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湾啟紫荆位于前海妈湾听海大道,占地约1.5万㎡,住宅建面约6.6万㎡,容积率5.14,共有三栋住宅组成,层高36-37F,共485户,车位595个,车位比1.1.2,4梯5户,主推约96㎡稀缺三房、111㎡3+1房、122㎡四房、142㎡四房。户型设计了大客厅、宽景阳台、阔景飘窗等,拥有山海河多重景观资源,计划品质精装交付。户型采用建筑新规设计,户户大阳台,4梯5户,分布式电梯设计,独立电梯厅。
区域解读
前海划分为3个片区,桂湾、前湾和妈湾,桂湾是金融区,前湾类似政务区,妈湾是比较纯粹的居住区。桂湾和前湾启动比较早,地块比较零散,虽然配套相对成熟,但地块小缺乏规模效应。
而妈湾因为城市规划和建设比较后置,货车络绎不绝,集装箱堆积,成熟度不够高,给人留下不好的固有印象。
但妈湾是三湾中体量最大的,留白净地很多,规划方面也比较超前,有一定的后发优势,比如“智慧妈湾”的打造理念,首条海底隧道接驳企鹅岛等等。考虑到未来的长期发展,妈湾开发比较后置,自然起点和定位就会更高,地理位置上说不定顺势成为前海真正的中心。
从位置上看,妈湾是唯一一个在三个湾区里面拥有270°视野,两面临海,容积率极低,未来有希望成为高端宜居生活住区。
图中看清楚妈湾未来的配套规划,有沿滨海岸线建设金融博物馆、改革开放博物馆、国深博物馆、海洋博物馆、渔人码头、前海新中心地标等市政配套集群。
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根据规划,妈湾有2.9平方公里的土地由招商局集团和前海管理局合资成立的公司统一开发运营,最新定位是前海深港国际服务城,与桂湾深港国际金融城共同组成了前海双核,是前海扩区后的首要、重点推进项目。
而在此前,妈湾先导区还曝出丝路长廊、海丝小镇、1.6平方公里的空中平台、前海新地标等规划,将建设国家馆、国际经贸组织和国际文化交流组织等集群,并引进国内、国际总部企业集群。
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此外,妈湾还确定要牵手腾讯,对标世界第一个智慧城市迪比克,打造以5分钟步行生活圈为基本功能模块的智慧理想人居空间。
妈湾是前海三湾中唯一拥有山海合一资源的板块。
妈湾背靠大小南山,对望大铲湾腾讯科技城,既有内湾又有外海,拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”等优势生态资源。
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要知道,市政配套可以从无到有,但自然资源是不可再生亦不可复制。即使放眼全球,有着丰富生态资源的片区往往价值更高。
妈湾还是前海三湾中面积更大、容积率更低的片区。
妈湾面积高达726.5公顷,比桂湾(295公顷)和前湾(310公顷)的总和还要多出20%,而且容积率仅为1.28-1.48,可开发空间充足、舒适度高,大有可为。
此等优质的地理位置+优越的自然资源,是打造低密生态豪宅住宅区的不二选择,深圳很难再找出第二个这样的区域。
这也就是官方不着急最先发展妈湾的原因。先建设配套、发展人才,再建房,增补前湾和桂湾的居住和公共服务功能,这样才是一个板块的良性发展。
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交通配套
周边共规划6条地铁线、2条城际轨道、1条妈湾跨海隧道及1个海空口岸。距5号线妈湾站约550m,听海大道贯穿前海,可短时间通达南山、福田、宝安,快速链接大湾区生活圈
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商业配套
领玺一期项目自带16.7万平商业,加上不远处颐湾府底商,基本可以满足日常生活。印里首期商业(约3万平),去年9月正式开业,会有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻
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教育配套
项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校,还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校,拥有3000到5000个名额,包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校(深圳分校)以及深圳哈罗国际学校。临近小区南侧有一块九年制教育用地,但目前未招标。入住早期可能要到妈湾南二外学校或者前湾南二外学校上学。
