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东莞城区，CBD豪宅、黄旗山豪宅都有其“代名词”，独缺水系豪宅标杆之作。

在三江六岸规划与城区势能叠加的龙湾湾心，保利拿出入莞13载以来最高配置，以体系内首创或颠覆性设计，打造一座为东莞江居划时代的孤品级江景豪宅，圆满了城区豪宅的阵容。

东莞中心城区即将入市的保利首铸鹭湾项目，将填补东莞城区一线江景豪宅的空白，项目不但位于城市中心，更坐拥不可复制的一线宽幕江景、公园景观。顶级大师联袂设计，带来建面约143-185-255㎡大尺度豪宅户型

保利鹭湾效果图

户户皆享私梯入户、户户瞰景

将豪宅基因武装到每个细节

市场上很多项目都自称豪宅，但多是“伪豪宅”。豪宅必须从里到外、血液里滚滚流淌着豪宅的基因。纯粹、尊贵、私密、品质、享受，这些都是豪宅必备的。

保利首铸鹭湾项目整体定位非常高，其中建面约185㎡、255㎡户型占了约80%，最小户型也到了建面约143㎡，这充分保障了业主圈层的纯粹性。

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示意图

保利邀请顶级设计大师联袂设计，搭建独具一格的公园江景豪宅体验，项目专门做了整体5米抬高处理，在水平面高度上与龙湾湿地公园和龙湾广场形成一个整体，与景观融为一体，让每一户都瞰景。

保利鹭湾的外立面大面积采用双银Low-E玻璃幕墙及现代化铝合金收边，这也是豪宅的标配，不但颜值非常高，也能久经时间考验。

效果图

豪宅追求尊贵感、私密性，保利首铸鹭湾把这两点做到了极致。

小区采用酒店式门楼入堂，对标国际级酒店打造，门口选取名贵精品罗汉松造景，水景石材选用蓝钻石材，满满的仪式感和尊贵感。

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效果图

看一个豪宅品质如何，从楼栋大堂、停车场大堂就可见一斑。保利鹭湾楼栋大堂，以国际五星酒店为灵感，设计挑高约5.5米建筑高度。车库大堂也同样高端大气。无论给业主还是到访客人，都能感受到无处不在的尊贵感。

保利鹭湾楼栋大堂效果图

保利鹭湾停车场大堂效果图

豪宅私密性最重要的一个体现，就是能否做到私梯入户。保利首铸鹭湾让人惊叹的是，户户都能享受到私梯入户，除了185㎡、255㎡户型，就连建面约143㎡入门级豪宅户型，也拥有私家独立电梯厅。这样的配置在东莞都是少见的。

近100㎡！空中庭院+IMAX巨幕客厅

270°环幕江景尽收眼底

坐拥稀缺的一线江景、园景，保利鹭湾在户型设计上，将景观资源最大化、观景边长最大化、采光边长最大化，打造270°环幕视角，非常震撼。

实景图

保利首铸鹭湾的精华，在建面约255㎡四房三卫楼王户型展现得淋漓尽致。

保利鹭湾在东莞首创了约28㎡江景空中庭院，开间约6.4米，进深达到约4.5米，堪比普通住宅的两个主人房的面积。

置身在阳台上，IMAX巨幕江景扑面而来，心旷神怡。而且作为第二客厅，业主可以根据自己的喜好规划出各种生活场景。

景观阳台效果图

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空中庭院与客餐厅融为一体，近70㎡客餐厅与景观阳台一起接近100㎡，尺度感非常霸气，270°度采光及环幕视野，窗外一望，就是缓缓流淌的东江IMAX江景，以及龙湾公园怡人景色，极为惊艳和震撼。

客餐厅效果图

不同于市面上其他豪宅，保利鹭湾最高的楼栋也才80米左右，建面约255㎡楼王单位更是只有约60米，一栋也才34户，平均1部电梯只服务17户，这样的梯户比配置，在东莞豪宅中是极为少见的。

豪宅之所以能成为豪宅，是非常挑剔的，不是所有大户型都叫豪宅，也不是有景观就能成为豪宅。豪宅是全面型选手，在地段、配套、景观、产品各方面都要具备优势。保利首铸鹭湾就是这样一个项目，未来将成为东莞城区江景豪宅的代表性作品。

01

东莞城市新封面

中心城区标杆一线江景豪宅

近5年，东莞城区哪里变化最大？龙湾无疑是最佳答案。

多年前默默无闻的龙湾，短短几年发生蜕变，已经成为东莞为东莞的城市新封面、新名片！

去年5月1日，万江官宣“新八景”，鹭栖龙湾和始建于明朝的金鳌洲古塔、广东省历史文化名村下坝坊并列，成为城区新的名片！东莞政府官方平台“东莞发布”把三江六岸滨水岸线示范段一期（即龙湾段）评为“东莞最美岸线”。

实景图

清楚东莞的城市发展脉络，就能明白龙湾为何能短短几年快速崛起。

2019年提出东莞整体战略以打造“湾区都市、品质东莞”示范标杆为目标，组建“一心两轴三片区”，建设东莞打造宜居湾区都市。其中三大片区即为国际商务区、黄旗南生态科创区、三江六岸历史休闲区。三江六岸成为与东莞CBD、黄旗南并列的城区重点发展区域，而龙湾又是三江六岸最核心的区域。

作为江景豪宅专家，保利看中的不只是龙湾优越的区位和可期的前景，更倾心的是那不可复制的一线江景。广州保利天悦，依托稀缺的江景资源，二手已突破20万元/平；佛山东平河畔的保利天珺，新房单价破10万/平。

去年，当看到保利鹭湾这块绝版靓地时，保利毫不犹豫封顶拿下。东莞保利首铸鹭湾与龙湾最精华的龙湾湿地公园接壤，拥有大尺度的一线江景，完全无遮挡，不仅是城区今年唯一的江景豪宅项目，放在未来的尺度看，城区也很难再有这样的江景豪宅了。

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效果图

02

坐拥稀缺自然资源

下楼就是龙湾公园、东江河畔

在城市化的进程中，城市中心可能会转移，但稀缺的自然资源，不可复制。豪宅不但要位于核心地段，更追求对稀缺自然资源的占有，近城不离城，出则繁华入则宁静。

这两年，东莞城区最热门的新晋游玩景点，莫过于龙湾湿地公园了。一到周末，无数人前去打卡，露营。坐在绿意盎然的公园草地上，前方就是缓缓流淌的东江，无比治愈、惬意。

实景图

保利首铸鹭湾，下楼就是龙湾湿地公园。别人的向往，对于保利鹭湾的业主只是日常。无论是晨跑、骑行、还是沿江漫步，踏出小区大门就实现了。

保利鹭湾周边四大公园环绕（龙湾湿地公园、龙湾乐跑公园、滨江体育公园、滨江休闲公园），负氧离子含量大55万㎡，相当于市区的40倍，非常宜居。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

“防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

短期与长期政策结合

短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

“好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。

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