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一脉珠江水，潮起江湾樾

越秀珠实城发｜江湾·和樾

珠江后航道 · 光大花园旁 · 低密滨江奢宅

建面约105-188㎡ 滨江和樾系奢居大宅

✨越秀江湾和樾✨✽✽✽✽

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◆越秀江湾和樾在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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项目信息】

-开发商：越秀地产、珠江实业、海珠城发

-总占地面积：约6.3万㎡

-总建筑面积：约21万㎡

-总栋数：共8栋塔楼，3栋商业，1所幼儿园

-总户数：1313户

-配建商业：约3.29万㎡

-车位比：1：1.46

-发售楼栋：2栋31F望江高层，2栋17-19F低密小高层

-梯户比：2梯3户，2梯4户

-发售户型：建面约105-180㎡滨江四房

项目地址：广州海珠 · 珠江后航道 · 光大花园旁

【项目简介】

🔸 珠江后航道 · 主城当红热土

项目坐落广州主城海珠区，立于珠江后航道，坐拥千年羊城繁华；地处海珠新活力文商旅融合圈之内，低密滨江生活，主城热土，天生瞩目

交通配套

换乘之王8号线沙园地铁站：约800米（百度地图直线测距）

广佛线燕岗地铁站：约1.2公里（百度地图直线测距）

首条环城线11号线（在建）南石头站：约900米（百度地图直线测距）

环岛路：集景观、休闲、观光一体的海珠环岛路（在建)

串联海珠9纵9横路网 越秀江湾和樾开发商电话:400-825-6030

但目前小区出来的路并不好走，周边都有规划路，鹤洞大桥底下的路比较多坑洼，而且旁边工厂时不时有货车进入，去往庄头公园的路会经过创意园和商店路比较窄，不过以后会收储后重新开放改造，以后会有很大的改善。越秀江湾和樾开发商电话:400-825-6030

教育配套

小区只配建了幼儿园，并没有配建小学校，不过项目附近有海珠省一级宝玉直实验学校，教育师资还不错，距离项目200米范围左右

另外附近还有广州培英中学、广州真光中学等名校。

生活配套

江湾和樾自带商业面积约3.29万平方米，分布在北侧地块的3栋5层商业楼以及南侧地块的部分底商

周边五大商圈环绕，一站式都荟繁华，地处广纸商圈，距太古仓约800米，更有乐峰、江燕、江南西、中大等四大商圈环绕，昼夜繁华不息，逛街吃饭看电影一应俱全，想怎么玩就怎么玩

外拥庄头公园奢景，一半公园一半江，距庄头公园约150米（百度地图直线测距），外揽繁茂公园大境，篮球场、网球场、羽毛球场等娱乐休闲、健身运动咫尺即达，家门口的全龄段休闲场域，擎领时代风潮

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保留11棵直径超80cm的原生大榕树，留存几代广州人的情怀和记忆，打造将榕树和江景进行无界融合演绎。

传承独特的岭南造园手法，在繁华闹市中打造约1.26万㎡樾系主题园林，畅游在园林时真正享受到自然与艺术，移步易景。

项目一公里就是南方医科大学珠江医院，另外2.9公里还有广州市第一人民医院和广州医科大学附属第二医院。

多个公园和绿地都在距离小区不远处，如海珠湖公园、海珠湿地公园、海珠广场公园等，周末就能在家门口郊游

在售楼栋+户型

随着主城中心土地资源开发殆尽，整个海珠多是“见缝插针”的袖珍地块，大盘更是少之又少。

越秀珠实城发|江湾·和樾乃海珠罕见的8栋楼低密大社区，园林景观配比、居住舒适度将远超普通楼盘，可谓真大盘，纯改善

设计团队在主面采用类幕墙半隐框设计，呈现竖明横的视觉效果，楼体线条干练&流畅，细节精致彰显高端品质；

结合香槟金艺术塔冠，造极新奢主义的审美体验，于珠江后航道亮起闪耀的明珠 越秀江湾和樾开发商电话:400-825-6030

项目规划分三部分，鹤洞桥以北规划商业

中间部分分为回迁房以及幼儿园

南部规划了4栋商品房和1栋回迁房

前段时间加推了3栋，主要在售户型138、142、188平江景四房。

总结就是在售3-4-5栋

户型涵盖：107-122-125-138-142-160-188

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5-1、5-2小高层还有一些尾货

基本上都是122-125平四房房源

但是价格也会比较笋

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2栋小户型107方 越秀江湾和樾开发商电话:400-825-6030

