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金地环湾城

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项目交房时间、价格、户型图、学校配套、最新在售房源

金地环湾城售楼处24小时VIP电话：400 902 7191

金地环湾城是目前福田在售的百万规模体量的综合体大盘，也是目前深圳改善豪宅中卖得最好的，堪称深圳改善型项目品质天花板

金地环湾城之所以成为当前的改善王炸项目，主要是以下四大重点优势。

优势之一，深港超级湾C位地标，与河套、新香蜜湖为邻

金地环湾城位于深港超级湾核心C位，聚合河套深港科创合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园及车公庙—大金沙新兴产业带，三大引擎驱动科技+金融+战略性新兴产业全面腾飞，未来项目1站直达香蜜湖新金融中心与河套深港合作区，红利先享，前景不容小觑。

示意图

优势之二，红岭直属红树林校区，家门口的名校

项目引入深圳名校红岭教育集团，打造红岭直属红树林校区。据悉，这所学校占地约为3.2万㎡，为九年一贯制72班，48班小学+24班初中，是福田目前规模最大的新校，投资力度是普通学校的两三倍，将打造成为“中国教育现代化2035”样本学校。

*本推文中提及学校/教育，旨在告知相关内容，并不表示对此提供保证，不作为合同内容或承诺，最终须以政府教育主管部门及学校最新政策为准。

效果图

优势之三，五重生态自然风景，无敌景观视野。

项目南向直面无敌海景，北向遥瞰香蜜湖和高尔夫景，坐拥蔚然胜境，本次推出的海景楼王单位视野最好，部分单位高区270°环幕俯瞰静美湾海，下楼就是国家级红树林湿地，生活诗意无限升华。

示意图

优势之四，建面约120-270㎡臻品住宅，品质天花板

户型鉴赏

2房2厅1卫75㎡

4房2厅2卫125㎡

4房2厅2卫125㎡

4房2厅3卫183㎡

5房2厅4卫253㎡

5房2厅4卫270㎡

位于福田正芯、深圳初代滨海豪宅发源地的百万城央综合体金地环湾城，匠心打磨出一批领袖公寓天花板力作：

环湾·领寓！已载誉取证！

主推建面约165-290㎡的高端改善资产，备案价格单价8.15万/㎡起，均价10.33万/㎡，总价区间1337-3677万元！

内部消息称，开盘价格还有惊喜，千万不要错过！

项目效果图

最重要的是，70年产权真公寓，不限购不限贷，一线揽海、品质稀缺，兼具投资+自住双优属性。

成为海德园之后，深圳豪贵聚焦的不二热门藏品！

稀缺奢产“自住王”

豪横品质，城市领袖首选

当前市场状况下，首先要明确一点：

什么样的公寓才能放心持有？

答案是越是具备居住属性的真公寓，越能稳渡市场的波动期。

因为，现如今的楼市，已经回归到居住和品质为王的时代，那么，你我同为公寓，金地环湾城丨环湾·领寓为何独得贵重？

一是，产品和户型稀缺。

深圳主要核心区新盘供应本就稀缺，即便是有公寓产品，大多也都是办公类的性质。

受限于用地规划，它们往往采用办公核心筒模式设计，实用率较低，影响居住舒适度。

而环湾·领寓由于是70年产权真公寓，所以对标类住宅标准，不仅楼栋核心筒是住宅模式设计，大大减少公摊面积，有效提升了户型实用率。

并且，还通燃气带阳台，居家生活十分便利。

项目效果图

此外，同类相比户型面积稀缺。

环顾深圳核心区，很多开发商在设计公寓产品时，往往面积段都很极端。

要么是300㎡以上的超大产品，要么就是专注于投资走量的90㎡以下小面积户型。

前者居住尺度倒是足够，但架不住总价太高，动辄3000万以上的资金投入，成本太大；

而小面积公寓由于门槛低，受众比较杂，基本上对外出租较多，社区鱼龙混杂，居住圈层很难保证纯粹。

环湾·领寓主打建面约165-240-260-290㎡户型，且位于福田正芯深港超级湾内，一线鸟瞰深圳湾+红树林滨海岸线，地理位置、景观十分优越。

既能保证居家尺度舒适，同时也具备一定购买门槛，业主圈层纯粹。

金地环湾城

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房产信息：

地铁R4线再次北延 顺义新房市场或将重新“洗牌”

