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2024年底，招商系主打的湾启紫荆府正式入市，顶着“前海自贸区核心作品”的名号，结果却一开盘就翻车：

319套房子，只来了321批人看房，最终一半人弃选，去化率只到52.3%；

到了2025年6月再加推2号楼，房价直接砍掉100多万，但真正下订的不到40套，去化率连三成都不到。

这个曾经光环加身的“前海代表作”，怎么就成了没人抢的冷门货？

PART.

01

定价虚高+兑现太慢，“神盘”光环崩了

很多人都说深圳楼市冷了，但湾启紫荆府的问题，并不只是市场冷，更是自己“端得太高、落得太慢”。

1. 卖得贵，贵得没道理

首批开盘的时候，均价冲到了10.78万/㎡，96㎡的小三房卖到1033万起，这在妈湾板块里算是跳价了。

而同期周边二手房呢？

招商领玺大概10万/㎡，桂湾那边的前海时代甚至只要8~9万/㎡，价差已经压缩到10%以内，几乎没有溢价空间。

更离谱的是竞品观山海，全款打完折之后单价只有7.73万/㎡，同样111㎡的户型，总价便宜了整整200万。

这种差价摆在面前，谁还不动心？

2. 买回家，还得忍几年工地生活

项目2027年才交房，而妈湾整个片区，至少还要开发五年以上才能成型。

眼下南边那所九年一贯制学校连地都没招标，自贸时代中心的商场也得等到2026年才开业。

也就是说，你交房了，真正的生活配套还没来，眼前可能还是黄土、尘土和脚手架。

3. 声音大，不止是噪音，是生活打扰

项目靠近兴海大道和听海大道，这条路是货柜车主通道，一到晚上车来车往，声音不断，不小心车子还会被石子蹦到；

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再加上上空是妈湾航线，飞机每2~3分钟掠过一次，噪音实测有时候飙到70分贝以上，和你在碧海片区“飞机房”听到的一样震撼。

开发商说装了三层中空玻璃，但附近居民很多中低楼层业主反馈，关窗后还是能听到哄哄的声音。

而且小区中央就是一个18班幼儿园，孩子们一整天在活动，加上施工粉尘和噪音，对自住体验确实不友好。

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PART.

02

产品其实不差，是好东西走错了节奏

说回产品本身，其实湾启紫荆府是有料的，它是前海第一个执行住宅“新规”的项目，无论是户型、用料、私密性，做得都比一般项目精致。

1. 户型真的优秀，细节做到了位

最小的96㎡户型，就配了独立电梯厅，U型厨房、大阳台，做到这种尺度的不多见。

实测得房率也不错——

96㎡做到79㎡套内，111㎡做到90㎡套内，已经比市面大部分改善盘高出一个等级。

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142㎡是大户型里的代表，带270度观景窗、大横厅、三卫配置，基本是改善型家庭的理想户型。

不过需要注意的是，这里有03和04存在严重的对视。

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2. 立面、装修、智能配置都有质感

外立面用了铝板+玻璃幕墙，做到绿建三星标准，颜值没问题。

精装修带智能家居系统，交付标准中等偏上，车库和大堂也有酒店感。

只是美中不足的是，单元门厅偏小，厨卫品牌不透明，这些细节会让讲究的买家犹豫一下。

3. 社区规模偏小，公共空间短板明显

项目总共才3栋楼，485户，占地1.5万㎡，小区绿化率只有约30%，相比同片区的观山海（35%）差了一点。

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加上幼儿园占地不小，小区里面能真正休闲的地方不多，氛围感有点单薄。

说到底，前海不是免死金牌，定价脱离现实就卖不动。

湾启紫荆府不是烂盘，它只是节奏没踩准：

价格拉太高，兑现太慢，而周边竞品却越卖越实在。

眼下的深圳楼市，大家都更看重确定性：

能不能马上住？周边有没有学校？配套啥时候能用？

不是单靠一个“前海”就能让人掏出1000万的。

开发商把桂湾的价格拿来卖妈湾的产品，买家当然不买单。

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PART.

03

总结下，我个人怎么理解湾启紫荆府和妈湾的问题？

说白了，核心就是“兑现速度”跟不上“预期溢价”。

妈湾本身规划没问题，招商+前海管理局联手统一开发，照理说是值得期待的，甚至可以说是参考太子湾的升级版。

但问题是——大家等不了。

你说它未来会兑现，但买房人要的是现在，不是三五年后，谁愿意在满是泥头车和灰尘的工地里赌未来？

紫荆府的问题其实也不是说产品烂，独立电梯厅、赠送面积、采光视野这些都不错，但最大短板是地块本身被两条主干道夹着，噪音不可回避。

但这真的就是决定性因素吗？不见得。

你看深圳湾悦府一期，旁边还是高架，噪音比这儿大多了，不也照样卖爆？

根本问题是价格和价值不匹配。

湾启紫荆府开出接近10万的均价，说实话超出了现在市场的心理价位。

不是产品不行，是性价比错位了，在市场情绪低迷的时候，大家对“提前透支未来”的东西特别敏感。

定价太激进，信心就容易断掉。

你说它卖得比中海云启源境还差，真的不合理。

云启源境地段、产品也就那样，首开都能到8.46万，紫荆府要是定个8.5万以内，我估计早卖光了。

妈湾不是不行，是还没到“兑现节点”。

它是从山往海边逐步开发的，沿着月亮湾大道修，短期内的确会被货柜车和泥头车影响形象。

但别忘了，它是整个前海里少数由一个集团+一个政府部门统一打造的区域，这种一盘棋的统筹开发，注定比桂湾和前湾的拼图式建设更有整体感。

所以总结一句：

湾啟紫荆府不是没未来，是现在的价格太像未来了。

价值还在路上，价格却早到了，市场当然不买账。

PART.

04

买不买的判断逻辑，其实很简单

我们不唱衰这个项目，也不盲捧它。

只是现在这个市场，做决定得更冷静点。

如果你是刚需或者改善，考虑以下几点：

想买来自住：

你要做好心理准备——交房后三五年，生活节奏还没起来，出门尘土飞扬，便利性也一般；

想拿来投资：

至少要持有8年以上，才能穿越一个完整的房价周期，而且这8年里不一定比宝中等成熟区的二手房涨得多；

想等抄底：

只有价格跌到8.5万/㎡以下，才算是“买到了它的底”，这个价位接近开发商的成本线，比较安全。

总之，产品在线，但买单的永远是“现实”。

湾启紫荆府的问题，不是产品不行，而是时机不对、价格不配。

它适合的人，是那些看重户型设计、注重私密性、不急着入住的长期改善家庭。

预算1000~1200万，在前海确实没太多选择，除了即将开盘的前海时代三期尊府89平三房产品，紫荆府目前它算是少数产品力在线的选项。

但如果你想的是三年内入住、一步到位的生活便利，那这个盘就真的还得再等等。

毕竟，在现在的市场里，没有哪个项目能靠“光环”长久卖下去。

只有那些把图纸兑现成生活、把价格拉回现实的楼盘，才能真正赢得买家的心。

所以想清楚，你要的现在还是未来？

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