沄玺花园(售楼处)首页网站- 沄玺花园营销中心-沄玺花园欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率※营销中心2025.09.01
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项目规划与核心参数
1、地块信息
后海沄玺花园项目位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，占地3.85万㎡，总建面26.3万㎡，涵盖住宅（17.7万㎡）、商务公寓（7万㎡）、商业（1万㎡）及幼儿园等公配。
项目容积率7.59，限高250米，规划5栋超高层住宅，采用全玻璃幕墙设计，实用率高达92%以上，主力户型200㎡以上大平层。
2、开发商实力
后海沄玺花园由华润置地主导操盘，中海地产财务投资，两大央企强强联合。华润此前已打造深圳湾万象城、春笋等地标，此次定位“城市次地标”，目标超越深湾玖序。
华润和中海联合体于2024年12月以185.12亿人民币竞得该深圳深湾宅地项目，溢价58.6亿人民币，溢价率46.31%，创下深圳近年来总价地王纪录。
3、建筑设计亮点
后海沄玺花园的竞标方案效果图看起来十分高大上，五栋住宅楼采用全玻璃幕墙设计，几乎户户能享海景。项目将按第四代住宅标准设计，设置了星空会所、架空泳池等共享空间。
其设计以“竹韵”为灵感的外立面，搭配垂直空中花园体系，每层都有空中院落，将传统围合感与现代美学完美融合。250米限高直接刷新深圳豪宅地标新高度。
在景观视野方面，高层可270°俯瞰深圳湾海景及人才公园，但中低层受东侧阿里中心（78.4米）、中建科工大厦（162米）遮挡，100米以上无遮挡。
项目还创新性地设计了空中连廊连接人才公园与深圳湾文化广场。
创新功能包括：架空层植入泳池与全龄活动区、避难层改造为观景会所、高空连廊嵌入社交空间。塔楼顶部规划直升机停机坪，地下车库预留智能驾驶车道，实现地面至空域的立体通行。商业底商设计为玻璃格子街铺，类似深圳湾1号，引入轻奢品牌。项目还融入生态连廊系统，连通人才公园及周边配套，并采用分级管控策略：内部庭院封闭管理，外围与城市融合。
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4、工程进度与开发规划
截至2025年5月30日，沄玺花园项目共分三期建设，分割为南、北两地块，目前已全面开挖。一期工程预计最快2025年内入市。
项目还将配建一所9班幼儿园以及其他康养设施，含商业在内，限高250米。根据地块出让要求，竞得人需承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
5、不利因素
尽管项目优势明显，但也存在一些不利因素：低楼层景观被写字楼遮挡，北地块视野优于南地块；周边写字楼密集，居住私密性受限；容积率偏高，居住密度较大；登良路主干道可能带来噪音干扰。
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顶配资源与城市价值
1、商业与文娱配套
后海沄玺花园周边1公里内集结了深圳湾万象城、海岸城、来福士广场三大顶奢商业。步行800米即可直达深圳湾文化广场（含创意设计馆、科技文化馆）及人才公园，为业主提供顶级的文化娱乐体验。
2、教育与医疗资源
项目的教育资源同样令人艳羡：属于南二外集团学区（北师大附小、深大附属后海小学），2024年北师大附中985/211录取率达35.7%。
医疗方面，3公里内覆盖深圳市第三人民医院、南山医院等三甲资源，为业主健康保驾护航。
3、旧改与城市界面
作为后海总部基地最后住宅地块，后海沄玺花园与中信信悦湾形成“双星格局”。西侧蔚蓝海岸社区（20年楼龄）挂牌价11万/㎡，东侧规划深圳湾超级总部基地，未来产业与城市界面将持续升级。
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区位与产业势能
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1、交通枢纽
后海沄玺花园无缝接驳地铁2号线登良站，1站直达后海枢纽；驱车10分钟至深圳湾口岸，20分钟覆盖福田CBD、前海。该项目位于登良地铁站口旁，地块几乎与2号线登良站无缝衔接，交通便利性无可挑剔。
2、产业布局
项目周边汇聚中海油、字节跳动、阿里、腾讯音乐等80多家世界500强华南总部，年均客群购买力达3000亿级，奠定高端置业需求。
