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华发湾玺壹号

新房测评

珠海新房测评

总建筑面积：262907㎡；

项目可建设用地面积：74523㎡

地上建筑面积：197953㎡

地下建筑面积：70029㎡

地上计容面积：188006㎡

容积率：2.52（综合）

总户数：1294户

停车位：1700个

卖房时，

宣传的天花乱坠，一交房就被打回原形。

什么样的小区，会配建造价高达一个亿的会所？

号称珠海市近10年最好的项目

今天新房测评——华发湾玺壹号

详细内容也可以关注我们的视频号，画面感更强

基本信息

先说地理位置，

华发湾玺壹号在十字门商务区，

华发和十字门的关系，就像股东和公司一样，

华发作为原始股东

从2009年开始，开发十字门这块土地

持续深耕15年，

终于把十字门变成了珠海的一张名片

现在的十字门，已经进入了兑现期

交通有城轨十字门站，现在看有点鸡肋，

但可以无缝连接广珠轻轨，去机场和长隆方便了不少；

商业有珠海最大的华发商都，体量上相当于3个富华里；

一期二期已经开业，三期正在招商，

但吃饭聚餐，生活采购全都能满足，高峰期甚至得排队；

珠海国际会展中心，发布会级别的会展中心，可以办展览、会议、赛事、演唱会；嗲吧～

教育方面，十字门中学，十字门小学，学校和生源都很优秀；

产业也不赖，十字门中央商务区，

已经引进了38个总部项目，

不能比肩前海，但能追赶松山湖；

可以说，除了医疗，十字门的综合实力还是很顶的

尤其外地人来珠海买房，看了十字门，一准迷糊，很快就能刷我滴卡～

项目本身

湾玺壹号据说是十字门最后一块滨海地块

在横琴第一出入口横琴大桥的旁边

南侧是十字门中学，北侧有十字门小学，

西侧是十字门中央公园，东侧是大马骝洲山地公园

听起来生态环境真不错

总户数1294户，

但停车位有1700个，

也就是说，家里有两部小汽车，也能停的下

产品有看山的高层7栋楼，

看海的高层3栋楼

以及低密度的洋房10栋楼

面积段113平～249平

容积率2.52，

重头戏来了，

咱们从这个超级会所说起，

会所既是加分项，也是减分项

先说加分的地方，

湾玺一号是安缦度假酒店和华发豪宅空间的首次联名

从进入97米长大门开始

处处都在彰显安缦的精神——“宁静”与“平和”