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户型介绍
「湾启紫荆府」户型图出炉,预计售485套新房,但可能推迟入市时间到明年3月。
小区有485套纯住宅,车位595个,容积率5.14,共有三栋住宅,每栋做了36-37F高的4梯5户设计,每户都有专梯入户空间。
户型采用建筑新规设计,建面约96-142㎡,户户大阳台
96m²三房两厅两卫的E户型:
从空间布局来看,U 型厨房的设计极为人性化,大开间客厅与宽阳台是整个户型的最大亮点,西南向视野使得整个户型采光充足,贯通式阔景阳台与客厅、卧室双通,极大地拓展了生活空间的宽度。主卧的飘窗台也是一大亮点,弧形无柱转角飘窗不仅提供了广阔的视野,还增加了室内的采光。
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111m²三房两厅两卫的D户型:
户型实际为3+1户型,客厅可作为一个大开间的宽厅,也可以隔出一个灵动空间作为书房、工作间。主卧空间南北通透,飘窗也得到了进一步的有效利用。同样是贯通式阳台联通客厅、卧室,阳台的宽度要比96㎡户型大许多,空间尺度提升明显,且有东南、西南两种朝向。
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121m²四房两厅两卫的B户型:
横厅四房,东南朝向,空间感开阔,采光通风佳,没有大面积的走廊或过道,节省了空间,动线也更加流畅。主卧拥有更加开阔的景观面,大面积的弧形无柱飘窗,将外部的自然光线引入室内,空间更加明亮宽敞。
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122m²四房两厅两卫的C户型:
双龙抱珠户型,书房分布于客厅另一侧,且难得是双面采光+270°景观视野。主卧南北通透,且拥有十分开阔的景观面。贯通式阳台联通客厅以及靠近动区的次卧,实现长观景阳台。
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142m²四房两厅两卫的A户型:
双龙抱珠户型,其中一间次卧位于客厅另一侧,双面采光,靠近动区,适合作为老人房或书房。客餐厅南北通透,兼顾横厅与竖厅优点,空间感足,利用率高,动静分离、干湿分离设计合理。贯通式超长宽境阳台,采光舒适度高。
主卧南北通透,且拥有十分开阔的景观面。值得一提的是,该户型空间利用灵活度高,如客厅可隔出一个灵动空间作为书房、工作间,独立玄关处预留储物间等。
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房产信息:
行业数据|房地产实现2024年初工作目标,全面进入风险化解新周期
1月17日上午,国家统计局公布了2024年宏观经济和房地产行业数据。经济层面,得益于中央及时部署出台一揽子增量政策,推动社会信心有效提振、经济明显回升,四季度GDP同比增长5.4%,全年GDP同比增长5%,经济社会发展主要目标任务顺利完成。
地产行业层面,也兑现了2024年初政府工作报告中的工作目标,迎来了“标本兼治化解风险”的发展新阶段。四季度以来新房销售规模持续转好,全年行业核心数据与研究中心12月月中预估数值均基本一致,岁末新房成交面积止跌,成交金额更是连续两个月回正,更多城市迎来房价转涨。得益于主管部门在供给侧的努力,全年土地成交面积与新房成交面积相若,长期库存停止增长,全年新开工规模更是低于新房销售规模,中期库存迎来历史性回落,房地产行业已经正式进入了风险化解新周期。
01
四季度以来宏观政策提振经济发展作用进一步显现,与房地产交易规模的止跌回稳同比,国民经济各项指标持续向好,四季度国民生产总值同比增长5.4%,拉动全年GDP增速达到5.0%,完成2024年初定下的经济发展主要目标任务。