8月，北京新建商品住宅共成交3288套，环比上涨5.6%，同比上涨5.4%，成为今年以来成交量最高的一个月份，单日网签量最高达392套。在作为传统淡季的8月，新房市场却达到了今年以来的最高成交量，这也将更好地为“金九银十”蓄力赋能。

数据来源：CRIC

统计范围：商品住宅、共有产权商品房、限竞商品房

随着“金九银十”传统旺季的到来，房企的推盘营销力度也将加大，同时政策叠加效应也将进一步利好，市场活跃度预计将迎来回升。此外，存量房贷利率有望进一步下调的信号，有利于释放部分购买力，发挥促进消费、提振经济的作用，为房地产市场发展注能，从而进一步恢复市场信心，促进市场尽快平稳健康发展。

数据来源：CRIC

统计范围：商品住宅、共有产权商品房、限竞商品房

数据显示，顺义区新房市场7、8月共成交749套房，与昌平区并列排名第三，占比12.5%。在近三年的北京新房区域成交排行中，顺义成交量一直稳居前三，2023年成交量接近7000套位列第一。

顺义区新房市场活跃，供应和成交均处于高位，今年以来，顺义土拍市场共挂牌7宗地，其中包含5宗住宅用地。近期，第5宗住宅用地正在挂牌竞价中，还有1宗临铁住宅用地正在预申请，东风商场片区项目地块无论是从位置还是配套来说都具有很大的开发价值。

数据来源：CRIC

统计范围：商品住宅、共有产权商品房、限竞商品房

顺义新房的成交量主要依靠仁和、后沙峪、马坡三大板块的贡献。此外，在全市新房成交量板块排行中，仁和板块和后沙峪板块均入榜前十。

01

市场表现一：成交结构均衡 刚需与改善“并驾齐驱”

数据来源：CRIC

根据数据显示，顺义主力板块7、8月新房成交主要集中在90-150㎡、300-700万的三室及四室，刚需和改善结构均衡，置业客群覆盖面广。

从板块分布来看，130㎡以下、500万元以下房源主要集中在仁和板块，板块低总价+产业优势更适合刚需置业；130㎡以上、700万元以上的房源主要集中在后沙峪板块，作为高品质住宅板块，后沙峪板块是顺义鲜有的单价5W+的板块，也是四房及以上户型、别墅成交最多的板块；马坡板块成交量不及前两个板块，主要成交的是110-130㎡、300-500万的三房，主要客群是刚需以及本地改善。

02

市场表现二：得房率超100% 区域产品力领跑

由于在售项目多供应量大，顺义区新房市场竞争激烈，产品“内卷”严重，各个项目使出浑身解数不断打造更高的产品力。2022年，后沙峪板块的中海湖光玖里项目打响了顺义阳台的第一枪；仁和板块龙湖·御湖境项目开启了顺义的“防火挑檐”时代；在防火挑檐之后，住总半封闭阳台＋挑空＋设备平台的赠送又开辟了新的先锋。顺义产品迭代升级进入“大阳台”时代。

此后，从建发观云，到璞瑅润府、璟上兰园，以及近期开盘的保利建工·星宸和煦，都通过赠送防火挑檐的方式大幅度提高了综合得房率。近期入市的住总·芳华里得房率高达95%-99%，还有一些项目的得房率做到100%甚至超过100%，如璞瑅润府、保利建工·星宸和煦、保利·颐璟和煦等，顺义项目的得房率在全市处于领先地位。

顺义区的产品品质也体现在低容积率上。近期发布的后沙峪板块地块挂牌公告显示，挂牌宅地容积率为1.1，这一低密地块也将为后沙峪板块再次打造一个低密项目。目前，仁和板块主力在售项目共7个，容积率在1.6-2.34之间，其中4个项目容积率均低于2，平均为1.85；后沙峪板块主力在售项目共5个，容积率在1.18-2.5之间，其中3个项目容积率低于2，平均1.86；马坡板块主力在售项目共4个，容积率在0.62-1.75之间，平均1.42。低密产品大大提高了区域居住舒适度，提升了住宅品质。