其所在的深圳湾后海中心区，在深圳六大总部基地中具有不可或缺的金融属性，毗邻深圳湾，区域内云集阿里、百度、小米、联想、大家财险一众企业巨头。
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产品详情与户型特点
后海沄玺花园户型主打200㎡以上大平层，少量起步户型不足200㎡。据悉主力户型为260-330㎡，另有400㎡以上大单位，但具体户型暂未公布。
产品稀缺性体现在多个方面：200㎡纯粹大平层，92%超高实用率，全玻璃幕墙+第四代住宅设计，70%户型坐拥无遮挡海景，高层可远眺深圳湾与春笋同框。
项目分为三期开发，分割为南、北两地块，目前已全面开挖。截至2025年5月30日，沄玺花园项目共分三期建设，其中一期工程预计最快2025年内入市。
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价格预测与竞品分析
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1、主要竞品对比
后海沄玺花园并非孤品，它与周边一些高端项目共同构成了深圳湾一线的顶级住宅选择。以下是它与主要竞品的对比情况：
2、选购建议
-选择后海沄玺花园，你可以看重：
· 地段的稀缺性与未来潜力：后海总部基地最后一块含宅用地，周边汇聚了80多家世界500强华南总部，产业能级高。
· 强大的品牌保障与产品力：华润置地操盘，项目规划、产品设计（如92%以上实用率、全玻璃幕墙、第四代住宅标准）等方面有较强竞争力。
· 优质的教育与商业配套：属于南二外集团学区，周边有深圳湾万象城、海岸城、来福士广场等顶奢商业。
-在以下情况下，你可能需要考虑其他选项：
· 追求极致海景视野：如果对海景有很高要求，且预算充足，深圳湾壹号的高区房源或许更能满足你，但需承担高昂总价和二手房税费。
· 偏好低密度社区：如果对居住密度和静谧性有较高要求，可能需要关注其他容积率更低、更侧重居住氛围的项目。
· 预算有限：如果预算在2700万以下，这个项目的门槛较高，可以关注深圳其他区域的高端楼盘。
-选购高端住宅的一些通用建议：
1. 明确核心需求：是更看重地段升值潜力，还是 immediate居住体验，或是优质的学区资源？
2. 实地考察：一定要亲自去项目及周边实地感受，包括样板间、工地周边环境、交通状况等，特别是注意不利因素。
3. 深入了解开发商：了解开发商的品牌实力、过往项目品质、物业服务口碑等。
4. 权衡长期持有价值：高端房产总价高，流动性相对较弱，需更关注其长期保值增值能力，包括地段发展、产品稀缺性、品牌溢价等。
5. 综合比较：将意向楼盘与同片区、同价位的其他项目进行多维度比较，理性判断其性价比。
总结
后海沄玺花园无疑是一个地段稀缺、品牌强大、设计出众的顶级豪宅项目，对于实力雄厚且看重这些特质的购房者来说，是一个值得重点考虑的选择。但其高总价、高密度以及低区视野可能受限等因素也需要谨慎评估。
最终决策还需结合你的个人偏好、资金预算及长期资产配置规划。高端房产的选择，往往是在权衡各方面因素后，找到最适合自己的那一款。
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综合评析
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1、项目优势
后海沄玺花园具有以下几大核心优势：
· 深圳湾核心地段绝版宅地，城市封面价值；
· 全玻璃幕墙+92%实用率，产品力碾压同类；
· 华润品牌背书，后期物业保值能力强。
2、项目劣势
项目也存在一些需要考虑的劣势：
· 总价门槛高（2700万+），流动性受限；
· 超高层居住密度大，低楼层景观硬伤；
· 周边工地施工期长（预计2026年竣工），短期环境嘈杂。
结语：
最新消息显示，项目已正式出地面，预计9月开放展厅，11月将开盘入市！
后海沄玺花园作为深圳湾新一代顶豪代表，不仅地处核心区位，更由品牌开发商打造，产品力出众，无疑将成为2025年深圳楼市最受关注的项目之一。对于追求极致生活品质的高端置业者来说，这是一个不容错过的选择。
项目预计将于2025年11月开盘，届时必将引起市场热烈反响。建议有意向的购房者提前关注项目动态，做好购房准备，以免错失良机。
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