刚刚!这个国家放松“限购” 上车门槛大降40%

邵阳搜狐焦点 2019-10-16 09:44:49
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“限购”五年后, 马来西亚服软了。 10月11日,马来西亚宣布,将外国人购房门槛从100万马币降至60万马币。 直降40%! 活生生把中国人的入场资金,从170万人民币拉低到了100万啊! 姐看到这条新闻的时候,第一反应是:有大事发生。 政策调整幅度这么大,马哈蒂尔这个老头子,打

“限购”五年后, 马来西亚服软了。

  10月11日,马来西亚宣布,将外国人购房门槛从100万马币降至60万马币。

  直降40%!

  活生生把中国人的入场资金,从170万人民币拉低到了100万啊!

  姐看到这条新闻的时候,第一反应是:有大事发生。

  政策调整幅度这么大,马哈蒂尔这个老头子,打的是什么算盘呢?对于我们来说,到底有什么影响?

  94岁高龄的老马,每走一步,都是算好了的。

  这60万的马币的优惠入场券,也不是谁都有资格拿的。

  首先,只适用于公寓,而且是未出售的一手现房。至于新开发的项目和带土地的房子,您就别想了,老老实实看那一百万马币以上的房子吧。

  其次,新政策从2020年1月1日开始,到2020年12月31日截止,政策暂定只实施一年。

  哦对了,马来西亚首相马哈蒂尔不忘在记者会上再强调一次:就算降低购房门槛,外国买家也不会因此获得公民权。

  姐再帮老马重复一次:

  在马来西亚买房和移民不挂钩!

  2

  为什么马来西亚选在这个时间点放松政策?

  马哈蒂尔在向外国买家求助攻了。

  这还得从100万马币这个门槛的来源说起。

  亚洲金融危机之后,马来西亚成为了东南亚经济恢复最快的国家,房地产市场也随之回暖。

  但房价回暖速度太快,性质就变了。连涨十二年后,2012年马来西亚房价一年的涨幅超过14%。

(马来西亚房价涨幅在2012年冲高,数据来源:马来西亚央行)

  2013年,马来西亚为了抑制房价过快上涨,打击炒房,推出了多项调控措施,例如收紧贷款、增加交易和出售环节的税收等等。

  到2014年,政府继续加码,将外国投资者的门槛调整到了100万马币(约170万人民币),雪兰莪州的最低门槛甚至提高到了200万马币(约340万人民币)。

  100万马币的购房门槛一出,天然地在本地普通居民、有钱人和外国投资者之间架起了一道屏障,大家在属于自己的市场里各自安好。

  低端房产交给刚需客来守护,一部分中端房产交给有置换需求的本地人,还有一部分中高端房产留给有钱人和外国投资者去折腾吧。

  低端房产:30万马币以下,即50万人民币以下

  中端房产:30-70万马币,即50-120万人民币左右

  中高端房产:70万马币以上,即120万人民币以上

  而在吉隆坡,目前房价中位数约为80万马币,是全国房价中位数的2.5倍。所以在吉隆坡,100万马币以上的房产,市场占有率会比马来西亚其他地区高很多。

  自从对内对外双重调控之后,马来西亚的市场并没有像柬埔寨、越南、泰国这样出现短期大幅上涨的势头,而是慢悠悠上涨,就像马来西亚人的生活节奏一样,一片岁月静好。

(马来西亚房价涨幅,数据来源:马来西亚 )

  不过,调控力度太大、时间太长,问题也来了。

  长达五年的调控,一方面上车的刚需客少了,而开发商也很难摸清楚市场需求,不能及时地调整项目的开发数量。

  例如,光是2017年和2018年,在依斯干达特区新推出的公寓,就将近5万套,主要分布在新山市中心(柔佛州的首府城市)和伊斯干达公主城。

  嗯……这个新山,就是上过央视广告的“新加坡旁……”的那个超大楼盘所在地,当年这个超大楼盘的雄心,是建立一个20万人居住的社区。

(刚到吉隆坡机场,就是巨幅“森林城市”的广告牌)

  这明显就是开发商用力过猛了啊。步子迈得太大,就把腰闪了。

  最后的结果,就是这些地方的房子卖不动了。

  最严重的州就是柔佛和槟城,去年8月份,马来西亚当地的统计,这两个州40%以上新推出的组屋和公寓都出现了滞销。

  (马来西亚政府对“滞销”的定义是:完工的住房,从拿到住用证Certificate of Fitness For Occupation起9个月还没卖出的房子)

  而且,这些滞销的房产,超过60%都是50万马币以下(85万人民币以下)的,另外25%是售价在50-100万马币(85万-170万人民币)之间的房屋。100万马币以上(170万人民币以上)的房子受到的影响反而最小。

(来源:国家产业资讯中心NAPIC)

  你看,全球那么多天天喊房价太高的国家和地区,要是都有马来西亚这样的调控决心,还怕房价压不住?

