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开发商背景

惠州金裕集团有限公司：金裕集团始创于1991年，是惠州本土的知名房地产开发企业、精品豪宅专家，深耕惠州31载，曾开发出金裕·碧水湾、金裕大厦、广安花园等优质项目，其中以金裕碧水湾为代表作深得惠州豪宅市场的高度认客，为湾区精英打造豪居典范；

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项目基本信息

项目地址 丨金裕星河丹堤花园

空间性质 丨 独栋/双拼/联排别墅

建筑面积 丨400-610㎡岭南美墅/260-330㎡岭南院子

项目风格 丨新古典欧式/新中式岭南

项目设计 丨广州星河湾主创团队/北京翰时国际设计院

开发商 丨金裕房地产开发有限公司

物业公司 丨金裕物业

容积率 丨 一区0.42；二区0.39；三区0.68

区域价值

中心一路向北江北CBD北拓，未来20年北站水平即惠州水平

项目位于惠州江北片区北站新城，未来全国第五座TOD。在惠州市“南进北拓”战略支撑下，北站新城对标当年深圳北站片区，44平方米公里规划控制人口42万、北部区域因地利之便，率先接收到江北中心区经济的辐射，也能与江北共享同一份生活设施，享受到城市级配套生活，以达到居民对生活需求的及时响应，而且北站片区有临深NO.1的高铁枢纽惠州北站，三站通达深圳,接轨深圳和广州两大都市围，未来潜力更大于江北CBD。

交通配套

比邻赣深高铁北站 3站直抵深圳

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赣深高铁是我国“八纵八横”高速铁路网的重要组成部分，由赣州西站开至深圳北站，现已建成通车。其沿线最大站点惠州北站是粤港澳大湾区第三大高铁枢纽，比肩深圳北站；北站距离项目直线约1.5公里，可方便快捷通勤高铁，二站到莞，三站入深，畅享半小时深莞惠同城。

商业配套

星河商置拥有15年运营经验，并于2016年实现新三板挂牌；商业管理规模超180万㎡；至今打造了如深圳龙岗CoCopark、深圳龙华CoCo city等7个商业标杆，未来项目配备片区规划最大的CoCo系购物中心，1.5万㎡国际风情街，业主足不出门满足生活所需。

教育配套

惠州五中为一所九年一贯制学校，总占地面积约6.3万㎡，建筑面积约3.2万㎡，总共54个教学班，36班小学，18班初中。将提供超2500个学位。同时，学校配建400米环形橡胶跑道、足球场、室内室外篮球场、游泳池等配套。

生态配套

项目北眺国家级自然保护区象头山；东邻“岭南第一汤”汤泉温泉旅游度假村；南邻汤泉高尔夫俱乐部，国际标准18洞，占地2785亩。周边更有小金河湿地公园、七娘坛公园、麒麟山森林公园等七大公园环伺，在这里生活即是度假，是城市中芯内罕见的养生福地；

低密社区：0.5容积率超低密纯墅社区，36%绿化主题园林，内拥多功能温泉康养中心、3.4万㎡社区城市绿轴，安享私密舒适生活。

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产品优势

岭南美墅建筑规划是由标杆豪宅广州星河湾的原主创团队规划设计，充分发挥坡地地形特点及优势，突出坡地建筑的景观特色，郁郁葱葱的香樟大道、美轮美奂的景观水系。在香樟大道西侧设有绿色慢跑道，沿着水系设置观景亭、叠水等景观.

园林设计是由世界著名设计公司IDU规划设计，打造一个情景交融，高矮重叠立体式自然园林。别墅产品环绕，户户看景，整个园林注重花木的种类及高矮搭配，1000多种植物种类，多为名贵树种，为业主居住提供沉浸式自然生态环境。

建筑外立面采用新古典欧式建筑风格，运用朱砂暗红和黄色为主色调，欧式别墅用材用料均采用进口高档石材，打造沉稳、大气、高贵的墅质形象与皇家气度。产品主要为独栋别墅和双拼别墅，楼间距在30-50米之间，私密性极强，是湾区罕见的低密度豪宅别墅区。

整体层高按照欧洲皇家豪宅标准：其中首层层高3.6米，其余各层层高3.3米，客厅更是做到6.9米的挑高。内部设计方面，设置更多的落地窗和露台，确保通风采光和视野，整体的赠送率最高达199%。

