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星河盛境项目建筑面积约86㎡户型动静分区布局，空间配置科学合理，紧凑实用;朝向特点鲜明，1栋2单元花园景观兼顾安静，2栋无遮挡公园景观，3栋开阔城市景观;

主要生活空间通风采光性能良好，客厅带有大进深阳台;卧室空间分配均衡，开间进深比良好，空间利用充分;餐厨空间紧凑实用，U型厨房实用性能良好，自然通风采光;入户自带玄关，尺度合理。

户型：96㎡三房两厅两卫;116㎡四房两厅两卫

建筑类型：住宅

产权年限：70年

总占地面积：约31752.96㎡

总建筑面积：约280000.00㎡

总价：96㎡约500-530万;116㎡约600-640万

交房标准：精装交付

总 户 数：一期4栋住宅581户

车 位 数：一期461个(地上8+地下453)

容 积 率：4.36

绿 化 率：40%

售楼处电话：400-0666-032转6668

开 发 商：深圳市星河园通房地产开发有限公司

物业公司：星河物业(星河智善生活集团)

项目房企

星河凭借专业的CBD建设和运营水平，陆续布局星河时代、星河智荟，其中星河时代项目打造了龙岗星河COCO Park，并引进了龙岗首家大型山姆会员店，星河所至之处，所筑项目，无不是一座城市中坚区域，闪耀和亮眼的人居体验。而今，在大运片区超千万平巨量城市更新项目中，星河承担近168万㎡城市建设任务，领跑城市更新，与城市共生共荣。

项目亮点

优势1：项目连接3号线永湖站，紧靠龙岗大道、横坪路，交通路网发达，可选择多种出行方式；

优势2：星河出品，带装修交付，户型方正合理，使用率较高；

优势3：自带约4.4万方商业，以及9班制幼儿园，同时家门口有划片的九年一贯制学校-保安学校，整体配套完善；

优势4：地处大运辐射区，周边潜在大型旧改已吸引多个大型开发商，未来值得期待。

区域价值

科技产业航空城

项目整体区位处于大运板块南及“阿波罗未来产业城”范围内，作为龙岗区重点发展区域，被赋予了不少概念：打造华南地区科技产业航空城、深圳军民融合示范区、引领龙岗中部地区跨越式发展的科技之城等。

目前已取得初步发展：光启、中航智、邦彦等企业逐步落地实施；航空电子、无人机、卫星导航、航空航天材料、卫星研制等航空航天产业集聚效应体现；路网基本完善综合管廊等智慧市政系统已基本成型。

一芯两核多支点

龙岗通过围绕“一芯两核多支点”主体功能布局，高标准推进龙岗城市规划建设，形成现代化城市空间格局。

“一芯”：深度融合大运深港国际科教城的科研创新功能与龙岗中心城的综合服务功能，共同打造集国际化创新策源地与现代化高品质城市综合服务中心于一体的“湾东智芯”。

“两核”：发挥“西核”——信息数字核和“东核”——低碳智造核的产业核心支撑作用。

“信息数字核”:强化电子信息产业优势，整合坂雪岗科技城及其周边潜力空间，构建多层次产业生态体系，打造龙岗世界级电子信息产业集群承载区。

“低碳智造核”:高效整合深圳国际低碳城、宝龙科技城现状产业基础和生态资源，充分激发东部高铁新城枢纽辐射带动作用，高水平打造可持续发展创新示范区和深圳都市圈新兴产业集聚基地。

“多支点”：就是在“一芯两核”辐射带动下，以区内重点区域为载体，发挥各自比较优势，构建支撑龙岗产业发展的“四梁八柱”，促进龙岗全域形成优势互补、均衡协调的发展格局。

龙岗区拥有华为、比亚迪精密等知名企业，全区有千亿级企业1家，百亿级企业2家，亿元级企业400多家，上市企业21家，国家高新技术企业超过1300家。未来将重点打造“龙岗双核”——“大运新城”与“坂雪岗科技城”，“双核” 驱动发展，打造高质量深圳东部中心！

交通配套

（1）三地铁自由出行

3号线∣永湖站，2站大运，8站罗湖。

14号线∣坳背站，1站大运，5站罗湖，7站福田岗厦北。

21号线(规划中)∣坳背站，4 站坂田，8 站南山。

（2）城际快线速达全城

大运站可换乘33 号线(规划中)，未来7站可达机场东，快速通往西部。

（3）五纵四横多维路网

五纵∣水官高速(约800米)、龙岗大道、红棉路、沈海高速、龙翔大道。

四横∣安红路、南坪快速、广达路、惠盐路。

教育配套

项目自带1所幼儿园，楼下规划一所学校，距离约400米处还规划在建有深圳北理莫斯科大学附属九年一贯制学校，总占地面积约7万㎡，规划36班1800人，将于2024年7月份建成。

