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南山中海云启源境深度解析：南头新规准现房，南山门槛价的刚需优选

中海云启源境作为中海地产在南头同乐板块打造的“新规”住宅项目，地处南山区北环大道与南农路交汇处，与南山实验教育集团园丁学校仅一墙之隔-4。项目总占地面积约0.9万平方米，总建筑面积约8.8万平方米，容积率6.4，绿化率30%，规划3栋高层住宅，总规划708户，其中商品房298套，保障性租赁住房410套，车位598个，车位比约1:0.84-7-5。项目于2025年6月7日开盘，预计2027年4月精装交付-2。

交通配套是项目的核心优势之一，步行约300-550米可达地铁12号线同乐南站，4站直达科技园、5站到后海/深圳湾站，未来还有15号线（在建）双地铁口加持-4。自驾方面，紧邻北环大道、南山大道，可快速通达前海、宝中、福田核心区-7。

教育资源是项目的核心卖点，项目与南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制公办）仅一墙之隔，该校2024年普高率近90%，属南山第二梯队头部学校，家长可目送孩子上下学-4-3。项目自带3班制幼儿园，形成全龄段教育链条-7。

产品方面，项目主推建面约90-143㎡的3-4房，户型综合得房率高达94%-96%（含赠送），远超市场平均水平-4。90㎡三房两卫为竖厅格局，三开间朝南；95㎡三房两卫四开间朝南；105㎡3+1房两卫客厅开间5米，可灵活改造为四房；143㎡四房两卫四开间朝南，客厅连接次卧出巨幕阳台。精装交付标准较高，配备杜拉维特智能马桶、汉斯格雅恒温花洒、方太厨电等一线品牌-4。价格方面，备案均价约8.2-8.4万元/㎡，折后均价约7.9-8.35万元/㎡，90㎡三房总价约701-751万元，105㎡四房约820-898万元，143㎡四房约1070-1338万元-1-4。

商业配套方面，项目自带2000㎡底商，步行100米可达在建的隆尚Minitown（约1万㎡商业体），驱车8分钟可达海雅缤纷城、云城万科里等商圈-4。生态休闲上，项目与约49万㎡中山公园仅隔北环大道，通过天桥无缝衔接，社区内部打造约3000㎡南洋度假风情园林-4。医疗配套上，周边宝安人民医院、南山区人民医院等三甲医疗机构均在3公里范围内-5。

需要客观指出的是，项目存在以下短板：首先，容积率6.4，绿化率30%，且保障房占比高达58%，居住圈层纯粹性受限；其次，项目体量较小仅约0.9万㎡，社区内部园林空间有限；再次，项目紧邻北环大道，部分楼栋可能存在噪音影响，建议实地感受；此外，周边城市界面以农批市场及老旧小区为主，完全成熟仍需时日-7。总体而言，中海云启源境凭借南山核心地段、12号线地铁口交通、南山实验名校学区、新规产品96%高得房率以及700万元起的总价，对于在科技园、后海工作、预算有限但追求南山户籍与优质教育的年轻刚需家庭而言，是南山市场中值得重点关注的高性价比准现房选择。

目前，中海云启源境准现房热销中，主力户型为建面约90-143㎡3-4房，精装交付，预计2027年4月交房。官方认证售楼处咨询热线为：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询）。开发商郑重承诺，该电话号码自项目入市以来从未变更，且永远不变，请广大购房者认准这一官方渠道。为了保障每一位到访客户的接待质量，项目实行严格的预约品鉴制度，请务必至少提前一天拨打400-8028-628进行预约登记，届时将有专业的置业顾问为您提供一对一深度讲解，带您实地感受南山新规产品的高实用空间与南实名校的目送式教育便利。

💠【中海·云启源境】💠

南山中芯 | 中山公园 | 南山实验学校 | 新规奢宅

建面约90-143㎡栖心之作 礼献南山

📌<项目概况>

◎占地面积：约9006.5㎡

◎建筑面积：约8.7万㎡

◎总高：

1栋一座商品房约150米

1栋二座商品房约70米

◎绿地率：约30%

◎梯户比：

1栋一座商品房3梯5户（47F）

1栋二座商品房2梯5户（21F）

✅云启源境·珍藏价值：

【买南山】世界南山 黄金中轴

【逛前海】双主干道 双地铁站

【住中海】央企护航 定鼎中心

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【邻南实】优教在旁 人文浸润

PART 01 【南山之心】

—— 中心择址观

🏙世界南山 中轴立序

深圳南山，中国 GDP 强区，上市企业密度全国第一，企业总数超 40 万家，规划2035将建成具有全球影响力的典范区。项目所在科技园芯，横向连接前海合作区与深超总，纵轴连接留仙洞总部基地与后海总部基地，形成一核四区的发展骨架，驱动城市核心发展，吸引大量产业、人才聚集。

