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保利明玥澜岸当下也已经是现房，所见即所得，即买即住，并且临近坪山河一线河景，也是坪山销量较为不错的楼盘，央企打造，也是两千多户的大体量楼盘。

据罗sir了解，保利明玥澜岸花园在2022年9月20日入市以来，共1526套房源，至今历时足足3年4个月，总销控超1050套房源，去化率约68.8%，剩下不到480套房源在售，其中东区仅剩下26套房源，西区有455套房源，实际情况只会更少，因为数据有延迟。

历经几年市场下行波动影响，开发商也多次降价，做出了相应的价格调整，折后均价2.37万/㎡，折后单价2.14-2.6万/㎡，2房总价150万起，3房总价180万起，4房总价298万起，这次主要又加推了西地块总高24层的78平3房户型，一线看河景。

70㎡的2房2厅1卫，折后总价约150-160万，单价2.14-2.28万/㎡。

78-82㎡的3房2厅2卫，折后总价约180-193万，单价2.19-2.35万/㎡。

93㎡的3房2厅2卫，折后总价215-230万，单价2.31-2.47万/㎡。

113-121㎡的4房2厅2卫，折后总价298-315万，单价约2.46-2.6万/㎡。

罗sir还特意做了份保利明玥澜岸整套的备案价格+销控表，可以作为参考，如果想要知道具体的折扣，以及全套的折后价格明细表、后期最新的销控图，可以加微信私聊罗sir。

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项目平面图

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项目户型介绍

70㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅实测2.99米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，分别做到了主卧10.78㎡/次卧10.79㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.61%（不含赠送），西南或东南朝向。

78-82㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅实测3.2米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，动静分区，分别做到了主卧11㎡/次卧8.26㎡/7.21㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间三段式分离，得房率：75.6%（不含赠送），西南或东南朝向。

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87㎡的3房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅实测5.2米开间，进门独户玄关，主卧大套间，分别做到了主卧11.9㎡/次卧7.2㎡/7.1㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：77.57%（不含赠送），阳台主朝西南或东南朝向。

89㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅实测3.3米开间，LDKB一体化设计，进门独户玄关，动静分区，主卧大套间，分别做到了主卧11.27㎡/次卧7.2㎡/6.1㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：75.6%（不含赠送），西南或东南朝向。

113-121㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅实测5.89米开间，进门独户玄关，主卧大套间，分别做到了主卧13.6㎡/次卧9.77㎡/8.72㎡/8.01㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，公卫三段式分离设计，得房率：77.57%（不含赠送），主朝西南或东南向。

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项目区域及楼盘介绍

保利明玥澜岸花园，位于深圳市坪山区碧岭街道沙湖社区，地处坪山CBD商务核心区，毗邻沙湖路与新龙路交汇处，紧邻建设中地铁14号线锦龙站，可便捷换乘16号地铁线及规划在建的19号线，快速连接福田、罗湖等中心城区，45分钟可达福田CBD。项目南向紧邻坪山河水岸，周边规划有260万㎡国际影视文化城及马峦山郊野公园，生态资源丰富。

产业方面，坪山区是深圳东部中心城区及国家高新区核心园区，定位为“未来产业试验区”，聚焦“智能车、创新药、中国芯”三大主导产业，2024年一季度GDP增速居全市第二。项目所在的沙湖板块规划为总部经济集聚区，已引入世茂粤湾壹号（302米地标）、华侨城综合体、新宙邦总部等超百万方创新企业基地，并规划建设坪山之眼（250米地标）等商务地标，形成“西有南山，东有坪山”的产业格局。片区依托51.6平方公里的国家级高新区（面积是南山的4倍），吸引大量高科技企业入驻，未来将推动区域经济与居住价值的持续提升。

保利明玥澜岸花园，由央企保利集团打造，总占地面积约4.02万㎡，总建筑面积约25.3万㎡，计容建筑面积约19.35万㎡，容积率4.5，绿化率40%，分2个地块开发，共由9栋24-45层高的住宅组成。

总规划2246户，其中可售商品房1302套，安居房224套，公租房720套，地下2层，规划停车位2000个， 车位占比1：0.89。

保利明玥澜岸花园东地块，总占地面积约2.63万㎡，总建筑面积约16.35万㎡，计容建筑面积约12.54㎡，容积率2.88，绿化率26.14%，共由6栋总高25-32层的住宅组成，其中1栋1单元安居房30F，1栋2单元商品房32F，2栋企业自持租赁住房32F，3栋1单元商品房32F，3栋2单元商品房25F，4栋是1所12班制幼儿园。

