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一城中轴，半壁越秀

【相信国企的力量】

⛩中轴缔造者：越秀地产40年，从“老中轴”到“新中轴”再到“活力创新轴”从天河北ICC，到珠江新城IFC、越秀金融大厦，开发一片成熟一片

豪宅专家：从二沙岛、天河北、珠江新城到琶洲，开拓和樾系、樾系豪宅产品线，越秀不断刷新豪宅生活观。

远见天河，时代珍藏

【天河的未来观】

【你可以永远相信天河】

三大国家级中央商务区之一，连续6年全国百强区第二

GDP连续16年广州市第一，占全市21% GDP，是海珠区的2.5倍

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【CBD+CTD双核带动，智谷接棒金珠琶】

国际趋势：每座国际大都市都有两个中心，一个CBD，一个CTD

政策先行：在“十四五”规划中，天河的CTD中央科创区被提升至与CBD中央商务区同等的重要地位，形成天河的双核战略。

科创中心：天河CTD聚集2500多家高科技企业，预计年产值1100亿，成广州第四增长极

名企聚集：涵盖网易、太平洋网络、4399游戏、中国移动、中国电信、亿航、小鹏等带动25万就业人口

【便捷交通网络，快速畅达全城】

便捷路网：5横4纵交通网实现20分钟通达三大CBD

地铁4+21号线双轨接驳：3 站天河公园，4 站金融城，7 站珠江新城，快速接驳城市各区

【引进天河外国语，优质教育汇聚】

项目自配：15班幼儿园和24班小学，其中24班小学引进广州天河外国语教育集团合作办学，广州天河外国语学校自2012年4月创办以来， 学校迅速成长为广州优质教育品牌；同时享有北京大学大学先修课程实施学校、广州市教育工作先进集体等多项称号。

幼儿园：体育西幼儿园、2所广幼附属幼儿园

小学：华阳奥体东小学、体育东集团灵秀小学

中学：执信中学、清华附中等

国际学校：贝赛思、爱莎国际、梅沙黑利伯瑞

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【黄金15min全面医疗保障】

综合医疗资源：周边覆盖7家综合性医院，包括三甲医院中大附属第一医院、暨大附属第一医院等，中山六院及6.9万㎡国际妇女儿童医院（规划中）

【30分钟畅游国际顶流商圈】

便利的购物体验：

大观公园滨湖商业街：5块商业用地，未来打造成情景商业、滨湖商业、滨湖艺术街区。

10-15分钟车程：万科广场、高德汇优托邦、天河城百货及美林天地（宜家+山姆店），满足日常购物需求

30分钟车程：天河区顶流商圈，如K11、太古汇、天环等

【畅享国际赛事运动场馆】

国际标准运动设施：毗邻奥体，享有高端标准球场、冰球场、棒球场、网球中心、射箭场、恒温泳池及高端马术俱乐部等国际标准运动健身设施。

达观世界，樾贵自然

【世界的豪宅观】

【城市越繁华，自然越珍贵】

无价自然区：无论是纽约的中央公园住区、硅谷旁的阿瑟顿住区，还是珠江新城的珠江公园住区，都是天然形成的豪宅富人区

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天河第三片绿洲，大观公园：公园用地面积约15万方，加上周边山林面积达到243万方，相当3.5个天河公园，8.6个珠江公园