4栋的160方

整个广州北向瞰江居多，南向瞰江住宅近乎凤毛麟角，越秀珠实城发|江湾·和樾距珠江约300米（百度地图直线测距），占据一线江景，且为城市极为稀缺的南向瞰江，一幕江天，限量版席位，注定仅为少数人争藏

和樾系，荣获2022年全国十大顶级豪宅产品系，万博和樾府、大学城和樾府、天河和樾府……

每一个“和樾系”作品，无不缔造楼市传奇。

2023年，越秀巅峰再樾，钜献广州第四座和樾府、海珠首座和樾府——越秀珠实城发|江湾·和樾，见证世代传承的家族荣耀

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（Architecture is the very mirror of life. You only have to cast your eyes on buildings to feel the presence of the past, the spirit of a place; they are the reflection of society.）

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“今年的代建市场比去年还要难一点。”

房地产代建行业在经历2021年至2023年的高速增长后，随着代建企业争相入局，2024年行业步入规模增速放缓、企业格局分化的新阶段。2025年，代建行业正面临一场激烈的市场份额之争。

根据克而瑞统计数据，2025年一季度代建新增规模TOP20企业的新增签约建筑面积同比仅增长6%，相较2024年同期的17%大幅下滑，已显现行业整体“失速”态势。而且，2024年代建企业的新增建筑面积总量接近2.2亿平方米，同比增长约27%，较前三年也大幅放缓。

在增速放缓的背景下，因竞争加剧、土地出让面积下降等原因，行业整体毛利率正遭受下滑。绿城管理作为头部企业代表，2024年也是增收不增利，归属于公司拥有人的净利润为8.01亿元，同比下降17.7%。随着竞争者入局，绿城管理的代建费用正在降低。

业内认为，尽管行业暂时承压，但长期发展仍具潜力。旭辉建管总裁刘冰洋在接受界面新闻等媒体采访时表示，从数据来看，房地产行业总的销售额在下降，换句话来说，代建行业在整个房地产领域的渗透率实际上在上升。

更重要的一点是，打造“好房子”正成为代建行业突破困局、开拓新赛道的关键所在。

代建行业从“红海变蓝海”

“地产的尽头是代建。”

据克而瑞统计，2024年已有超百家房企涉足代建业务，销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。行业里有意愿、有能力的企业几乎全部入局代建。

然而，经过3年的快速、“野蛮”的扩张期，代建赛道在企业竞相进驻并持续抢夺市场份额、竞争加剧之下，逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。

代建增速放缓，行业从“红海变蓝海”。

克而瑞研究认为，代建行业进入平稳发展期的主要原因有，宏观经济环境未有显著提升，市场信心与预期仍在缓慢修复。其次，行业竞争加剧令代建企业拓展新项目的难度不断加码。此外，与代建相关政策利好兑现后迎来短期不确定性。

在刘冰洋看来，代建行业已从“1.0”阶段进入了“2.0”阶段。“1.0就是随着这个行业的高歌猛进，大家做房地产怎么做都对；但到了2.0之后，随着市场调整，很多房企主动或被动进入到代建这个领域。”

更多的参与者进入代建行业，不单单是竞争越来越激烈。刘冰洋认为，行业目前面临的更多问题是，对于一家代建企业而言，操盘难度在增加，对其破题的能力、服务的能力以及价值兑现能力的要求越来越高。

另外，代建行业仍然是不成熟的行业，处于早期阶段。刘冰洋表示，不成熟在于行业没有一个非常明确的评价标准，没有明确的市场准则，都在摸索。

“其实现在很多甲方/委托方以及业主方都在探索，政府相关部门也在摸索，包括像房协成立的代建分会，也在整合资源摸索。到底这个行业该怎么定义，怎么评价，包括用怎样的方式取费是合理的等，都会逐步完善。”

刘冰洋指出，房地产行业依然还处于调整阵痛期，所以操盘难度在变大，委托方入市意愿也受到影响，再加之过去2-3年，代建行业高歌猛进，无论是小民营开发商还是城投企业，在市场较困难且自己还不具备开发能力的情况下，选择代建。

“但在这期间，很多项目可能并没有实现当初的预期，这也会影响潜在委托方入市意愿，增加了担忧。”

行业从“蓝海”变成“红海”，并不意味着没有机会。在刘冰洋看来，代建行业依然有很大的市场容量空间，只是可能参与的主体会越来越多，随着代建的渗透率提升，每家代建企业在行业的市场份额也会出现很大分化。