整体来看,第一,工业生产增势较好,装备制造业和高技术制造业增长较快。12月份,规模以上工业增加值同比实际增长6.2%,比上月加快0.8个百分点,环比增长0.64%。全年规模以上工业增加值比上年增长5.8%,其中装备制造业增加值增长7.7%,高技术制造业增加值增长8.9%,增速分别快于规模以上工业1.9、3.1个百分点。第二,市场销售保持增长,固定资产投资规模扩大,货物进出口较快增长。全年社会消费品零售总额487895亿元,比上年增长3.5%。12月份,社会消费品零售总额45172亿元,同比增长3.7%,同比增速较上月加快0.7个百分点。全年全国固定资产投资(不含农户)514374亿元,比上年增长3.2%;扣除房地产开发投资,全国固定资产投资增长7.2%。全年货物进出口总额438468亿元,比上年增长5.0%。第三,就业形势总体稳定,城镇调查失业率下降。全年全国城镇调查失业率平均值为5.1%,比上年下降0.1个百分点。第四,居民收入继续增加,人口总量有所减少,城镇化率继续提高。全年全国居民人均可支配收入41314元,比上年名义增长5.3%,扣除价格因素实际增长5.1%。年末全国人口¹14亿人,比上年末减少139万人。从城乡构成看,城镇常住人口94350万人,比上年末增加1083万人,城镇化率为67.00%,比上年末提高0.84个百分点。
从12月金融数据来看,M1同比下降1.4%,跌幅收窄2.3个百分点,M2同比增速上升至7.3%。本月M1、M2同比走势均有所向好,且M1-M2增速差距减小至8.7百分点,为2024年下半年以来新低,居民消费意愿有所好转。2024年以来,央行推出了3000亿元保障性住房再贷款,取消房贷利率政策下限,并推动再度降低存量房贷利率,居央行披露数据,每年可减少借款人房贷利息支出约1500亿元。12月个人房贷利率约为3.11%,同比下降0.88个百分点。得益于贷款利息负担压力的减轻,以及楼市成交的回暖,12月居民中长期贷款增长2.25万亿元,较11月同比增量扩大约1400亿元,延续了四季度以来的持续回升之势。
需要额外说明的是,因央行修改M1统计口径,将个人活期存款、非银行支付机构客户备付金纳入其中,并会在2025年2月正式公布并修订2024年相关数据,届时历史数据也将有所变化。
12月末,广义货币(M2)余额313.53万亿元,同比增长7.3%。狭义货币(M1)余额67.1万亿元,同比下降1.4%。流通中货币(M0)余额12.82万亿元,同比增长13%。全年净投放现金1.47万亿元。月末人民币贷款余额255.68万亿元,同比增长7.6%。2024年末社会融资规模存量为408.34万亿元,同比增长8%。
02
12月,新房市场交易数据持续向好。一二线城市延续了四季度以来的成交热度,上海、杭州高热不退,12月推盘均超40次且项目平均去化率持稳在六成以上。武汉、苏州、成都等12月成交规模更是大幅放量,同比增幅均超过三成,其中武汉一手房成交放量更是挤压了二手房的交易规模,12月新房开盘去化率由二成左右跃升至40%,导致12月武汉二手房成交规模出现了环比回落。
12月新建商品房销售面积1.13亿平方米,同比持平,销售额1.16万亿元,同比上升2%,岁末11月、12月连续两个月止跌。全年销售面积9.7亿平方米,成交金额9.7万亿元,分别同比下降12.9%和17.1%,分别较前10月收窄了1.4和2.1个百分点。
12月中央部委接连表态,将持续用力推动行业止跌回稳,并正式发文落实允许地方专项债用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障房,进一步改善行业去库存预期,再加之高品质新房项目对需求侧的刺激作用,2024年12月新房市场如期迎来岁末翘尾,典型城市平均去化率达到四成,继续位于年内高位。
03
以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势,12月份房价下跌趋势进一步趋缓。新房价格较2021年初下降7.2%,二手房较2021年初下降16.6%。统计局发布数据显示,一二三线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄。一手房价同比下降3.8%,降幅比上月收窄0.5个百分点。其中,北京、广州和深圳分别下降5.4%、9.1%和6.1%,上海上涨5.3%。
环比变动方面,一手房价平均环比降幅已低于1%,一线城市更是由上月持平转为上涨0.2%。月内上涨城市有23个,比上月增加6个其中,上海和深圳分别上涨0.5%和0.2%。二手房价环比下降0.3%,月内上涨城市有9个,比上月减少一个。
四季度以来,新房市场信心回升表现持续强于二手房市场,“严控增量、提高质量”直接推动了住宅供给侧的更新换代,各项去库存举措的有力推行,不断修正市场的供求预期,以大露台、高实得率为卖点的“四代宅”新房产品,大大提升了购房者的获得感,“以旧换新”、税费减免、利率调整等稳市场政策,也切切实实降低了购房者的支出负担。2024年四季度以来新房成交规模占比持续上升,一手房房价指数率先回暖,如上海、深圳、成都、杭州等核心城市房价更是连续两个月环比回升。
04
