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✨✨琶洲南TOD✨✨

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项目针对全国的高端客户，做了体系内越秀高端豪宅购房节，现在越秀的板块也遍布深圳、北京、香港、华东了。针对琶洲南这个代表广州的豪宅，也首次有对外回馈活动。给出的产品还是二期196-211㎡大平层。

琶洲南二期，核心的优势就是绝对市中心中的低密度。

二期住宅组团仅13-24F，妥妥的低密小高层，放眼珠金琶CBD豪宅群，这个居住密度都让其他楼盘望尘莫及。

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基本信息

开发商：广州地铁，越秀集团

占地面积：240000㎡

建筑面积约：980000㎡总规划：24栋，1780户总层高：15~66层绿化率：30.5%车位：2801个

户型面积：142~325㎡

项目位置：地处琶洲南，与互联网企业总部云集的琶洲西区仅一涌之隔

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琶洲南TOD位于海珠区琶洲人工智能与数字经济示范区内，北至黄埔涌，东至华南快速路，南侧、西侧临赤沙涌，一江之隔是繁华的琶洲总部基地，地段价值那是数一数二。

琶洲南TOD二期（南地块）的商业规划以“国际消费中心城市商圈新地标”为核心定位，旨在承接广交会溢出效应，打造集商务商贸、特色休闲、文化体验于一体的多元商业综合体。商业规划亮点包括：1. 大型集中商业体：项目通过空中连廊串联地块，形成连贯的商业动线，并优化地下空间连通，打造“零换乘”交通体系与立体商业空间，提升消费体验。规划中还包含下沉式公园商业体，面积约1万㎡，计划引入高端品牌、精品零售及文化展览业态，对标广粤天地模式。

2. 业态融合与功能布局：商业部分与办公、住宅、生态公园深度融合，形成“CBD+TOD+POD”（公园里的TOD）开发模式。重点引入会展配套、创新设计、文化休闲等业态，与琶洲西区数字经济产业形成联动。

3. 地标性商业空间：项目规划250米地标塔楼，其裙楼将打造“空中城市客厅”，包含绿色生态空间、精品酒店及综合商业，成为琶洲南新封面。

在招商进度与建设进展方面：一期住宅于2025年7月前首批复建物业建成交付；商业综合体部分正加速建设中，重点推进地下空间连通与空中连廊工程。

在招商策略与合作模式方面：项目采用土地出让配建模式，由政府主导招商，优先引入与琶洲产业匹配的会展服务、数字经济企业配套商业。越秀地产作为开发主体之一，已整合其商业资源，计划引入高端品牌旗舰店、体验式消费业态，并与周边商业体（如珠江新城、琶醍）形成互补。

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交通配套

小区周边地铁环绕，目前最近的8号线/18号线磨碟沙站约700米；

地铁12号线赤沙站位于地块中部、二三期之间；距11号线石榴岗站约1.2公里，在建的11号线、12号线等轨道交通都建成后，未来小区可以10分钟到达广州南站，25分钟到达白云机场。驾车出行，小区离华快入口2公里左右，想要抵达金珠琶任何一个点，都非常便捷。

教育配套

小区自身配套一所12班的幼儿园，一所36班的九年一贯制学校。2024年9月29日，广州地铁与越秀集团合作开发的琶洲南TOD项目官方宣布，配套的36班九年制学校，与广东实验中学、海珠区教育局正式签订合作办学意向，打造为广州乃至全国数智教育创新点和示范性标杆学校。

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生活配套

目前琶洲南TOD周边的商业配套比较单一，但是各类商业规划非常丰富，而且我们也不用担心最终的落地程度。项目分为南北两个地块，北地块是住宅区；而南地块，规划了约30万㎡建面的商办建设量，与北地块和轨道交通，一起组成琶洲南TOD。例如项目南区规划的250米商业地标，就包含了丰富的商业和公共服务配套，收楼的时候，小区周边的商业配套就会丰富起来。其实小区距离珠江新城，广州塔，以及琶醍，湿地广场都不远，购物、消费、娱乐完全可以很便利的享受到。社区内部，则打造有高端会所——“弧光·琶洲城市会馆”，匹配琶洲城市新贵的社交需求，与一般项目会所不同，其首先令人眼前一亮的，便是极富艺术感的外观，圆弧玻璃幕墙，加上简约感的线条，展露出一种自然流动的美感。

在售产品

目前推售二期，相比一期，二期的密度整体更低，容积率仅2.0，只做了8栋住宅，内部预留了大面积的园林空间，形成复合景观，舒适度和私密度都更高。

产品上，还在一期的基础上进行升级了，整体以13-24层的小高层为主，使用率100%-110%

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整体在售户型如下：

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核心城市土拍情绪升高，多宗高溢价率地块和高单价地块出让。土拍热度方面，去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性回稳，土地市场也迎来积极变化，核心城市土拍情绪升高，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%、29.0%，成都平均溢价率超20%，北京、杭州、成都等地成交楼面价创新高。开源证券预计，一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善。