千年岭南 院落国墅

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岭南院子是由北京翰时国际建筑设计咨询有限公司设计，融合了大量的岭南建筑元素及先进设计理念。整体布局采用了适应岭南湿热气候特点的梳式布局，规划设计充分采用了坊,苑,宅,轩中国古代岭南四大设计元素，使得整个建筑通风、排湿更加优异。

岭南院子的园林采用的是岭南新中式风格,整体设计采用一环、一院、两街、两巷、八节点的的设计。

新中式双院入户，下沉式人文庭院，自带室内车库，岭南院子设计理念寓意小区业主“ 健康幸福、 吉祥如意” ；以“ 梅兰竹松” 的主题元素来显现产品的人生四品价值‘清雅澹泊、 谦谦君子’的作风。

园林绿植采用古老树种，全部是原棵移植，包括有桩景秋枫，罗汉松，黄花梨等。其中项目巨资种植的324颗罗汉松，每户家门口左右各有一株，在中国传统文化中罗汉松象征着长寿、守财、寓意吉祥。中国古代官员也喜欢在庭院中种植罗汉松，视它为官位的守护神。

岭南院子以“大门、院门、宅门”三重门第营造归家礼序，彰显中国世家礼仪气度。院门设计高大厚重，配置豪华双开铜门，除金碧辉煌，沉着大气外，还有一大特点就是有利风水，且铜门有尊贵吉祥的象征，好比家庭忠实的“守护神”，古时只有帝王将相家的大门才能使用铜门。

院宅外立面体现岭南建筑独有的精雕细刻之美，充分运用岭南木雕、砖雕、石雕、陶塑和灰塑工艺等传统经典装饰。最具标志性的是五行山墙、镬耳墙（锅耳墙），在古代建筑里的是起到与邻居的住宅隔开、防火和镇宅的作用，同时象征着官帽两耳，有“独占鳌头”之意，只有名门望族才能采用。

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院墅室内拥有超高挑高客厅，最少有100多平米可拓空间，户型实用，堪称联排中的类栋。而稀有的“阳光双首层”设计理念，从封闭的室内环境中走向了自然，多面采光，坐落在庭院中间，形成空间的自由、流畅、开敞的特点，做到户户三面采光。

户型鉴赏

岭南美墅户型

岭南院子户型

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近期，房地产市场成为各界关注焦点，一系列政策调整与市场变化正深刻影响着行业走向。国务院常务会议明确提出 “多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，为市场注入了一剂强心针。

从市场数据来看，当前形势仍不容乐观。国家统计局数据显示，2025 年 5 月份，70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比也均继续走低。新房价格环比上涨的城市仅有 13 个，较上月减少 9 个；二手住宅价格环比上涨的城市更是仅剩下 3 个。房价的下行压力，反映出市场信心尚未完全恢复，供求关系亟待进一步改善。与此同时，1-5 月份全国房地产开发投资同比下降 10.7%，显示出行业投资端的收缩态势。

为扭转这一局面，各地政策正在加速落地。广州市在 6 月 12 日发布的提振消费专项行动实施方案中，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率，这一举措标志着长达 15 年的楼市限制性政策正式退出历史舞台。广州的行动并非孤例，西安也于近期允许公积金直接支付新房首付款，降低购房者资金门槛，释放潜在需求。信贷政策方面，尽管目前 LPR 维持稳定，但市场预期后续仍有下降空间，这将进一步减轻购房者的利息负担。

在土地市场，也出现了新的变化。6 月 19 日，上海 2025 年第五批次土拍首日，5 宗地块共收金 191.57 亿元，4 宗溢价成交，显示出上海市场的较高热度，也激发了房企的拿地积极性。而成都主城区出让的两宗宅地，同样引发激烈竞拍，楼面价不断攀升，反映出房企对核心城市市场的信心。

面对市场挑战，房地产企业也在积极调整策略。建发房产通过协议收购，豪掷 123.5 亿元拿下上海核心区 4 幅地块，积累旧改项目经验，为未来发展谋篇布局。融创中国则通过与金融机构合作，完成债务重组，对北京融创壹号院项目进行品质提升，满足市场对高品质住宅的需求。

总体而言，房地产市场正处于关键的调整期，政策的持续发力为市场止跌回稳提供了有力支撑。随着各地政策效果的逐步显现，市场信心有望得到修复，需求将进一步释放。但市场的完全回暖仍需时间，企业也需不断提升产品力与服务力，以适应市场的新变化。未来，房地产市场将在政策引导与市场调节的双重作用下，逐步迈向健康、可持续的发展轨道。