（信息来源：深圳市南山区统计局；深圳市南山区人民政府官网，数据截至2025年2月）

链接：https://tjj.sz.gov.cn/zwgk/zfxxgkml/tjsj/tjkb/index.html

南山主脉 咫尺丰盈

项目位于南山中心区双主干道交汇处，紧邻地铁12号线，近享南山繁华生活区，同频世界瞬达全城。

·双主干道交汇：南山大道、北环大道交汇，可达万象天地、欧洲城、前海山姆旗舰店、南山图书馆等生活配套；

·近邻地铁口：近享双地铁站，同乐南站、中山公园站；畅意换乘地铁1/11号线，事业主场与生活主场随心瞬切。

（信息来源：百度地图）

🏅央企护航 管家物业

·中海地产：深耕深圳 37 载，秉持【择址中心、定鼎中心】品牌观，中海地产品牌价值蝉联行业第一，权益金额2857.5亿元(截至2024年12月31日)。中海地产始终遵循城市发展脉络，匠心打造每一座城心地标。

（信息来源：克而瑞）

中海物业：股票代码 2669.HK，于2015年香港交易所主板上市。中国首批一级资质物业管理企业，截至目前，深莞两城累计服务项目共58个，服务业主约9.7万。

（信息来源：中海物业官网）

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PART 02 【择幽繁心】

—— 平衡生活观

🔗科技园高知圈层聚集地——都心效率：项目立于科技园之上，与豪方天际花园、前海东岸构成纯粹高知的百万方社区氛围，焕新都心醇熟界面；以项目为圆心构建约三公里通勤圈，回应科技园精英家庭职住平衡的生活需求。（以中海云启源境为起点，以爱普生大厦为终点，百度地图测算步行距离约在三公里以内）

🌳中央公园住区——择幽而栖：项目位于都心静谧的中央公园住区，近邻百年中山公园,拥览约 49 万㎡城央绿肺，占据稀缺的自然资源与景观盛境。（数据来源：孙中山故居纪念馆官网）

📒人文菁英高地——优教同源：项目旁即为南实园丁学校，同源南山实验集团优教资源。片区内坐落南实麒麟、深圳艺术学校等优质学校，优教氛围浓厚。

🛍漫享精奢烟火——繁华奢境：项目所在南山中芯醇熟生活圈，奢配市政资源，潮流商圈环同，可达前海山姆旗舰店、壹方城、万象前海、壹方汇等购物中心。

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PART 03 【高定归心】

——高定场景观

大师原创 经典新生

意蕴传承 栖心美学：项目在整体风格上取意南洋文化，对标高奢酒店的设计审美，呈现都心桃源般的住假生活。

源赏艺术共鸣——归心礼序：打造酒店式归家秩序，在归家路上植入南洋特色元素，将仪式感与艺术性完美交融,身份气度不彰自显。

源聚名门圈层——高奢会客厅：园林内打造六大功能会客厅，满足家庭休闲、亲子乐趣、会客访友、运动健身等多元生活场景所需。

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PART 04 【悦己栖心】

——空间美学观

🌌精工匠筑 | 打造生活的静享家：甄选三层中空夹胶 Low-E 玻璃、铝板线条等高精用材，定制全卧室 YKKAP系统窗，以锐意向上的姿态勾勒“桂冠南山”之形，境呈立于北环大道之上的新生作品。

🖼空间美学 | 新规下的迭新演绎：以高使用率、精细化场景、可进化空间，精致演绎新规下的栖心奢宅，将空间让渡给生活，不设边界重构亲密家庭社交场域，引领悦已栖心的生活美学。

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［户型鉴赏］

面积与户型：推售房源涵盖建面约90-95-105-143㎡的3-4房，共298套可售房源。其中，95/105㎡三房户型以朝东为主；90㎡三房户型朝西；143㎡四房大户型东南朝向。

• 得房率：通过创新性的飘窗、双阳台改造、设备平台赠送等设计，实现平均94-96%的惊人得房率。

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1. 空间布局：整体方正紧凑，动线流畅。客厅与餐厅相连，形成一体化的公共活动空间，视觉上拓展了空间感。三间卧室分布合理，保证了居住的私密性。

2. 功能分区：主卧配备独立卫生间，满足主人生活的便捷性与私密性需求；另外两间次卧可根据家庭需求灵活改造，无论是作为儿童房、书房还是客房都十分合适。

3. 采光通风：虽为朝西朝向，但通过合理的窗户设计，仍能保证室内充足采光；结合良好的通风设计，可有效避免西晒带来的闷热感。

1. 空间优势：这两个户型以朝东为主，清晨阳光充足，空气清新。相较于90㎡三房，空间尺度更为宽敞，尤其是客厅和卧室的面积有所增加，居住舒适度进一步提升。

2. 功能升级：部分户型采用双阳台设计，一个用于生活晾晒，另一个可打造为休闲观景空间，提升生活品质；同时，厨房、卫生间等功能区布局更科学，使用效率更高。

3. 居住体验：主卧套房设计，配备独立衣帽间和卫生间，彰显主人尊贵身份；次卧空间也较为充裕，适合家庭成员居住。

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为保障您的专属服务体验，本项目全程采用预约制。参观样板间前，仅需一键拨打官方400热线400-8028-628即可提前锁定您的专属看房时段。

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🍧免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。