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💎深圳南山御成府💎
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深圳御成府是位于深圳市南山区的精品楼盘，地理位置优越，交通便利，紧邻多条地铁线路。项目涵盖商业、酒店、会所及住宅等多种业态，主打38-55㎡的一二房户型，设计实用舒适，精装交付。周边配套设施齐全，包括学校、商场、医院和公园等，满足居民日常生活需求。御成府以其高品质的居住环境和高投资价值受到市场关注。
御成府项目基础信息
地址：南山区学府路和南新路的西南交汇处
占地面积：0.61万㎡
总建面：3.87万㎡
产权：70年(96-66年)
总户数：354户9住宅295户
面积：38-55㎡1-2房，38㎡1房1卫；55㎡2房1卫
车位比：360个1:1
梯户比：4梯20户
交楼标准：精装
物业管理费：9.8元/㎡
容积率：6.34
绿化：20%
交楼时间：25年8月
建筑类型：住宅
层高：3.2米
使用率：67%
楼层高：23层
栋数：1栋
水电：民水民电
售楼中心：400-856-3771
学校：南山阳光小学，前海学校初中部
御成府平面户型图
区域地段
国际南山
位于南山中心，约600米是1号线大新站，约850米是11/12号线交汇的南山站，一站通勤前海、深圳湾。南山汇聚湾区超强总部经济群，2021年GDP达7630亿，上市企业196家，仅全市1/10的人口和土地，占据全市约1/4的经济体量。御成府位于南山心，是【前海、后海、高新科技园】三大板块的价值聚合区，汇集深圳最顶尖资源。
超500万㎡旧改
御成府所在区域拥有超500万㎡巨量城市更新，京基、卓越、万科、恒裕、大族等房企巨擘联袂，区域蝶变迈进全球标杆城市。
交通配套
多维交通
三地铁：约1km内汇集1、11、12号三地铁线。
大新站丨约600m、1号线
南山站丨约850m、11/12号线
四枢纽：深圳湾口岸、邮轮母港、前海综合交通枢纽（计划2024年开通）、国际机场
快捷通达城市核心交通枢纽，实现粤港澳1小时生活圈，国际出行更便利
商业配套
近享国际潮流万象前海、壹方城购物中心、华润深圳湾万象城、华润万象天地、前海山姆旗舰店（预计2023年第一季度正式开业）等商圈
学校教育
学校：南山阳光小学，前海学校初中部
医疗配套
开车15-20分钟可达协和深圳医院，蛇口人民医院，南山区人民医院，蛇口医院、联合医院、南油医院、南山区妇幼保健院以及未来的太子湾医院等二级甲等综合医院，医疗便利、保障无忧。
生态休闲
人文荟萃：南山图书馆、保利剧院、南山博物馆、南头古城、前海剧院（规划中）、伯克利未来音乐中心（规划中）等
生态宜人：坐拥中山公园、荔香公园、前海石公园、前海演艺公园等天然氧吧
小区品质
稀缺地标
约150米垂直业态综合体，通高弧型双银超白玻璃立面，如水晶之塔。涵盖摩登商业、休闲会所、空中泳池、臻质美宅、星级酒店&高端服务式公寓。
3大国际前沿标准
匠心打造示范级园林。引入全球绿色、健康建筑评价体系，致力成为LEED铂金+WELL铂金+国标三星运营认证的标杆项目，打造健康社区、环保生态、节约资源等全方位绿色建筑体验，构建健康生活方式
大师联袂
建筑设计：
ZBD筑博设计-建筑设计甲级资质
AD ARCHITECTS傲地设计-全球设计力量
CBS中筑空间-建筑幕墙顾问咨询行业“20强”
园林景观：
EADG泛亚国际-亚洲代表性的专业景观设计事务所
公区/室内：
RWD黄志达设计-全球百大室内设计师事务所
JC DESIGN界汐设计-美国Muse2020金奖/小户型专家
双层会所
定制6-7层双层会所，打造无边际空中泳池，
生活、休闲、娱乐、社交无界融合。
运营服务
整合富临五星级酒店服务体系，融合全球高奢服务公寓运营商-辉盛国际的服务品质，定制专属APP服务系统，给业主提供便捷舒心生活。
有关土地性质解读：深圳首个不限购住宅御成府，项目为R2住宅性质的单身公寓这个住宅还不限购、不占用名额，全国各地的人都可以买，一个人也可以买多套。
真的是住宅、不限购
御成府是全深圳特批
房子怎么定性，主要取决于两个要素：一是土地性质，二是房屋用途。
这个“单身公寓”，其实是指的“房屋用途”，或者说“用途”，产品类型。
也就是说，御成府的性质确实是住宅，只不过是“单身公寓”性质的住宅。
“单身公寓”这一类产品，其实也属于历史遗留问题，在福田和罗湖，早些年有很多用途是“单身公寓/宿舍”的住宅，南山少一点。全深圳据说有超过40万套。
如果不是住宅是公寓，房屋用途这里会明确写为：商务公寓。我们在市面上，有时能找到极少数产权年限是70年的商务公寓，那些其实是建设在住宅用地上的商务公寓，房屋用途这一项都会注明是商务公寓。
