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4009620133

榕江壹号院位于深圳市宝安区西乡街道宝源路与金海路交汇处，紧邻地铁11号线碧海湾站C出口，距离1号线西乡站约500米，交通便利。项目总占地约2.34万平方米，总建筑面积约12.84万平方米，由3栋高层住宅楼组成，提供115~200平方米的大户型住宅，容积率低至2.99，居住舒适度较高。

项目开发商：深圳市榕江实业有限公司

占地面积：123441.43

建筑面积：1130227.52

物业类型：住宅

机动车停车位：632个(地上10个，地下622个(含充电桩停车位190个)）

住宅梯户：A座3梯3户；B/C座2梯3户

产权年限：70年(2003年12月5日至2073年12月4日）

交楼标准：精装交付

物业服务公司：深圳市榕御汇物业投资管理有限公司

住宅物业费：7.8元/平/月

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榕江壹号院就在11号线碧海湾站C口旁，是妥妥的地铁口物业，地铁口旁聚集了很多电动车和共享单车，但道路整体还比较宽阔整洁。首先来看二手房挂牌价。

【区域价值】

深圳前海，世界级金融中心。项目所处的西乡碧海片区，定位为现代化海滨城区和深圳西部 CAZ 中央活力区，将打造“山—水—海”为主题的生态宜居的核心居住区。直线距离约 3 公里的大铲湾企鹅岛，规划打造“互联网+未来科技城”核心新区

宝中，拥有和深圳湾一样高大上的定位。以金融集群发展为主，作为前海地区协作配套功能延伸区和深圳新的经济与科技创新力量聚集区，宝中手握宝湾大厦、瑞湾大厦、俊峰汽车产业链总部、vivo深圳总部、深圳农村商业银行总部等。

再看企鹅岛，一座面积达200万㎡的“网络城市”，约等于6个腾讯总部滨海大厦的体量。规划引入腾讯效果广告、腾讯云、互联网+医疗、前沿科技等7大产业，形成“六基地一平台”。根据估算，企鹅岛最终可容纳近10万名员工！

区域总规划面积95平方公里，它包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目，由于客流、物流、信息流集中，机场周边将逐步成为一个临空经济圈。

园林设计以海洋文化景观故事为线索，打造现代中式风格园林，在景观园林结构上以“一轴·一廊·一水·两园·五重礼序空间”的设计理念来打造，贯穿全园的风雨连廊，实现享受归家入户的尊贵感。

【品质公区】

在公共区域的打造上，由国内知名的盘石室内设计公司所担纲设计，打造三重大堂，充分体现归家礼序尊崇感

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周边配套

交通方面：项目所在地交通路网十分发达，轨道、公交、自驾出行都十分便捷，与地铁11号线碧海湾站的C出口仅一墙之隔，基本上属于地铁上盖物业。除此之外，500米内还有1号线西乡站，通过这两条线路，半小时内可直达南山和福田，交通非常便捷。

教育方面：周边500米内有【西湾小学】、【海湾中学】、【海港小学】、【红树林外国语小学】、【碧海小学】等优质学校，可以实现一站式教育，家门口式目送入学。

商圈方面：项目自带商业，3km范围内还有【七巧国】、【西乡天虹】、【华润万家】、【沃尔玛】（金海路分店）、【海滨百货】，片区购物条件比较充足，能够满足住户的日常生活需求。

医疗方面：【宝安中心医院】综合医院 2.4公里

【深圳同仁妇产医院】妇幼医院 1.4公里

【深圳大学第五附属医院】综合医院 2.4公里

生态方面：【西湾红树林公园】、【碧海湾公园】、【铁仔山公园】等，【欢乐港湾】、【湾区之声】、【宝安体育馆】、【宝安图书馆】等湾区人文配套。

户型鉴赏

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，深圳住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，深圳家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“深圳买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是深圳楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，深圳景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，深圳一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

深圳楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，深圳同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“深圳的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度深圳新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，深圳新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，深圳200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。深圳近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的深圳，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“深圳的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，深圳楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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