奢华随处可见，

比如流金大理石，Prada绿大理石，很沉稳又很灵动

水景庭院还做了度假感的无边泳池、漂浮卡座

在一个不用上班的周末，

打工人在家，就能体会到1万块钱一晚的安缦景观

其他方面还配置了恒温游泳池、会所餐吧，

健身房、儿童空间、私宴会谈空间等等等等，

带会所的项目其实并不多，

甚至在一线城市，单价10万＋的豪宅项目里也难得一见。

放在十字门这个片区，更是给大家涨了见识

项目本身

优点

咱们接着说产品，

首先就是品质感，

外立面用的是大面积蓝灰色铝板，

屋顶和内墙用的是香槟金铝板点缀

表面有光泽感，摸起来很有品质感

而且安全性高，耐腐蚀性强

远远看过去，你就会觉得，哎～这个小区很贵

其次就是产品力遥遥领先，

湾玺壹号最小面积都是113平，空间尺度感十足

最值得吹一波都是，这次的产品有洋房，（背景大字：罕见）

据说得房率高达98%，所有户型都标配超大双阳台设计

拿143平户型来说，5房两厅

四开间朝南，

LDKG布局，6.3米的阳台

延展出来的空间都能塞下一套两房。

主卧有270度大面宽景观落地窗

就连次卧的开间都有3.1米

这个户型对老人很友好，

很人性化的设计成了套房，附带卫生间，

老人家起非常方便。

第三，交付标准高。

市场上大多数都用科勒、toto这种级别的产品。

华发湾玺一号这次牛了，

用的是德系的博世、唯宝、卫浴用的汉斯格雅。

厨房三件套直接变成了六件套，还安排了冰箱，蒸烤一体机，净水器

全屋用了金属踢脚线，很美观，还能防止生锈和腐蚀

品味和格调都有了

车库做的也很炫，国企出手就是大方

做了7米宽的入口，还有星空车马厅

开车回家就像007拍摄现场一样，情绪价值满满

第四，圈层纯粹。

这个就不多说了，毕竟面积段放在这里，总价摆在这里，

就是天然的入场券。

能入手这里的人，至少在珠海来说是很有实力的。

呐，关于湾玺一号的优点还有很多，就不一一展开，

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看完2024年房地产数据，你就知道当下楼市的洗牌到底有多严重。

并且即使以后房价上涨，你现在持有的房产其实也是很难上涨。

中指研究院已经公布了2024年百强房企的销售数据，

其中销售额过千亿的房企现在只有11家，

要知道在2021年这个数据还是43家，

这就意味着，在2021年百强房企里面有将近一半的房企销售额都是过千亿的，

然而现在短短三年的时间，销售额过千亿的房企直接减少32家，

并且今年房企销售额前10名的门槛只有1054亿，而2021年可是2900亿，

由此可见，最近几年房企的规模以及整个房地产行业规模收缩到底有多严重，

这就是当下房企不愿意拿地的主要原因，

前端销售规模大幅度萎缩，特别是很多民营房企甚至还挣扎在生存线上，

只能减少拿地，减轻资金压力，甚至有部分房企已经把开发业务剔除掉了，

这就是当下房地产市场所面临的大洗牌，市场已经养活不了这么多房企，

供给端库求过高，需求端意愿不断下降，再叠加经济环境不稳定，

同样的道理，以后的房地产市场也没办法完全托底房价，

就现在的销售额和预期，能够稳住一部分重点城市的房价就已经不错了，

当然了，从另一方面来看，千亿房企大规模减少，也是房地产市场深度调整的结果，

长远来看，这肯定有利于整个房地产市场的稳定。

只是当下很多房企以及很多购房需求是等不起的，

并且我们再看一看房企的拿地分布就更有意思了，

民营房企只有两家，分别是滨江地产和龙湖集团，

而这其中地方平台的占比是非常高的，

地方平台之所以成为拿地主力军，

还是因为民营房企大规模退出，

地方城市不管是为了防止土地大范围流拍，还是为了缓解财政压力，地方平台都是要冲到前面托底，

以上动作你还可以称之为是为了稳定楼市，防止房地产市场快速硬着陆，

但更厉害的数据是，2024年前11月，300城土地楼面均价整体下降7.1%。

这其中，一线城市保持一定热度，成交楼面价同比上涨23.1%，

二线城市同比下跌 12.4%，

一线城市的楼面价上升主要原因还是因为供应的地块较好，

市场改善需求比较强烈，所以房企竞拍了很多地王，拉高了整体楼面价，

但是二线城市的楼面价却在大幅度下降，

我们都知道房价体系里面土地的成本占比还是非常高的，

现在土地价格降幅超过12%，

这就意味着以后新房的议价空间肯定也会增大，

更重要的是现在所批地块容积率以及得房率都是远高过去的房产，

也就是所谓的降价增配，

因此这些低容积率，高得方率的土地以后如果大规模入市，

以后房地产市场即使能够稳住，恐怕也是稳的这一部分房产，

大家手中的老破小以及所谓的高容积率，低得房率的高层，恐怕稳住的难度是非常大的，

最起码时间越往后推，这种房产出售的难度肯定是要比现在大的。

因此之前我就说过，稳房地产更多的是偏经济方面的指标，比如房地产开发投资增速，开工率，施工率，

而不是特指你手中的房价，

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