总规划1622户，其中商品房678套，全部2梯6户设计，安居房224套，自持租赁720套，地下室有2层，规划停车位1377个，车位占比约1：0.85。

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保利明玥澜岸花园西地块，总占地面积约1.39万㎡，总建筑面积约8.8万㎡，计容建筑面积约6.8㎡，绿化率13.86%，共由3栋总高24-45层的住宅组成，其中1栋1/3单元住宅45F，1栋2单元住宅25F。

总规划624户，全部都是商品房，6栋1/3单元3梯6户，6栋2单元2梯6户设计，地下2层，规划停车位624个， 车位占比1：1。

1、开发商：深圳市保发房地产开发有限公司（保利集团）

2、物业公司：深圳市保利佳物业管理有限公司

3、物业管理费：3.8元/㎡

4、总占地面积：4.02万/㎡

5、总建筑面积：25.3万/㎡

6、容积率：4.5

7、绿化率：40%

8、产权年限：2023年11月22日-2084年11月15日（70年）

9、总户数：2246户

10、总栋数及楼高：9栋，24-45层

11、梯户比：2梯6户/3梯6户

12、车位数：2000个

13、车位占比：1：089

14、交楼时间：现房

15、交楼标准： 精装

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项目周边配套

学校配套：保利明玥澜岸花园自带1所12班制幼儿园，旁边规划有1所九年制公办学校，根据2025年坪山教育局学区划分，小学学区由科源实验学校、坪山实验教育集团科悦实验小学、科韵学校（规划名）组成大学区；初中学区由坪山高级中学教育集团中山中学、新合实验学校、科源实验学校、碧岭实验学校、科韵学校（规划名）、碧岭翠峰学校（深圳实验坪山学校）组成大学区。

科韵学校已于2024年9月开学，总规划54个教学班，提供2520个学位。深圳实验坪山学校（即碧岭翠峰学校）为54班九年一贯制学校，可提供2520个学位，2024年借址办学，2025年新校区计划正式启用。

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科源实验学校计划扩建至60班，新增学位1740个（小学540个、初中1200个）。这些学校均配备现代化教学设施，如科韵学校的屋顶花园、大阶梯和架空空间等创新学习空间，以及深圳实验坪山学校传承的优质教育资源和教学理念，为业主子女提供了多元化、高质量的教育选择 。

地铁配套：距离地铁14号线锦龙站约1.3公里，步行需15-20分钟，乘坐该线路4站可达龙岗大运，12站至福田岗厦北，全程约43分钟。

项目北侧约1.3公里处规划有东部过境高速出入口，该高速连接线已于2023年12月通车，但主线剩余路段仍在建设中，预计2026年9月竣工，目前可直达罗湖莲塘口岸，驾驶时间约40分钟。南侧距离200米已开通坪盐通道，15分钟可达盐田，通过南坪快速1小时可到南山科技园。

项目门口设有公交站，可直达地铁站及坪山中心区，部分线路可覆盖大运站换乘。自驾出行方面，项目临近锦龙大道、坪盐通道等主干道，未来还可通过东部过境高速连接双高铁（坪山站、深圳北站、香港西九龙站）和多个大湾区核心城市，形成"1小时生活圈" 。

商业配套：项目自建约9000㎡的“水岸金街”沿河风情商业街区，定位为全临街社区底商，涵盖餐饮、教育、零售等业态，350米范围内有近8万㎡的佳华沙湖广场（在建），800米范围内有天虹商场（已运营），1.5公里范围内有华侨城坪山之眼约4.6万㎡的集中商业（在建），约5公里范围内还有坪山首座万象城（规划中）。

其中，坪山万象城定位为12万㎡的城市综合体，包含9万㎡集中商业和3万㎡街区商业，将引入高端零售、餐饮及影院等业态，成为片区消费新中心。天虹商场已运营多年，近年升级为社区生活中心，增加亲子、夜经济等特色服务，如韩国烤肉拌饭、贵鱼火锅等知名餐饮品牌 。佳华沙湖广场定位为高端商业综合体，自带约8万㎡集中式MALL+BOX街区。

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项目现状

罗sir在2026年1月20日有前往实地探盘，保利明玥澜岸东西地块都已经是现房，其中西地块是在2025年9月份交付的，所见即所得，也可以买哪套看哪套，不用担心烂尾或者质量问题，现房的优势显而易见，从买房下定金到实际交房办证基本1个月内就可以搞定。

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