2024年全年,房地产开发企业房屋施工面积73亿平方米,同比下降12.7%,其中,住宅施工面积51亿平方米,同比下降13.1%。房屋新开工面积7.4亿平方米,同比下降23%,其中,住宅新开工面积5.4亿平方米,同比下降23.0%。房屋竣工面积7.4亿平方米,同比下降27.7%,其中住宅竣工面积5.4亿平方米,同比下降27.4%。
12月新开工面积6585万平方米,环比上升8%,连续两个月环比回升,同比下降23%,降幅较上月缩小。不过对比新房交易来看,新开工仍然持续低于行业销售规模。得益于中央和地方主管部门在供给侧的努力,2024年行业库存新增速度明显放缓,全年新开工面积仅为新房销售面积的四分之三,中期库存持续回落,已然正式进入了去库存周期。
12月房企竣工面积为2.6亿平方米,如期迎来岁末翘尾,同比下降30.4%,降幅较11月收窄了8.4个百分点。全年竣工面积7.4亿平方米,同比下降27.7%。因2023年保交楼导致指标基数较高,2024年以来竣工面积持续同比回落,但也完成了年初既定任务。2024年12月末召开的全国住房城乡建设工作会议指出,2024年已交付住房338万套,完成既定目标。且竣工面积与新开工面积规模持平,再加之盘活闲置用地等举措的推进,将促进行业施工规模加速下降,2025年库存压力持续减轻。
05
2024年,全国房地产开发投资10万亿元,同比下降10.6%,降幅较前11月扩大0.2个百分点。单月来看,房企开发投资6646亿元,环比下降9.3%。
12月土地投资规模如期迎来岁末翘尾,单月土地成交建面3.3亿平方米,环比上涨97%,同比下降12%,自2024年四季度以来,土地成交建面同比降幅已经连续3个月维持在一成左右,较前三季度20%以上的降幅明显收窄。全年成交方面,与克而瑞研究中心预计结果一致,2024年全国经营性土地成交建面11.3亿平方米,同比下降16%。
对标9.7亿平方米的商品房成交面积来看,2024年房地产一二级市场交易规模已然基本持平,考虑到土地成交中还有很大一部分的租赁、自持等不可售部分、以及合理范围内的尾盘比例,有效新增建面已然小于行业销售规模,房地产市场已经正式进入了去库存周期。再加之2025年盘活闲置土地、收购存量商品房用作保障房等举措的推进,以及地方融资上限的进一步放宽,地方政府对于土地财政依赖度的减小,将有助于土地出让规模进一步下降。
与土地交易规模的下降同步,房地产开发投资规模也会随之继续下行。不过受到往期开发项目投资的影响,开发投资指标存在一定滞后性,开发投资指标的调整时间会慢于新房面积、一二手房价、新开工、土地交易等指标。对标2017-2020年间的行业投资-销售数据比例来看,在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前,该指标的下行调整还将持续一到两年时间。
综上,我们对于后市给出如下判断:
展望2025年,基于岁末年初发改委、中央财办等中央部委的积极表态来看,新一年将继续用力推动房地产止跌回稳,需求侧将加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力;供给侧将合理控制新增房地产用地供应,盘活存量用地和商办用房,推进处置存量商品房工作;行业融资方面,将继续完善房地产金融宏观审慎管理,支持房地产市场风险化解和平稳健康发展。2024年城镇化率增长0.8%,超千万的新增城镇人口,也将在需求侧为房地产带来更多刚性住房需求。在地方政府资金面持续宽松的大背景之下,各地主管部门可进一步聚焦重点板块,“从点到面”去库存稳市场,逐步实现房地产市场止跌回稳。
如广州即于年初构建完善了低效用地再开发的“1+X+N”政策体系,将全力推动125平方公里低效用地再开发,实现“政策创新+项目试点”双轮驱动,通过土地混合开发利用、用途合理转换,盘活存量土地和低效用地,也可大幅改善相关板块的库存压力和发展预期。
聚焦行业数据,基于当前中央部委和各地主管部门稳市场政策的持续,以及需求侧信心的恢复,2025年初交易量、房价、竣工等指标有望持续向好,止跌回稳的房地产市场,也将成为2025年经济发展的重要支柱:1月初金融系统多次发声,支持房地产化风险和稳市场,预计一季度商品房销售面积、金额同比降幅将大幅收窄,也会有更多城市房价指数进入止跌筑底区间。得益于地方债务压力的减轻,土地交易规模有望继续维持低位,施工面积可进一步向合理规模调降,竣工规模也有望持续向好,行业库存压力进一步减轻。新开工和开发投资方面,基于行业去库存和稳市场的阶段性任务,还将持续位于规模收缩周期,但得益于市场供求信心的止跌企稳和资金面的适度宽松,在与新房销售规模相匹配的范围内,仍有望迎来同比指标的边际改善。
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