03

市场表现三：新盘扎堆入市竞争激烈 项目去化冷热不均

顺义三大主力板块新房市场活跃，整体推盘节奏快，同期入市新盘多，竞争激烈。

仁和板块坐落于顺义新城中心，毗邻首都国际机场辐射区域，距离北京城区较近；产业方面重点发展商业服务、智能制造、新材料、航空航天。凭借区位+低总价+产业优势，板块吸引了许多刚需置业。但就目前来说，板块内的交通、商业、医疗配套还有待进一步完善，尤其是缺乏轨道交通的问题，影响居住的整体品质。整体来看，产业加持再加之即将兑现的地铁规划，仁和板块极具发展潜力，新房市场活跃，自7月以来成交均价为3.6万元/㎡。

聚焦仁和板块的项目表现来看，新房市场推盘节奏较快，2023年就有4个项目入市，市场竞争激烈，这就必然会出现项目表现冷热不均的现象。综合来看，去化较好的项目一是临近地铁，交通便利；二是周边开发程度高，城市界面完善；三是通过差异化产品形成差异化竞争。去化表现一般的项目一是周边存在不利因素，如高速公路、加油站等，会受到噪音影响；二是周边有待开发，城市界面荒凉；三是同期竞品表现更好。

后沙峪板块是目前顺义地区生活配套最好的片区，温榆河+大量城市绿地带来的优越的生态环境，使这里也成为北京的“中央别墅区”，主要面向高端改善人群，拥有完善的资源配套，整体圈层比较高。最引人瞩目的是板块的教育资源，如国际名校鼎石、顺义国际学校ISB、海嘉、青苗国际双语、以及北京四中（顺义分校）、北师大附中（顺义分校）等。板块产业发展偏弱，更注重居住氛围和居住品质。此外，地铁15号线也使其可以直接承接望京需求外溢。以国际学校、生态品质、高端改善为主的后沙峪板块，自7月以来成交均价为5.5万元/㎡。

聚焦后沙峪板块的项目表现来看，整体推盘节奏平缓，一般每年入市1个新盘，最多不超过2个。去化表现较好的项目一是配套完善高端，周边界面较为整齐，生活氛围浓厚；二是大部分房源不临街不把边。去化表现一般的项目主要是由于处于较边缘地带，离商业中心较远，城市界面一般。

马坡板块是顺义新城的政务和公共服务中心，重点发展金融和新兴科技产业，但受限于地铁缺失，交通成为了板块的一大硬伤，虽然马坡板块被定位为顺义的政务核心+金融核心，但需要地铁来激活，价值兑现的时间比较长，自7月以来成交均价为3.7万元/㎡。马坡板块在售项目去化表现较好，去化率都在70%以上，只有近期入市的保利·颐璟和煦还有待进一步观察。

04

未来利好：R4线规划北延至顺义站 仁和板块补齐短板

近日，“北京轨道交通R4线一期北段工程环境影响评价第二次公示”发布，根据公示信息显示，R4线一期北段工程南起管庄路西口站，北至燕京桥站，计划2025年年底开工，2029年年底建成。根据此前发布的东风商场片区地块预申请公告透露，依据现状轨道交通M15和轨道交通R4线规划方案，两条线路在项目东南角设置一处换乘站点，为顺义站，这表明R4线将在北延燕京桥的基础上再次北延一站。

仁和板块目前发展最迫切的问题是缺乏轨道交通，根据规划，地铁R4线将在仁和板块设置临河站，R4线建成并投入使用后，将有效疏通板块发展的障碍，进一步盘活产业资源，赋能板块内的新房项目，使板块置业具有更高的性价比。仁和板块将“咸鱼翻身”，顺义楼市也将开启新格局。

均价4万＋、配套成熟、有产业支撑、产品力高的顺义新房市场，是望京外溢群体和本地居民居住改善综合性价比较高的区域，且不断有优质地块供应，为新房市场发展进一步“添砖加瓦”。顺义不仅可以承接望京外溢需求，而且本身也是产业强区，在临空经济产业的基础上又重点发展新能源汽车制造业，为区域市场发展提供动能。但就目前而言，顺义运营的地铁只有15号线且辐射范围有限，大大制约了区域的进一步发展。未来，随着地铁R4线的建成通车，顺义的产业优势将被有效激活，有利于人口流入同时带来更多的置业需求，区域价值将进一步提升，顺义也将更好地实现其对首都功能的承载力和对北京城市副中心的支撑力。