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金茂度假满系首作·天鹭满湾

建面约110-185㎡度假酒店式平层奢宅

💎【项目信息】💎

【项目地址】中国·三亚·崖州湾科技城

【占地面积】约2.9万㎡

【总户数】483户

【产权年限】70年

【交房标准】精装交付

【绿化率】约40%

【容积率】约2.2

【梯户比】一梯一户

【产品面积】建面约110㎡ / 127㎡ / 143㎡ / 185㎡

【物业管理】金茂服务

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① 万亿央企

中国中化是由中国中化集团与中国化工集团联合重组而成，是全球规模最大的综合性化工企业。2024年名列《财富》全球500强榜单第54位。

中国中化旗下的中国金茂，以“释放城市生命力”为已任，全国布局56座核心城市、打造四百余个高端精品项目，拥有超百万业主，业务涉及5A级写字楼开发、五星级酒店运营、城市运营、高端物业开发运营四大板块。

自2005年以来，“金茂”品牌已连续二十一次入围“中国500最具价值品牌”榜。2025年，“金茂”以741.86亿元的品牌价值位居第170位。

天鹭满湾：金茂度假满系首作

2024年中国金茂正式发布“金玉满堂”四大产品线，成为2024年首家发布新产品战略的房企。全国首座度假满系--天鹭满湾落子三亚，基于确定性/松弛感/疗愈力三大价值观，重构三亚度假新时代。

三大底盘

城市生活主场，海岛奢旅目的地

高能崖州：超级城市底盘

•发展脉络：从1.0三亚湾的酒店度假、2.0亚龙湾的高速增长、3.0海棠湾的黄金十年，到4.0全岛封关时代，三亚“一心两翼”布局明确 —— 东有海棠湾、西有崖州湾，成为国家战略级发展极。

科创中心：超级度假底盘

•双核驱动：作为国家深海科技创新中心，崖州湾科技城以“科创+自然”双模式发展，既注入新质生产力，又保留南山寺、小月湾等自然人文资源，实现“科技活力与度假静谧”的完美平衡。

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高能产业：蓄力崖州的无垠未来

高能崖州高知汇聚，6个国家级平台、40个省部级科创平台在此建设；设立10个院士工作站，与种业、海洋、生命科学等领域的院士开展长期合作 ；已设立国家级博士后工作站9个，累计招收博士后306人，累计引进高层次人才5404人；上海交通大学、浙江大学、中国海洋大学等17所高校、24家科研院入驻，顶尖人才皆聚于此。

全维配套：超级配套底盘

✅【全维交通】

距凤凰机场约26km，轻松链接全国

近邻崖州高铁站（约6KM）、崖州湾站（约3KM）

环岛高铁、三乐旅游铁路直抵三亚市区与免税城

经环岛高速可快速通达天涯海角、南山寺等知名景点。

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✅【三大商业】

金茂南山荟、青椰广场、花园里，超市、餐饮、零售等业态齐全

满足日常高频消费与假日商超生活。

✅【全龄学府】

以南繁科技产业为宏大背景，形成高阶科研人才聚集的成长环境

四周汇聚南开幼儿园、南开中小学、上海世外等多所高校全龄段义务教育资源

周边邻近南繁种业科技众创中心等科研院所，优教资源与科研氛围护航下一代成长。

【三甲医疗】

尽享上海交通大学医学院附属仁济医院三亚医院、国康医院等三甲医院资源

天鹭满湾联合央企——国新健康，为您提供专属医疗服务

全维健康管理体系，让居住更安心。

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④ 迭代产品

四大管家/十二会所/百种海岛假日

建面约110-185㎡酒店式奢宅，重构度假生活

满配会所

基于安缦酒店风格设计灵感，构筑约2300㎡酒店式雨林度假会馆

12大主题功能会所

汲取顶奢酒店的度假生活模式和设计灵感，打造行政酒廊、轻氧健身、雨林食堂、棋牌室、音浪KTV、海边集市等12大主题功能会所，诠释“尽兴登岛、身心俱顾”的完美海岛假日

双轴/四心/六园/八大奢境

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【内部】“双轴四心六园”布局打造度假园林，含雨林悬瀑、约百米无边际泳池、岩洞奇遇、池畔酒吧、活力运动场等八大海岛景观，在家亦是在度假；