【湖山静候，难得自然】

城央5年难求低密连片：公园综合容积率仅1.04，规划4住5商，产居比达1:1的奢华配比

将更多的土地留给自然：尽可能保留原生山、林、湖、石，负离子含量高达3040个/cm³，是珠江新城的44倍

⛱每次归家都在度假重金打造月亮湖，近2公里的湖岸线，24小时湖光山色极致体验

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立序天河新作，自然主义豪宅

【自然的生活观】

【师承自然，樾系迭代升级之作】

【全球顶级设计团队，呈现自然美学】

最懂自然人文设计的 GAD公司规划

最懂豪宅的冼剑雄XAA执笔建筑立面

全球城市公园地标缔造者SWA执笔湖区景观

【藏山纳水，平权设计】

极致布局，景观舒适度最大化最大化

营造东方璞居礼序大宅，四进花园，三轴十境，双亭六院，一线景观通廊

湖区十景，隐憩自然，宅畔碧波琉璃，尽享湖山诗意

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【生态重塑，自然生长】

通过三重净化，实现湖区的"生态自循环"，使水质达到三类饮用水标准，湖水能见度达1.5米

保留场地原生木的同时新增约260棵臻稀植物，丰富园区生态，保留场地记忆

【越秀首个商管物业社区，以七大维度服务礼序致敬峯层】

臻越ONE，只为高定而来，服务1%塔尖圈层；

七大私属品质服务将确保每一位业主都能够享受到多元化、差异化、高品质的居住体验；

金钥匙&BG国家管家认证，国际标准管家团队提供专属+礼宾双管家服务。

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【湖畔会所，演绎未来美好生活】

越秀商管团队运营：明星酒店运营团队，按五星酒店行政酒廊标准，重金打造的湖畔会所，完美匹配高端社区业主的圈层社交需求。

畅享星级酒店服务：联动星级酒店厨师团队，打造多元化的私宴体验。动区设有顶级健身设施，恒温泳池，以及豪华SPA空间。

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天河罕见T2临湖板式小高层：250㎡首次开售，楼下即会所， 北向头牌望双湖，南望中心园林， 绝佳位置景观。有三面通风采光和景观，广州市场难得高改大平层！

【户型鉴赏】

「樾」自然主义豪宅，140-250㎡临湖大平层

【湖境】建面约250㎡

约18.9米南向面宽，奢阔层高享受，约122方定制化多功能社交巨厅，15米转角阳台，一线观湖

⛰【山趣】建面约190㎡

约17米南向面宽，全屋超高窗地比，全南向功能房，主套约270度IMAX级环幕视野

【林隐】建面约140㎡

广州罕见一梯一户板式大平层，双主套，全明卫，南北双阳台

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房产信息：

2024中国房地产代建发展年报

2024年，初步统计，代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计为16500万平方米，规模仍然保持高位，头部企业市场集中度维持在50%以上。2024年，通过对全国房地产招投标数据监测分析，招标方面，长三角、粤港澳城市群内城市招标信息发布较多，学校和住宅物业成为主要代建需求点。中标方面，房地产企业中标比例约5成，代建企业各业态中标数量较为均衡，占比趋势更符合招标各业态占比，招标与中标的适配性更加均衡。随着房地产代建竞争激烈，代建企业加速规模扩展，解约率持续攀升，微利将成为行业发展趋势，代建企业需时刻注意降本增效，提升营销能力，加速项目去化和合同款及时收回。

更多房地产企业研究，“中指云”获取（复制链接）

https://www.cih-index.com/

经营现状分析

新签约规模仍然保持高位。2024年，初步统计，代建企业代建项目新签约规划建筑面积预计为16500万平方米，规模仍然保持高位。主要由于，一方面，2023年代建企业新签约规划建筑面积基数较高；另一方面，2024年代建企业解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）较高。近年来，随着竞争加剧，代建企业项目拓展力度持续增加，导致解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）也持续攀升，未来，企业还是应将发展重心放在项目品质上，而非盲目追求规模扩张。

图：2017-2024年房地产代建新签约项目规划建筑面积与增长率情况数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com

市场集中度略有上升，仍保持高位。2024年，从代建新签约项目建筑面积来看，前5企业所占市场份额预计为54.0%，较2023年小幅上升4.2个百分点。从历年数据来看，代建头部企业市场集中度始终保持高位，项目拓展能力依旧突出。

图：2017-2024年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度数据来源：中指数据CREIS（点击查看）查看更多数据：https://www.cih-index.com

房地产代建招投标监测分析

（一）招标监测分析

2024年，通过对全国房地产招标数据监测分析，从发布区域来看，浙江省、上海市和湖南省信息发布条数最高，其中，浙江省占比超20.8%，上海市和湖南省占比分别为14.2%和12.8%。与2023年相比，该三个省份占比均有提升。广东省占比虽超10%，但相较2023年占比有所下降。同样有较大幅度下降的省份还包括江苏省、内蒙古、河北省和黑龙江省。

图：2023-2024年公开市场房地产代建招标公告区域占比情况（单位：个）数据来源：公开市场招标公告，中指数据CREIS查看更多数据：https://www.cih-index.com

