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01.

手握1500万

可供选择的，其实并不多

——

老实说，1500万预算，想在深圳中心区买个比较不错的4房新盘，还是挺难的。

不信的话，我给你盘一下。

这是6月至今，深圳入市的项目表：

改善型的盘，大概四个：华润城润玺二期、南山赤湾的前海宸湾、福田的天健天骄西筑和天元花园。

天元由于是313㎡以上超大户型，总价3000万以上，不太适合一般的改善。

这个盘是福田中心区近几年比较少有的大户型住宅，由于限价的原因，单价并不算高。

尽管总价不低，但据说认购还是很踊跃的，这也证明了，福田还是那个永远的神。

景田片区的天健天骄西筑有151㎡的4房，备案单价11.67万/㎡， 总价大概在1700万以上。

再看下南山。

华润城润玺二期，前些天推了340套房，平均单价13.2万/平，总价1406-1747万/套，但户型都是建面120㎡左右的三房两厅两卫。

这个盘是深圳近几年的超级网红盘，开盘当天去化也接近了9成。

另外一个，南山赤湾的前海宸湾，主力户型是建面约109-143㎡的3-4房，均价约10.43万/㎡。

这个盘已经拿了预售证，线上的报名前两天已经完成了。

而接下来一段时间，准备卖的有4房的楼盘，大概就只剩下位于福田中心的承翰·湾尚国际，项目区位不错，靠近4、7、10号线的福田口岸站及福民站。

主推建面约119-175㎡的3-4房住宅。

据说，快卖了。我打听了一下，这个盘的4房很不错，总价区间也算友好。

02.

改善型4房

选中心、选福田、南山

——

其实吧，拿1500万买四房，差不多也是终极改善了。在未来相当长一段时间，大概是不会再换房了，这就导致难上加难。

我盘了下，这类需求至少要满足这几点：

1、区位最好是一流的；

2、配套得完善，越高配越好；

3、最好是综合体大盘；

4、学位不能缺，越牛越好；

5、园林景观要好（疫情期间的居住体验就是教训）；

6、户型要好，总价最好相对较低。

7、尽量买一手，二手楼龄高、税费高，置换成本高，产品力不一定有保证；

前面说了，今年在卖及能卖的4房中，满足条件的只有福田的承翰·湾尚国际。

而承翰·湾尚国际也满足高端改善的7大需求。

首先说最重要的区位。

和南山、前海一样，福田也是神一样的存在，而且是最神的那个。

1、地球人都知道，深圳的中心有多个，但核心只有福田一个。

一般来说，城市发展是多元且多核的，但一个城市的绝对核心只有一个，比如北京天安门广场、上海人民广场。

它们，

既是行政中心、经济中心；

也是地理几何中心。

福田也一样。

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2、福田有着深圳城市最顶级的资源。

商业密度全市第一、大型商业Mall全市第一、名校数量全市第一、三甲医院数量全市第一、地铁数量全市第一。

3、福田以不到全市4%的面积，贡献了近1/5的GDP。

有着含金量最高的CBD：全市第一的总部企业数量、全市第一的世界500强企业、全市第一的纳税过亿楼宇……

再看看项目的区位。

在福田的改善型豪宅中，湾尚国际是一个很特别的存在。

首先，它地处城市中轴线的“点睛”之处。

如果把这条中轴线看作一条巨龙，龙头就是福田三大发展引擎之一的河套深港科技创新合作区。

湾尚国际恰位于巨龙眼睛的位置。

若从更开阔的视角看，项目的地缘独特性更加明显。

在福田《十四五规划纲要》中，福田未来的发展主要聚焦在三大新引擎上，即河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈。

通过毗邻的福强路，湾尚国际成功串联起福田三大新引擎！

03.