✅【外部】直线距崖州湾海岸约2km，外邻约1.1万㎡南繁公园中央景轴，露营、骑行、市集等新生活场景随时上演。

•百米泳池：无边际核心泳池景观，在家亦是度假

•池畔酒吧：一杯威士忌，漫享度假的松弛与从容

•林涧走廊：鸟儿奏响海浪之音，沉浸在自然的怀抱

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•公园驿站：午间休憩，补充能量，继续雨林探险

•活力运动：多功能运动场，享受酣畅淋漓的快乐

•下沉绿谷：奇异的下沉式雨林河谷，开启一场奇遇之旅

•金茂服务：提供四大管家，复刻顶奢酒店礼遇

六大空间创新，适配全家庭需求

•空中浮岛：一梯一户延伸多功能空间，可作花园、光厅或吸烟区

•甲板海岛：全景花园阳台，打破室内外边界

•平层奢岛：个性志趣方厅，突破传统沙发区限制，增设X拓展空间

•双厨餐岛：全明餐厨设计，开放式布局让烹饪不再孤独

•酒店私岛：超高得房率，户户次卧超10㎡，实现空间平权

•定制藏岛：独立仓储系统，轻松收纳度假装备与日常用品

户型面积：覆盖多元度假需求

建面约110㎡奢尺阔居：功能齐全，满足全家庭度假所需

•海岛私屿花园丨私享独立电梯厅

•个性创变方厅丨LDKB设计+X空间可变方厅

•双面花园阳台丨三面朝南采光，双面花池阳台

•1/2社交中岛丨餐/厨/客/阳台一体化，约45%公区面积占比

建面约127㎡舒适三房：空间布局合理，兼顾度假与生活

•洄游动线设计丨入户玄关+动静分区，满足多元社交

•半开放式厨房丨预留岛台改造空间，实现中西双厨设计

•双面花园阳台丨三面朝南采光，双面观景阳台

•奢华主卧系统丨独立衣帽间/酒店式主卫

建面约143㎡平层奢宅：方厅+双厨设计，适合多人家庭欢聚

•海岛入户花园丨私享独立电梯厅，

•LDKB家族聚厅丨约6米宽LDKB厅，中西双厨/多功能客厅无缝衔接

•南北全景采光丨双向广角阳台，优越采光通风

•定制多元场景丨以游艇阳台为中心，随心扩展家的场景

全系产品对标全球一线品牌，奢质精装交付

在这里，每一次归家都是度假的开始

天鹭满湾 —— 真正抵达向往的第二人生

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房产信息：

房地产企业30年变迁：谁主沉浮？

第一个十年（1995-2004）：

国有房企率先上市，2004年上市房企达到90家，营收规模快速增长，盈利能力和负债水平较低，顺应市场化民企力量崛起

1990年代初，上海、深圳等前沿开放城市的国有房地产企业抓住房地产市场化初期发展机遇，本地化经营，先行在内地和香港上市。1990年沪深交易所成立并营业。1991年，房地产企业如万科、深宝安A先后上市，1992年中海地产、越秀地产、沙河股份、城投控股等陆续上市。上海、深圳属于中国改革开放的前沿阵地，并且这两个城市均设有证券交易所，房地产市场化发展也较早，政府鼓励当地国企房地产公司发展，所以初期上市房地产公司多属于上海、深圳的国企。1995年，沪深两市及内地在港上市的房地产上市房企数量达到35家，其中A股上市房企32家，占A股总上市企业数量的9.9%。2004年，A股、H股上市房企合计达到90家，其中A股79家，占A股总上市企业数量的5.7%。

表：1991-1995年上市的房地产企业

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2000年左右，部分先行上市房企经营不善发生剧烈变动，8家上市房企被重组更名甚至退市，占1995年前上市房企比例超过20%。如1999年嘉丰股份更名为金丰投资，2000年黔中天A被收购更名为世纪中天，2001年辽物资A更名为银基发展、中山火炬更名为中炬高新，2002辽房天被收购更名为莱茵置业，同年深中侨A退市，2003年甬中元A更名为甬成功，2004年深宝恒被收购更名为中粮地产。截至目前，初期上市的36家房企，接近一半被重组更名及退市。

代表房企营收快速增长，盈利水平和负债率均较低。1995年，代表房企营收均值为6.6亿元，2004年达到18.5亿元，年平均增长超过30%，营收规模增长较快。1995-2004年代表房企净利润率均值为5.7%，盈利水平较低。受1997年亚洲金融风暴影响，1998年代表房企净利率均值接近-20%，亏损幅度较大。1995-2004年，代表房企资产负债率均值为48.6%，保持较低水平。

图：1995-2004年代表房地产企业 1 营收均值（万元）、净利润率及资产负债率均值变化

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

1选取的代表房企分别为万科、深宝安A、陆家嘴、深深房A、电子城、深振业A、亚泰集团、粤宏远A、沙河股份、深物业A。

随着住房市场化改革的不断深入和信贷政策的支持，房企抓住房地产市场发展机遇实现业务快速增长。1998年4月，央行发布《个人住房担保贷款管理试行办法》，个人按揭贷款开始实施。1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着福利分房年代的结束、住房商品化时代的开启。1995年-2004年，全国城市化率快速提升，农村人口大量涌入城市，城市人口快速增加、规模扩大。房地产企业凭借对房地产需求的精准把握，实现了营收规模的快速增长。2004年，合生创展销售额破百亿，行业首家百亿房企诞生。随着房地产市场规模扩大，代理和顾问等业务也随之快速增长，2004年合富辉煌在香港上市，成为全国首家策划代理上市企业。

