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今天给大家看的这个盘，名气一般，但头衔不少。
老西关、双地铁、双名校、近公园、68平小户型、总价380万起。
听起来是不是还挺唬人的？不卖关子，项目就是位于南岸路、东风西路交汇处的力迅·荔筑。
实踩一圈之后，阿平可以十分肯定的说，项目指向性很明显，更适合有「特定需求」的买家（学位）。
先说优点：
从地铁5号线西场站步行约5分钟即可到达项目，交通方便还是挺便利的。
此外，5号线未来还将引入13号线二期（预计2023年年底开通），届时7站即可到达珠江新城花城广场，这个双地铁，含金量不低。
跟着导航，终于见到项目庐山真面目。
比起之前的一片工地，现在已经临近封顶，售楼部即将开放的宣传语也贴出来了，同时还不忘附带上广雅学校的海报。
项目楼下就是广雅小学（东风西路），划重点，这是项目对口小学。
此外，另一所省重点中学——广雅中学，与项目仅隔着一条东风西路对望。
周边还有南海中学、广雅实验学校、汇龙小学、华侨小学（西校区）等优质学校，名校扎堆。
不难看出，项目敢叫价6万+，至少有一半的底气源自于此。
不过需要提醒一句，广雅中学初中部是根据就近原则摇号派位，看运气；高中则需要通过中考，而且录取分数较高，看成绩。
顺带一提，项目停车位是一个不错的加分点，共配置了49个地上机动车停车。
说完优点，再看看缺点。
1.两栋单体楼，配套薄弱；容积率超6.0，密度较高。
受限于项目体量，可建设用地面积仅2000多方，整个项目非常紧凑，只留了一点点绿地。
24层的高层设计，首层和二层为商业和肉菜市场，三层及以上才是住宅。
整个项目不到200套的货，涵盖65-130㎡二至四房产品。
楼栋不高，只有24层，1-2层是商业肉菜市场；
3-17层是2梯6户的住宅，以65㎡两房、73㎡两房、76㎡三房、85-87㎡三房、97-98㎡三房为主；
18-24层是2梯2户住宅，主要是大面积的121㎡四房、130㎡四房。
项目的定价
可以看到，单体楼+小区小+周边环境老旧+无变量+社区圈层不纯粹是项目的短板，但地铁+广雅+老城区成熟配套+全新社区，又让力迅荔筑有一定吸引力。
但是这个吸引力有多大，关键在于价格。
项目一开始放出的吹风价6万+/㎡，400万起上车。那天我去问的价格，销售说，价格低至5字头有成交。好家伙，这是把下限拉低了呢~
那么，这个价格到底适合吗？
项目产品面积跨度广，不纯粹，加之按5-6万+的价格，它的大户型会很难卖。因为主打改善的万科臻园才卖5.8-6.5万/平。
小户型面对珠实西关壹号同等面积多一房的压制，可能只能走性价比路线。
具体看，力迅荔筑的产品分为三档：
第一档，65㎡两房、73㎡两房、76㎡三房。
这是区域新房市场完全空缺的产品，具有稀缺性，对于想买市区一手，预算又不多的同学而言，这是一个可以考虑的自住盘。
户型设计看，第一眼很不常规，但是各个功能空间也都有。
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同面积段产品，一手房，广钢花城67㎡3房300-330万，保利和悦滨江74㎡三房1.5卫300-310万。
周边的电梯二手房，60多㎡250-300万左右，70多㎡约250-350万。
大致拉了下力迅荔筑小面积的价格区间，假设定价4字头，最低门槛在300万左右徘徊，是最有优势的。
而价格上到5万/㎡，如果为了学位的话，可以勉强考虑考虑（学位的问题还是得看教育局每年政策哈）。
400万+的小两房，还是单体楼社区，实用性是不足的。随着学位价值稀释、二房退出市场主流，未来二手难跑赢。
第二档，85-87㎡三房、97-98㎡三房。
这个面积段的产品，在荔湾市场里可选择性很多。
包括力迅西关雅筑、中海保利朗阅、力诚榕诚湾、保利锦上印、保利和悦滨江以及待入市的珠实西关壹品。
从产品设计上，力迅荔筑稍显不足。
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80+㎡，荔湾第三梯队在售几个盘的价格是400万左右，90+㎡的，因为跨越第二三梯队，价格从440-630万不等。
力迅荔筑，因为区域更成熟+学位加持，它的价格站位应该是处于第二三梯队之间，高于力诚、广钢花城、和悦滨江，低于保利朗阅。
同样拉了下力迅荔筑的价格区间，4字头是很容易跑货的，而5字头是比较正常水平。
第三档，121㎡四房、130㎡四房。
大面积的4房，货量不多，2梯2户，根据预售证信息预估批准可售的是24套。
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而去到6-6.5万/㎡，总价700-850万之间，就会和几个盘直面刚，群众没有很强老西关情结的话，不一定能刚过。
上到7字头我觉得可以放弃考虑了，户型、朝向、景观等方面都不算优，800-900万的总价可以买更好的。
不过，到底项目会开什么价，市场会不会买单，就看项目首开战况了。
定价过高，跑得慢的话，那么，会被后来的珠实西关壹号追着打。
其一、珠实西关壹号，至少是一个真正的全新盘（无产权缩水）。
其二、近中山八地铁站。
其三、小区更大些，内部还配建有幼儿园、底商、办公楼。
其四、产品使用率更高，88-139㎡的四至五房，直接拉低4房上车门槛。
其五、参考周边小区对口学校，珠实西关壹号有机会上市一级环翠园小学（实际以教育局为准），而力迅荔筑对口的广雅小学，同样是市一级，所以学位上可能不相上下。
另外，从曝光的效果图看，珠实西关壹号品质感还可以。
（项目效果图）
总结：力迅荔筑，有几个很明显的价值点：
1、距离5号线西场地铁口不过200米，从地铁到项目，步行3、4分钟。
2、周边都是成熟的老旧小区，生活配套很全、生活氛围也很浓。
3、隔壁就是百年名校广雅小学（东风西校区），这是项目最直接输出的卖点。
根据今年荔湾招生地段划分，广雅小学对口招收和平南社区适龄学生，而力迅荔筑归属于和平南社区，换言之，按目前政策，项目是可以入读广雅的。
🍂力迅荔筑🍂
🍂力迅荔筑售楼处24小时电话:400-188-7805【📞已认证】🍂
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