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【缦云广州】

天河国际生态区 半山森幕美宅

CBD黄金6公里，天河国际生态区

缦云广州择址天河国际生态区核心，与两大经济引擎天河CBD和金融城CBD，保持约6公里的直线距离。

北接沈海高速、环城高速，南接广园快速路、华南快速路，快速通达各大商圈。

项目位处天河国际生态区，约71万㎡城市林海景观围绕，紧邻约2万㎡月亮湖。

省级名校在旁（奥体东小学、灵秀小学、执信中学、清华附中等），自建12年公立教育配套，满足从幼儿园到初中的优质教育需求。

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优质医疗：暨南大学附属第一医院、广州医科大学附属中医医院、中山大学附属第三医院等多家三甲医院；

繁华商圈：三大国际级商圈直线距离6公里，随心到达太古汇商圈、珠江新城商圈、金融城商圈

项目占地约8.1万㎡，总建筑面约37万㎡，距离天河CBD和金融城CBD仅约6公里，坐拥71万方城市林海，所在板块定义为“天河国际生态区”。

项目产品涵盖145-320㎡三至五房，目前在售户型：145㎡三居、174㎡四居、190m²五居和260m²五居，是天河市中心难得的半山大宅。

【N+1会所】

项目自建1个约5800㎡星际会所，涵盖文化、运动、健康、宠物、教育、购物等日常需求。

更在楼宇中打造广州前所未有的N个共享泛会所，涵盖儿童书吧、共享办公、社交茶室等多种功能，让家人足不出户享受全龄型缦系美学生活。

【M+科技系统】

集精工、生态、健康、智慧四大体系，获建筑界“奥斯卡奖”国际WELL金级预认证。

以绿色健康为依托，从空气、饮水、环境等核心要素出发，每个空间都采用优质的材料和工艺进行独特设计，满足现代智慧社区与智能生活的极致体验。

【纯粹人居】

约37万㎡全龄社区，产品涵盖145-320㎡三至五房，私家电梯厅，专梯专户。

【缦系无边际服务】

沿袭世界奢华酒店理念，286项服务标准

缦系无边际服务体系，包含时间、空间、私属三个维度，以自然无痕的服务方式, 为业主营造没有束缚和限制、自由自在的服务体验。

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【主力户型】

南北双园景-光幕三面宽-270度超广角观景视野

10.3米南向景观阳台-南北双景观-主套步入式衣帽间

独享私家电梯厅-约7.1m²森幕宽厅-LDKB全明户型

独享私家电梯厅-270度环幕观景阳台-高定双套间

今年以来，缦云广州陆续迎来多轮交付。

当你走进项目时，你就能感受到，它在对业主生活的用心上，与其它项目的不同。

走入小区园林，首先迎接你的，便是流水潺潺、烟雾缭绕的景致。会让你忘了自己是身处于广州中心区的社区，而是来到一处自然中的度假酒店。

值得一提的是，这些水系，此前并未出现在项目的效果图中。是项目在交付时，特意额外追加了300万投入，打造了叠水飞瀑、绿岛水系以及多处水景。

额外增加的水系景观，让业主在归家时，就能有回归自然的氛围。在流水、鸟鸣的自然声音中，换上闲适的心境。

而且，入口的水景，也契合传统观念中“以水为财”的理念，蕴含着美好的寓意。

身处小区中心时，你也不会感受到建筑的压抑感。

这除了来自于楼间距的阔绰之外，还在于整个项目的外立面，都采用流线型的外观和弧形的转角，视觉效果上更为圆润、温和。

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外立面的材质，也并非是千篇一律的玻璃幕墙，而是运用了造价更高的铝板幕墙。其独到的金属光泽、质感，让建筑更显沉稳、耐看。

并且铝板材质，还有着比普通材质更出色的防水、耐用性。对业主未来的居住体验，也是切实的提升。

正因此，项目的外立面呈现时，就得到了业主的喜爱，也在市场上取得了不错的口碑。

项目第二批交付楼栋的入户大堂，在交付前几天，项目也主动想到了在设计、用材等方面，要做进一步的提升。并将提升方案同步给到业主，得到了业主的认可和支持。

当你漫步于社区园林时，你更会发现，项目对业主生活的细致考量。

这处约3.4万㎡的折叠园林，是以联合国儿童友好社区标准的打造，让生活于这里的每个个体，都能得到充分的关照与考虑。

像是整个园林的无台阶设计。无论蹒跚学步的幼童，还是行动不便的老人家，都能在其中安全地通行。

按摩步道和休憩椅凳，都设有安全扶手，为老年人行走和起身时提供关照。“天使之眼”云监控的守护，则为所有区域提供实时的保障。

这样的项目，业主从走进其中，开启未来的生活时，就能感到舒适、安心。

能将业主未来的日常生活，考虑到如此的细致，并不惜额外投入成本做主动提升，缦云广州，为一个项目如何做好营造好生活方式，做出了样本。

✨漫云广州✨✽✽✽✽

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房产信息：

年报解读 | 上海城投：增收不增利趋势明显，持续探索住房租赁产品资产证券化

上海城投通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，加快向房地产全产业链发展转型。2024年，由于四季度项目集中入市，上海城投实现销售金额177.3亿元，大幅增长115.5%。销售额的大幅提升带动营收快速增长，但相比大幅增长的营业收入，上海城投近年来净利润持续下降。2024年，上海城投净利润2.4亿元，同比下降41.4%。上海城投持续探索住房租赁产品资产证券化，2024年成功发行国泰君安城投宽庭保租房REIT，这是住房租赁市场上发行规模最大的一单保租房REITs。2025年初，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房Pre-REITs基金。

