实推动保障性住房建设落地落实见到成效。目前，许多城市在明确保障对象标准、以需定建、轮候库建设、用地保障、资金监管、配售价格、建设分配管理工作机制等方面都形成了一些好的经验做法。尚未出台实施意见和配套政策的城市，要充分学习借鉴，加快推动政策出台，尽快形成保障性住房政策体系。
大胡子点评：
今年，政策从出台到落地，速度真的越来越快了。
去年说要推动旧改和保障房建设，今年确定资金来源于psl，到现在已经有落地的城市，这一步步走得又快又猛。
之前我说过保障房项目，基本上是满足了一箭三雕的目的。
第一：放水，这是显而易见的。
保障房的钱是可以向中Y申请专项债和贷款的，那水自然就放出来了，还能拉动上下游的就业。
第二：保障民生，百姓安居乐业的底层需求。
这次是只有部分城市有建设保障房的指标，但基本都是人口基数比较大的城市，因为今年不想搞大水漫灌，而是精准滴灌。
那就只有部分城市有这个指标，而且保障房是民生工程，能够博很多好感，能让多数人安居乐业，多好。
第三：加速现有新房二手库存去化，根本目的也是激活楼市。
今年保障房目标是各地自己去思考和指定，但多数城市都是选择新建+筹建的方式。
这个筹建就很有意思了，比如说郑州是以旧换新，地方收旧房赔钱，然后把旧房改成保障房，不就满足放水+保障房的双重目标吗？
包括广州也在筹建更多的房子，用来用作筹建保障房的一部分。
所以也不难理解为啥要推动更多城市去落实这件事，因为好处太多了。
但与此同时，对于老百姓的影响最大的是，手上持有多套房子的人，因为一旦大批保障房筹建并上市，很多房子就会被保障房冲击。
毕竟在价格面前，其他什么都是假的，刚需只想选便宜的。
那就会导致有一批房子很难卖出去，比如老破小，郊区房、公寓等等，都是最容易受保障房冲击的。
我劝大家有多套房的，一定要做好置换和优化的规划，抓紧把房子卖出去。
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