为客观反映我国房地产开发企业的整体状况和发展动态，科学评价房地产开发企业的综合实力，2003年，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家机构正式发起成立中国房地产TOP10研究组，致力于对中国规模大、效益佳、品牌优的房地产企业进行研究。中国房地产TOP10研究组办公室设于中指研究院。研究组本着客观、公正、准确、全面的基本原则，以客观数据为唯一依据，充分借鉴国外TOP10研究的理论框架和操作实务，结合中国房地产发展特点，开展TOP10系列研究工作，2003年开始中国房地产上市公司TOP10研究，2004年开始中国房地产百强企业研究和中国房地产企业品牌价值研究，至今均已经历了二十多年，旨在发掘中国房地产优秀企业群体，引领房地产业持续、健康发展。研究成果引起了社会各界广泛关注，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。

根据2004年中国房地产百强企业研究成果，从房地产百强企业的所有制结构来看，国有企业正逐渐被非国有企业所取代，2004年百强企业中的国有房地产企业占40%，民营企业和三资企业分别占42%和18%。从房地产百强企业的上市情况来看，26%的企业是上市公司或控股上市公司，其中有6家企业在香港证券交易所上市。从业务来看，房地产百强企业中，以住宅为主营产品的企业共94家，以写字楼为主共3家，以商业地产为主3家。从区域分布来看，主要分布在华北、华东和华南地区，其中华北地区以北京中心，占比32%；华东地区以上海龙头，占比31%；华南地区则以深圳和广州中心，占比25%。

第二个十年（2005-2014）：

房企规模快速增长，负债率明显上升，房企密集上市，2014年上市房企达到185家，百强企业销售额十年间增长9倍，开启全国化扩张

代表房企营收快速增长，盈利能力保持高水平。2005年，代表房企营收均值为24.9亿元，2014年达到330.4亿元，平均每年增长32.2%。其中，2008年增速较低，仅为7.9%，由于美国次贷危机冲击，国内房地产市场受到较大负面影响。从盈利水平看，2005-2014年代表房企净利润率均值为18.1%，保持高位水平。其中，2011年净利润率较高为35.4%，主要是由于2009-2010年销售额快速增长然后竣工结转导致，2009年全国商品房销售额增长超过70%，2010年增速接近20%，销售额快速增长及房价快速上涨，为房企带来较高的利润。

图：2005-2014年代表房地产企业 2 营收均值（亿元）及净利润均值变化

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2选取2014年营收较高的30家企业作为代表房企，分别为万科、中海、金科、合生创展、德信中国、沿海家园、中国金茂、远洋集团、雅居乐、富力、绿城、招商蛇口、金地、越秀、新城控股、广宇集团、华发股份、泛海集团、苏宁环球、荣安地产、中海宏洋、华夏幸福、景瑞控股、陆家嘴、金融街、城投控股、上海临港、新城发展、蓝光发展、金隅集团，下同。

代表房企负债率水平在趋势性上升。从资产负债率来看，2005年代表房企资产负债率均值为59.6%，2014年达到73.2%，平均每年提升1.5个百分点，提升速度较为明显。从净负债率来看，2005-2014年均值为70.9%，其中前五年均值为60%，后五年均值为80.7%，特别是2011年之后，净负债率在90%左右，房企偿债压力陡增。

图：2005-2014年代表房企负债率均值变化

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2004年的“831大限”后，土地出让走向市场化，区域壁垒被逐渐打破，房地产企业迎来蓬勃发展的黄金时期。2005年-2014年，全国城市化率快速提升。此间大规模的基础设施投资和建设以及城市空间的扩张带动了三四线城市发展，城镇体系格局拉开了网状骨架，房地产市场环境持续向好，市场需求旺盛，房地产企业开始如火如荼的全国化快速扩张。房企把握快速城镇化、人口红利、金融宽松等带来的巨大机遇，开启全国化布局，形成了“单城市深耕-区域深耕-全国化扩张”的发展脉络，房企经营规模迅速提升，2010年万科销售额突破千亿，房企第一梯队进入千亿时代，2014年千亿房企达到7家。

资本市场融资成为支撑房企发展的重要途径，一批企业通过上市、增发等资本运作提升资金实力，实现了规模扩张。2007-2009年，A股每年上市的房地产企业数量依次为15家、13家和13家，创造了历史记录，保利地产、荣盛发展、滨江集团在此期间成功上市。内地房企掀起赴港上市热潮，2006-2010年，内地房企在港上市数量为27家，世茂、绿城、碧桂园、远洋、恒大、融创等房企先后成功在香港主板上市。2010年之后，A股房企上市政策监管趋严，房企多选择赴港上市，2013年-2014年内地房企再次集中赴港上市，新上市企业分别有11家与8家，龙光、力高等企业先后登陆香港联交所。2014年，沪深和内地在港上市房地产公司分别为137家和48家。

根据中国房地产百强企业研究成果，2014年房地产百强企业销售额为27007亿元，相比2005年增长了9倍，市场份额由15%提升至35%，市场集中度持续提升。从所有制结构来看，2014年房地产百强企业中民企占比76%，已经占据明显主导地位。从企业布局来看，2008年之前为区域深耕阶段，百强企业深耕大本营周边一二线城市或经济发达区域的重点一二线城市。2009-2014年百强企业开启全国化快速扩张，千亿代表房企平均布局城市近40个。