旭辉建管从关注签约量到重视签约质量。刘冰洋表示，“经过前期的孵化和培育，旭辉建管的签约量和在管面积有了一定市场规模，因此从去年下半年开始做了一些经营逻辑上的调整，从原来想要一定的市场规模、保留住优秀团队，到现在更关注签约质量。”

签约质量体现在两个方面，一是净代建费，当行业普遍面临利润下降的情况下，旭辉建管的毛利有所提高；从项目启动率来说，今年新签项目基本能够如约按时启动，其实也是对项目筛选和甄别的标准要求更高。

2025年代建行业进入低增长阶段，刘冰洋认为，企业要想在这个行业长期发展，至少要满足五个因素。

首先是品牌，品牌意味着在甲方心目中的形象，如何做出来，都是一点一滴兑现，不断通过服务来展现出来。第二是能力，代建行业需要多元化解题能力，包括住宅开发、商办、场馆、长租公寓、养老，以及AMC金融类等。

第三点是团队，团队的文化，团队服务的意识在委托方心目中很重要；还有关系，要在一个地区发展，必须构建各类、各层次的关系，才能够触达到项目和客户；最后是资源，多维度的如供应链资源、一些财投、金融机构等。

“好房子”成代建行业破局关键

随着房地产市场从增量时代转向存量时代，消费者对于住房品质的要求日益提升，从“住有所居”向“住有优居”转变。

“好房子”开始成为房地产行业破局的关键。今年3月，《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，为“好房子”建设定下底线要求。

6月13日，国务院常务会议再提出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。

如今，不仅是头部品牌房企对“好房子”标准建设集体发力，代建企业也正试图通过“好房子”重构行业商业逻辑。

市场早已不缺房子，但缺少“好房子”。

刘冰洋告诉界面新闻，类似第四代住宅及其他一些创新的“好房子”产品能够带动市场已经形成共识，各个地方的主管部门对此持开放心态，积极研究产品研发和规划审批，企业与相关部门协同研究，这为行业带来了新机遇。

“好房子一定会有好的去化，我觉得这个是成正比的。”刘冰洋认为，目前全国很多城市都面临市场挑战，如果一个地区的市场没有需求，那么建再好的房子也卖不掉，因此要做市场判断，要在有需求的地区研发好房子。

在苏州市场，四代宅、低密洋房等产品的成交表现也明显优于普通楼盘，“好房子”的市场需求潜力较大。

比如位于苏州相城区的蠡棠森屿，今年4月首开就售出6.3亿元，均价3.3万元/平方米。克而瑞统计数据显示，该项目位居今年5月苏州改善项目销售金额、套数、面积三项榜首。

在刘冰洋看来，四代宅不仅是一种产品形式、生活方式，也是代建企业面临开发难题时的一种解题思路。当委托方高价拿下的地块，按传统开发逻辑打造产品将面临亏损时，四代宅可以通过产品价值升级，有效助力项目实现盈利目标。

政策端对于“好房子”的支持力度也在不断增大。此前，在苏州发布的《关于改善提升住宅品质的若干指标优化政策》中，特别提到优化住宅阳台等半开敞空间的容积率计算规则，允许多层以上住宅每户设置空中庭院，面积不计入容积率。

所以，对于代建企业而言，还要根据不同的地域，针对性制定好房子的标准。刘冰洋向界面新闻表示，“卖3万元/平方米的好房子和卖1万元/平方米的好房子，它的标准是不一样的，要因地制宜。”也就是不同地区、不同面积、不同价位都可以有不同的“好房子”。

据了解，目前旭辉建管的第四代住宅项目已经在6个城市落地，后期旭辉建管也将发布自己的“好房子”标准，包括新的工艺、新的材料、新的技术，同时在在管项目中落地。

随着全国推广“好房子”建设，越来越多的代建企业精准把握市场需求，在产品设计、施工质量、配套设施等方面下足功夫，开始打造具有差异化优势的 “好房子”。

比如蓝城通过低碳技术、智慧社区系统、全龄友好设计等，将“好房子”概念落地；龙湖龙制造也尝试接住“好房子”的红利，积极引入数字化技术，实现从设计、建造到运营的全流程提效；绿城管理基于绿城中国“好房子”体系，发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，提升产品力。

在代建行业进入“低增长”的当下，“好房子”无疑为行业发展注入了新的活力与方向。但对于代建企业来说，还需要不断提升专业能力，加强品牌建设，以高品质的产品和服务赢得市场认可，才能在这条新赛道上实现突围。