从招标物业类型来看，学校物业占比为35.6%，与2023年基本持平，占比最高。住宅物业占比17.8%，较2023年大幅下降；医院物业占13.5%，较2023年有所上升。2024年，办公物业占比12.0%，较2023年显著提升11个百分点。

图：2023（外圈）-2024（内圈）年公开市场房地产代建招标公告业态占比情况（单位：个）数据来源：公开市场招标公告，中指数据CREIS查看更多数据：https://www.cih-index.com

（二）中标监测分析

2024年，通过对全国房地产中标数据分析，占比较高的前五企业分别为绿城管理、蓝城集团、润地管理、金地管理和蓝绿双城。

图：2024年公开市场房地产代建中标占比前五企业数据来源：公开市场中标公告，中指数据CREIS查看更多数据：https://www.cih-index.com

从房地产企业中标业态来看，2024年住宅物业占比28.7%，较2023年大幅下降。2024年，代建企业各业态中标数量较为均衡，占比趋势更符合招标各业态占比，招标与中标的适配性更加均衡。

图：2023（外圈）-2024（内圈）年公开市场房地产代建房地产企业中标业态占比情况（单位：个）数据来源：公开市场中标公告，中指数据CREIS查看更多数据：https://www.cih-index.com

房地产代建企业发展趋势及应对策略

解约率持续攀升，需要注重高质量发展。影响房地产代建合约履行的因素较多，因而解约情况时有发生。根据中指研究院对代建企业的调研，优秀房地产代建企业可将解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）控制在15%以下。近年来，代建竞争加剧，部分代建企业为追求规模化发展，加速项目拓展。一方面，当前房地产市场变化较大，项目在合约签订时，代建企业评估项目可按合约完成，但执行阶段，由于市场变化，与评估出现偏差，代建企业通常会采用项目停工的方式暂停项目；另一方面，由于委托方资金出现问题的项目停工也时有发生，因而，代建解约率（含停工3个月以上但未实际解约项目）持续攀升。房地产代建本质是品牌与管理输出，口碑十分重要，高解约率不利于代建企业长远发展。未来，房地产代建企业仍需注重高质量发展，而不应以规模发展作为目标。对于已经规模化发展的代建企业，应注重代建品质，做好前期项目评估，降低因市场原因等导致的解约，同时需加强风险防控机制，对于因委托方违约造成的项目及时补救。对于新入局代建的企业，需秉持“做一成一”的原则，积累代建经验和口碑，追求高质量发展。

代建管理费率持续压缩，需时刻注意降本增效。根据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。未来，随着竞争加剧，低管理费率、微利趋势或将延续。这就需要代建企业更加注重运营效率，一方面，提高人员利用率，另一方面，在房地产代建业务外，增加项目咨询、设计等轻资产业务，提高营业收入，以弥补低管理费带来的营收减少。

合同款延迟收回现象明显，代销项目加速去化仍是重要目标。通常，商品住宅代建均会涉及代销。对于代销项目，委托方通常要求代销项目去化率超70%才会支付合同款，因而，部分项目虽然已进入销售阶段，但代建企业并不能收回全部合同款，导致应收账款减值损失对当期利润造成负面影响持续增加。未来，房地产代建企业还需加强营销能力，加速项目去化，及时收回合同款。

非房企代建机遇仍在，需持续探索新的发展机遇。随着竞争加剧，部分房地产代建企业也在积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模，如城市更新中的保障性住房、配售型保障性住房、共有产权房等。同时，非房企委托代建机遇仍在，如龙湖龙智造代建蚂蚁总部二期、远洋建管代建友芝友集团武汉新建医疗器械生产基地项目等，均是与非房企的代建合作。未来，房地产代建企业需不断拓展委托方的边界，积极接洽非房企代建，一方面在激烈的竞争中突围，另一方面，部分非房企代建对代建方要求较高，代建管理费率通常也较高，可增加代建企业的营收。

品牌化发展成为主流，需更加爱惜品牌。房地产代建本质是品牌输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域尤为重要。当前，主要代建企业均已设立代建品牌，走品牌化发展道路。代建品牌化有助于代建企业积极提升代建品牌影响力，确立行业标杆地位，带动代建业务拓展。未来，房地产代建企业需格外重视自己的羽毛，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损。

表：2024年部分企业发力代建情况数据来源：企业发布，中指研究院综合整理