商业配套

家门口享13万㎡便捷商业，家门口超13万㎡商业（盛境约4.4万㎡，卓弘星辰约3.6万㎡（在建）、智荟约2万㎡），约2公里范围内覆盖30万㎡商业。

5公里内更享百万平商业，星河COCOPark（龙岗山姆会员店）、SKY MALL、天光城等知名商业体环伺，尽揽都市繁华便利。

其他配套

五园：园山风景区、桐基山郊野公园、横岗人民公园、大运公园，公众高尔夫球园场、拥抱鲜氧，开启健康生活。

四馆：大运体育馆、三馆一城等休闲健身游乐设施，构建理想人居住区。

三院：龙岗区第三人民医院、深圳龙翔医院、北京中医药大学、深圳医院（园山院区），优质医疗资源配备，护航家人健康更安心。

两体：大与文体中心，园山文体中心（在建）,体验不一样的都市生活。

3

项目优劣势分析

优点

（1）价格优势明显，作为龙岗14号线和3号线的双地铁物业，总价280万起（首付低于100万）就可以入手大3房，对比龙岗宝龙、坪地、五联、同乐等片区位置好太多。

（2）项目距离龙岗最核心之一的大运板块较近，能享受片区发展的利好

（3）未来三期入伙后，开发商还将为业主免费提供“早晚高峰期”至轨道交通14号线0距离的接驳大巴，真正打造“地铁口”物业。

（4）星河作为深圳本土的品牌开发商，交付品质有保障。

不足

（1）项目周边被工业区包围，城市面貌较差

（2）3期离地铁站有点远

（3）项目目前的学校一般

户型鉴赏

楼栋分析

星河盛境则分为01-04、01-05两个小地块开发，其中即将入市的01-04地块包含4座住宅和一所建面约2700㎡的幼儿园；01-05地块规划与地铁3号线永湖站直连，包含人才安居房一栋，公寓一栋，并规划有集中式商业。由于是城市更新项目，4座住宅中实际还包含了近两百户回迁房，分布在1栋1单元和2栋之中。

户型分析

建面约86-116㎡

户型方正采光通风俱佳，内部装修同样对标全市高端住宅，专门配备了日立智能户式中央空调、TOTO智能五金卫浴、耶鲁智能门锁、可视对讲等，在龙岗市场住宅项目中精装配置非常高。

建筑面积约116㎡户型通透户型，大开间短进深，通风采光性能良好；四个面宽朝南；主要生活空间日照充足；客厅带有大型景观阳台，主卧双面采光宽敞明亮；三次卧空间均衡功能全面；餐厨空间宽敞舒适，独立通风采光；入户玄关自然通风采光，可提供良好功能空间。

建筑面积约86㎡

户型动静分区布局，空间配置科学合理，紧凑实用；朝向特点鲜明，1栋2单元花园景观兼顾安静，2栋无遮挡公园景观，3栋开阔城市景观；主要生活空间通风采光性能良好，客厅带有大进深阳台；卧室空间分配均衡，开间进深比良好，空间利用充分；餐厨空间紧凑实用，U型厨房实用性能良好，自然通风采光；入户自带玄关，尺度合理。

建筑面积约96㎡

动静分区布局，主要生活空间朝向优势方向，通风采光性能良好；

朝南或西南向，光照充足，2、3栋花园景观，1栋2单元视野开阔。客厅带有大进深阳台，宽敞实用；主卧套间空能全面利用充分，双次卧配置均衡；餐厨空间紧凑实用，U型厨房配置合理，入户自带玄关。

项目优缺点

优点：①项目属于3号线沿线物业，距离3号线永湖站约百米，是真正的地铁口物业。项目通过3号线可通勤罗湖、福田市区，等14号开通以后将会大大缩短项目与市区的通勤时间。

②星河盛境自带约4.4万㎡地铁商业，周边5km范围内还有星河COCOPark、万科广场、万科里以及世贸广场等成熟商业体，集美食、休闲、亲子、购物于一体，涵盖业态丰富，居所不离繁华，生活不止精彩，不远行，即可从家门口开启各种生活模式。

③星河盛境1.5公里范围内除私营诊所和信义御城健康服务中心外，有一所公立综合型医院“龙岗区第三人民医院”。另外，距离项目直线约2.2公里的横岗方向有一所龙翔医院，该院是横岗片区一家医疗水平和口碑都还不错的综合性医院。

缺点：紧邻南坪快速主干道，部分楼栋和户型会有噪音影响;周边学校众多，高峰期会有一定交通堵塞;

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深圳下调二套住房最低首付款比例至40%

记者从有关部门获悉，深圳从明日起调整二套住房最低首付款比例。

二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。此次调整降低了居民购买二套住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。

降低购房成本，深圳优化普通住房标准

11月22日，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化，自2023年11月23日起执行。

将原来规定的同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件，调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

本次调整扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。

一套总价800万的房子，按照豪宅线重新划定之前，超过了750万，算豪宅，所以首付得80%，首付金额得640万元，贷款160万元等额本息30年，月供8106.96元。

新政之后，750万成交价豪宅线删除，800万元的房子成为了普通住宅，如果二套房首付不变，得70%，如今下调至40%，首付金额320万元，首付相较之前减少了一半，上车门槛的确大幅降低了。

但贷款480万元，等额本息30年月供得2.43万元，月供相较之前增加了1.62万元。