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红山华府

今年5月份，深圳建筑新规出台，市面上大部分产品户型设计限制变少、公摊面积减小、拓展后户型实用率和赠送率都大大提升！

项目效果图|图源：红山华府

红山华府主推的户型建面约63-78㎡二至三房，完美契合了当下很多家长对于上车深高北小面积学区房的置业需求，项目平均赠送率高达13.7%，户型灵动性强，可以满足更多家庭生活场景需求。在保证各功能区及实用性兼备的前提下，合理打造户型，做到“小而精”的布局设计，实现低成本上车。

项目效果图|图源：红山华府

目前效果图已出炉，项目为高层独栋住宅。项目规划为二类居住用地，用地面积：6249平方米，容积率4.6。

项目与深圳北站的直线距离约500米，距离深圳四大名校之一的深圳市高级中学北校区（下称“深高北”）约400米。

示意图

教育配套

自深圳高级中学北校区9年制落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个极大卖点。自深高北落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。

比如，2021年深高北的中考成绩遥遥领先：570分以上占比17.94％，560分以上占比29.41％，550分以上占比39.41％。从560分以上的占比来看，深高北已经达到了市梯队的水平。再到今年2023年深高北更是以594分稳占龙华第一位置

尤其是，去年初深高北启动了扩建工程，拟扩建45个班，新增2100个学位。这就意味着，那些担心被分流的家长，未来其孩子有更多机会进入深高北。

交通配套

距离深圳北站约500米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南20分钟内可抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区。地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。

商业配套

后期附近将建龙华首家五星级万象系商业，后期周边人流或将汇集于此。步行可达深圳北站缤果空间等集中商业，邻近龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹购物中心以及在建的华南首家Costco旗舰卖场。

星河coco city距离项目约1.2公里，鸿荣源北站商业中心、龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。周边的商业都在北站和红山两个地铁站，步行或者搭乘一个地铁站就能抵达，出门消费娱乐都很便利。

休闲配套

项目周边不远就有四个公园公园环绕，附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园另外，周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用。

周边价格

价格方面，距离该地块最近的中海学仕里（2022年6月入市），毛坯限价7.82万/㎡。

而二手房方面，周边的金亨利近3月成交价12.7万/㎡，挂牌价超13万/㎡，是龙华二手房市场的天花板。

同样是深高北学区的众福红山印 （11月8日）晚上10点，位于龙华红山的新盘众福红山印选房结束。

据开发商海报信息， 红山印开盘劲销151套，热销8成，收金超10亿，是近期新房市场上卖得很不错的项目 。开盘当天有3个99折优惠，折后最低单价7.2万/平起，最低总价578万起，至今两个月时间不到红山印已经售罄，同样深高北学区的深业地块位置明显比红山印更好，就看红山华府最终开什么价格了，会不会可能成为2024年日光盘深高北学区深业上城学府也以日光售罄！

优点:

①教育天花板：项目对口深圳高级中学(集团)北校区新园，看看金亨利就知道了

②地处C位：位于红山和北站之间，龙华top地段，不用多说。

③地铁近：距离深圳北站（4，6号线）仅400米。

商业全：900米外有红山六九七九商业中心，附近还有龙华天虹、龙华壹方天地等，满足日常购物需求。

缺点：

①太小太挤：容积率高，楼盘体量小

②体验打折：周围建筑密度较高，附近也有安居房，农民房。

③楼间距和视野：单元楼间距较小，部分户型日照和视野可能受影响。🏠

总结：顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个极大卖点。深圳北站片区各大开发商住宅供应加大，相关的配套也在加速建设，新增学校格致，未来这个片区会更宜居，又是龙华产业重点建设片区，未来板块价值或许有望超过红山,不过项目也存在一些不足之处，包括较高的容积率、建筑密度、以及相对较高的价格门槛

特别是对于不需要学位的购房者来说，相同预算在福田和南山等区域可能会有更优质的居住体验和投资回报。

3月之后，到底要不要买房，现在是不是买房的好时机？

既然前面已经说了，接下来会有部分核心城市的价格反弹的空间。

那么接下来要不要买房或者卖房这个问题，就主要取决于你买的房子或者准备卖的房子在哪个城市？然后这个城市的房价有没有上涨的空间？

所以接下来要不要买房或者要不要卖房，就不能简单的一概而论，而是要根据不同城市来做不同的判断。

而要判断接下来一个城市能不能买或者要不要卖，我认为此刻有两个判断标准：

第一个判断标准：

城中村旧改项目的数量以及规模

今年是旧改大力推行的一年，如果这个城市的城中村改造规模大、旧改的数量多，那么楼市流入的资金量就会更加充足。

有资金流入，这个城市的房价今年才会有反弹的空间。

所以城中村旧改规模大的城市，今年会是入手的好时机；

如果你已经持有了这些城市的房产，就暂时先不用卖房。

第二个判断标准：

有高科技产业投入且已经初步形成效果

ai产业的变革带来了新一轮国运，说明高科技产业一旦有成果出现，将会给一座城市甚至一个国家带来巨大的能量。

因此，未来决定一座城市潜力的关键因素，就是看这个城市的高科技产业的发展情况。

如果你能在有高科技产业的城市工作或者是持有资产，那你就能间接地享受到这一波高科技产业变革的红利。

如果你此刻不在这些城市或者不持有这些城市的资产，那你可能就会彻底失去这一波国运带来的财富红利。

一个人的财富积累，从来都是选择大于努力。

你知道接下来我们会是高科技产业集中爆发的周期，那你选择资产的时候就要往高科技产业这个方向靠拢，那才能不被这个时代的洪流抛弃。

因此，接下来你要买哪里的房子，哪些房子要卖？

说到最后，都取决于上述两个标准。

那具体哪些城市会有大规模的城中村旧改，哪些城市是真正有高科技产业发展的潜力？

我们最近梳理了今年将会大规模进行城中村旧改的城市以及高科技产业发展潜力大的城市名单。

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