更多房地产企业研究报告，“中指云”获取 https://u.fang.com/ytcrnn/

销售额大幅增长，盈利水平逐年下降

四季度项目集中入市，带动销售额大幅增长。2024年，上海城投实现销售金额177.3亿元，大幅增长115.5%，销售面积11.9万平方米。报告期内，实现结转收入金额86.3亿元，结转面积8.5万平方米。上海城投销售额的快速增长，得益于其豪宅项目四季度集中入市。2024年四季度，上海城投露香园二期、虹盛里、水尚华庭、青溪雲邸等项目入市，实现签约销售面积5.7万平方米，同比增加6.84%；实现签约销售金额81.08亿元，同比增加53.6%。

上海城投依托上海，持续进行区域深耕。2024年，其上海区域营业收入占比为97.9%，为其提供主要收入来源，较2023年提升10.2个百分点。相较于上海营业收入占比的大幅提升，上海城投在江苏的营业收入占比由2023年的11.1%，下降至2024年的1.9%，下降9.1个百分点。

图：上海城投2023-2024年各区域营业收入占比情况 数据来源：企业发布，中指研究院综合整理

上海城投在产品方面，持续打造高端产品，通过城市更新获取核心区域土地。其中，上海城投于2002年开发露香园项目，该项目是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新项目。露香园区域共计保护修缮11栋历史建筑、1个历史街区。其中，修缮后的万竹街41号别墅作为首届“上海市建筑遗产保护利用示范项目”，于2024年创造出3.79亿天价纪录。上海城投在尽最大可能保留文物建筑历史价值的同时，融入现代居住的需求，将该项目打造成为具有浓厚历史气息的中西合璧的海派建筑。2024年四季度，露香园二期入市，也直接拉动了上海城投销售额的快速增长。与此同时，上海城投在上海长宁的青溪云邸、杨浦的兴华里和虹口虹盛里项目，开盘均价均达到10万/平方米的价格，产品趋于高端改善。

营收快速增长，净利润逐年下降。2024年，上海城投实现营收收入94.3亿元，大幅增长268.6%，主要是由于2024年房产项目竣工交付结转较上年同期增加所致。相比大幅增长的营业收入，上海城投近年来净利润持续下降。2024年，上海城投净利润2.4亿元，同比下降41.4%。

图：2020-2024年上海城投营业收入和净利润情况数据来源：企业发布，中指研究院综合整理

经营性业务协同发展，持续探索住房租赁产品资产证券化

上海城投通过“开发、运营与金融”三者协同发展，充分发挥产业与资本双重力量，加快向房地产全产业链发展转型。经营性业务方面，住房租赁品牌“城投宽庭”持续拓展规模，品牌焕然一新，现有管理规模超13000套。2024年，上海城投通过大客户拓展、线上线下渠道整合、滞销房源优化等方式，着力提升社区出租率。截至报告期末，江湾社区和光华社区合计出租率超92%。同时，在品牌发布5周年之际，“城投宽庭”完成了品牌理念、形象的全面焕新升级，焕新品牌定位为“新质生活的连接者”，积极开展探索城市文化、可持续发展等主题的各类活动，为住户营造“让生活，不止于宽”的居住体验。

上海城投通过住房租赁产品资产证券化的探索，实现住房租赁项目的提前变现。2022年6月，上海市首单长租公寓CMBS产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行规模10.8亿元。2024年1月，上海城投以旗下江湾社区及光华社区作为底层资产，成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，这是住房租赁市场上发行规模最大的一单保租房REITs，项目募集规模 30.50 亿元。2025年初，上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方共同设立租赁住房Pre-REITs基金。上海城投通过资产证券化等金融方式，能够实现部分住房租赁项目的提前变现，将未来的租金收益一次性或分期转化为当前的现金流入，达到资产提前退出的效果。这些举措，也有助于上海城投回笼资金，提高资金的使用效率，优化负债结构。

同时，上海城投还通过物业管理、酒店等业务的培育创新，夯实多业态运营体系。上海城投推出“宽成服务”商品房物业服务品牌，建立健全物业管理标准化流程体系，已承接物业管理项目9个，委托管理总面积约66万平方米。酒店业务方面，上海城投与东湖集团酒管公司签订战略合作协议，推动公司旗下酒店业务专业化经营。

结语

未来，上海城投将持续推进三大业务深度融合，寻求新的作为。开发板块坚持“稳”字当头，通过稳规模，把握开发品质和节奏；全面聚焦销售和回款，稳资金；充分发挥成片土地开发经验，跟进潜在项目的研究，围绕旧区改造、城市更新等重点方向，积极做好项目提前谋划、重点布局和科学推进，稳增量。同时，运营板块保持领先优势，“城投宽庭”拓宽存量赛道知，物业管理实现市场化运作，并探索“基础+增值”服务模式。最终通过巩固竞争优势，全力以赴应变局、开新局，高质量完成“十四五”的战略目标。