不要一看到公寓就以为是商务公寓，单身公寓其实是住宅，尤其用地性质还是住宅的，那更加肯定就是住宅。
既然是住宅，那么在深圳是限购的，这次御成府突然不限购了，所以才引发市场高度关注。
不过，值得注意的是，现在的情况是：并不是所有的单身公寓都不限购，只有御成府不限购
御成府确定不占名额，但是住建局特批的，至于市场上存量的和在售的同类产品，是否也不限购，目前官方还没有明确。
这意味着，深圳目前上千万套房，只有御成府这295套房，确定是不限购、不占名额的住宅，是开创先河的孤本，非常稀缺。
御成府能积分入学吗？
御成府的产权、贷款成数、水电费、税费等，都和住宅一样，市场没有争议，唯一存疑、也是购买者最关切的问题是：御成府是否能和普通住宅一样，积分入学？
“南山的学位不紧张，之前所有的单身公寓都跟住宅一样，可以入学，而且和住宅是一样的积分标准。”
“比如新一代国际公寓，土地性质是70年产权住宅，用途是单身公寓，一直都可以就读南油小学和北师大附中。”
也就是说，按照南山以往的执行标准，单身公寓一直是被认定为住宅，可以和住宅一样积分入学，那么，未来，能继续积分入学的确定性有多强？淘哥认为，可以单身公寓较多的福田作为参考。
作为深圳遗留的一种特殊房产，单身公寓的历史可以追溯到上世纪80年代，当时的单身公寓和宿舍，是为了解决工厂工人、学校教职工等的配套居住问题，土地性质非常多样，住宅之外，还包括工业用地、商业用地、仓储用地等。
因为年代久远、房地产发展不成熟、学位也不紧张，这些单身公寓都是默认住宅性质、限购限贷，和普通住宅一样，都可以积分入学。
但是2020年，福田名校深高南，因为学位紧张，把周边八个单身公寓小区，从第一档的住宅类房产，下调为了第三档的特殊房产，入学积分从原来的80分降为了70分。此事立刻掀起轩然大波，因为这类房产全市总数其实不少。后来，经过业主争取，这八个小区又恢复了一类学位。
八个被降级的小区中，并非同时被恢复一类学位，一开始，教育局只恢复了泰安轩、泰康轩、竹园小区三个土地性质为住宅的小区的学位积分，其它五个土地性质属于非居住用地的小区，需要按三类学位积分。
后来，经过业主进一步争取，非住宅性质的五个小区，才最终恢复一类学位。
虽然历经一些风波，但从最终结果看，福田的单身公寓，确定都可以按照一类学位积分，这是不容争辩的事实。
参照福田，回到南山御成府，淘哥认为，御成府按照住宅类积分是确定没有问题的，有5个理由：
1、在官方看来，土地是住宅性质的单身公寓，比土地是非住宅性质的单身公寓，更有一类学位积分优先权。
而御成府是R2住宅性质的单身公寓，入学积分的确定性比其它类别的单身公寓更高。
2、即便是深高南这种名校，在学位竞争激烈的情况下，最终依然允许单身公寓拥有一类学位。
而根据学区划分，御成府对应的学校为阳光小学、前海学校初中部，这两所学校学位充足，积分入学应该更不成问题。
规则：和住宅同等积分。
4、现在的大方向是租售同权，租的房子都可以参与入学积分，更何况买的房子。
5、此外，深圳正在大力推行教育均衡、名校集团化，新建了很多学校，以后深圳的学位会日益充足，住宅类单身公寓的积分入学确定性会更强。
注：以上关于入学积分的观点，仅为分析、推断，具体以实际招生时的官方口径为准。
积分入学的问题解决以后，可以发现，御成府完全是住宅的升级版——住宅有的优势，它都有，住宅唯一的瓶颈“限购”，它没有。
怎么去形容这种房子？无敌了。
因为很多人买房子，没有名额买住宅，只能退而求其次买商务公寓，但是买商务公寓需要面临很多问题：
1、很多商务公寓没办法读书，即便能读书，积分也拼不过住宅。
2、商务公寓水电费、停车费、管理费等比住宅贵很多，居住成本高。
3、商务公寓二手交易税费很高，很难转手。
4、商务公寓很多不能通燃气，做饭不方便。
5、商务公寓首付基本4.5-5成起，且只能贷款10年，利率比住宅高，月供压力很大。
6、做抵押贷，经营贷时，评估价、抵押成数等，商务公寓也不如住宅。
反观御成府、因为它是住宅，所以以上问题它都没有。同时还不限购，享受商务公寓才能拥有的特权。
1、按照住宅类积分入学的确定性较大（具体以实际招生时的官方口径为准）。
2、民水民电、停车费、管理费、交易税费等和住宅等同。
3、通燃气、带阳台，就是纯住宅的居住体验，氛围纯粹。
4、首付3成起，贷款能到30年，首付门槛低、月供压力小。
5、抵押贷，经营贷，评估价，贷款成数等同住宅。
6、不限购，流通性比住宅更好，客户可能来源更广。
7、总套数极少，才295套。要知道，深圳的商务公寓小区，动辄上千套甚至几千套公寓，集中放盘会影响小区租金和售价。
可以说，御成府给出了一个“买房完美解”，即拥有住宅的全部优势、完全不用面临商务公寓的困扰，又不限购，给买房人打开了新世界的大门。
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