  房子卖不出去,不仅开发商着急,马哈蒂尔也急了。这才提出了降低外国人购房门槛,以提高销量,提振国家经济。

  哦,忘了说,滞销最严重的柔佛州,在8月份就在讨论要降低外国人购房门槛了,让大家帮忙来“去库存”了。

  3

  时隔五年,马来西亚突然降低购房门槛,对我们有什么影响?

  咱就直接上结论吧。

  第一,对于想来马来西亚定居的,入场门槛低了不少。估计第二家园会在明年迎来一个小爆发期。

  新政策只针对拿到“住用证”9个月后还没售出的公寓,过去要凑够100万马币,可能得买个大两居,现在降到60万马币,就不需要买大户型了。而且本身马来西亚按套内面积算,对于想在马来西亚养老的老两口来说,完全够用了。

  很多人就是因为马来西亚的购房门槛,而转向了东南亚其他的养老城市。一旦明年政策生效,预计会有更多办理第二家园,来马来西亚买房定居。

  第二,再一次确认了我们投资只认准吉隆坡的判断。

  自马来西亚开始打压楼市后,出现滞销的城市,超过60%都集中在柔佛和槟城,尤其是曾经被许多媒体大肆宣扬的新山,以及依斯干达经济特区。

  大浪过后,谁在裸泳,一清二楚。

  在这种情况下,能够坚挺度过调整期的,一定是有人口和经济支撑的区域。

  吉隆坡在整个东南亚的城市发展水平,仅次于新加坡。目前首都大吉隆坡地区是马来西亚人口最密集的地区,约占全国总人口的26%,预计可在未来十年达到1000万人。

  2017年吉隆坡人均GDP为111321马币(当年汇率换算成人民币约17.8万),是马来西亚人均GDP最高的城市,和天津(楼盘)的水平相当。

  无论是追求租金收益还是房价涨幅,吉隆坡的潜力都高于其他地区。

  从1990年到2018年,吉隆坡房价年均涨幅为6.9%,远远高于其他地区,如果算上每年大约4.5%的租金回报率,即便是租金不涨的情况下,每年也有接近12%的收益。

(数据来源:马来西亚国家房产信息中心)

  第三,新政策可能会在情绪上刺激外国购房者,进而抬高房价。

  马来西亚的产权分99年产权和永久产权,而吉隆坡和雪兰莪所在的区域基本都是永久产权。

  从市场情绪上来说,这一次政策的放松力度非常大,虽然落脚点只是还未卖出去的一手房,但随着更多的外国投资者入场,推高60万马币以上公寓的价格是大概率事件。

  中国已经超越新加坡,成为马来西亚房产最大的海外买家。

  据第一财经的报道,2018年,中国买家在马来西亚购买了95亿马币的住宅和商业地方,其中80%都是住宅。

  由于政策的限制,中国人只能待在100万马币以上的房地产市场。但马来西亚滞销严重的公寓,都在50万马币以下。

  外国人购房政策的限制反而是大大降低了咱们摊上滞销项目的概率,“限购”政策反而变成了保护伞。

  马来西亚房地产市场在东南亚来说已经非常成熟,走在了许多国家之前。它的房地产调控政策也更加多样化。

  在亚洲金融危机前后都经历过了几轮大涨周期,目前房地产市场慢慢稳定下来,想要在这里获得和金边、西港、胡志明一样的房价涨幅?还是洗洗睡吧。这里不适合追求刺激型选手。

  但这座在东南亚仅次于新加坡的城市,唯独胜在稳扎稳打和高性价比。同样的地段,吉隆坡房价3-4万,而曼谷和胡志明则已经升到5万人民币以上。

  未来投资,稳字,压倒一切。

(来源:海外掘金微信号 )

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