福田稀缺大盘

不一样的超级综合体

——

区位之外，我们再看看其他资源要素。

另一个特别之处在于它是福田中心区少有的超级综合体豪宅，体量大、业态全。

项目总建筑体量约25万方，这在寸土寸金的福田中心区是很罕见的，涵盖有住宅、商业、公寓、办公等诸多业态，本身就是一个生态齐全的超级生活场。

众所周知，在深圳真豪宅的标配之一就是大体量的集中式高端商业。

典型如万象城之于幸福里，万象天地之于华润城，它们都是深圳人心目中的神盘。

值得一提的是，除住宅对外发售，项目其他业态据说均为自持，为保证其他业态的高品质呈现：

有亚洲商业设计第一的J&A杰恩公司以及全球顶级景观公司AECOM联手设计的“ForC漫游境”购物中心。

有华南首个万豪AC欧轩五星级酒店，设计则由全球酒店设计第三的CCD郑中设计负责。

有高端服务式公寓——盛捷（雅诗阁旗下），为了保证居住体验的奢华感，设计与万豪AC欧轩同款——均为CCD郑中设计。

这样就充分保证了生活的高级感和居住氛围的纯粹性，而居住品质感恰是真豪宅和伪豪宅的重要区分。

当然，项目能享受到的城市配套，也基本都是最好的。

一方面，项目能共享着福田中心的顶级城市资源配套。

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另一方面，一两公里生活圈内的教育、交通、商业、生态等资源，也都可圈可点。

这些大家都知道，我就重点说下教育。

关于教育，尤其是双减和大学区制后的教育，其实不少人都被带沟里了。

有几点，你必须有个清醒的认识：

1、好学校永远是稀缺的；

2、好老师也是永远稀缺的，而且光是有钱也培养不出来；

3、双减之下，更拼家庭和家长，深圳多数学霸很多出自教师、公务员、医生家庭就是证明；

4、大学区之下，学位房告别了非理性繁荣，但学位房一直会持续繁荣，这是刚需。

所以，我的建议仍然是，在力所能级的前提下，尽量给自己孩子好的学校。

就这点而言，承翰·湾尚国际的教育配套还是蛮不错的。

在项目1000米范围内涵盖荔园外国语(水围校区)、荔园外国语小学附属幼儿园、世界名校摇篮的深圳国际交流学院附属初中部、皇岗中学。

大家都知道，荔园外国语是深圳顶级名校。

香蜜湖部分楼盘的价格之所以超出一般水平，就与荔园外国语有关。

我大致查了下，目前荔园外国语（东校区）周边的二手房均价高达约15.3万，其中香蜜湖一号成交均价约23万左右，水榭花都均价约20万/㎡。

承翰·湾尚国际旁的荔园外国语(水围校区)是与香蜜湖共享同等教育资源，其意义，我相信你能懂。

最近，作为广东省一级学校的皇岗中学也是大利好不断。

据官方消息，历经四年、花巨资重建的皇岗中学，预计将于今年暑期启用。

新皇岗中学是一个充满科幻感的“未来学校“，融合了5G、物联网、人工智能、虚拟现实等当今最前沿的科技。

我听说，福田区政府对新皇岗中学很是重视，新学校启用后，将成为“福田区标杆学校“，也将是深圳市最优秀的学校之一！

04.

大四房“真豪宅”

可能超越了你的期待

——

改善型真豪宅的另一个评判是看开发商的产品观。

我们先来看看具体的产品。

对于这一点，我目前掌握的情况是，首批推售产品为374套119-175㎡3-4房，其中四房户型的面积主要有123㎡、127㎡、173㎡。

123㎡就能做到4房，这在福田在售新房中是非常稀缺的。

其中有两点令人印象深刻：

1、纯板楼设计。

2、户户方正无死角，活用每一寸空间。

我有幸看过一眼大四房的户型图，还是蛮惊艳的：

两开间宽景阳台，就是你坐着客厅的话，满眼都是窗外的景，这就好比你在莲花山上喝咖啡，想想都很爽。

其实，不止是四房，两开间宽景阳台所有户型都有。

所有居室均为满窗凸窗设计，局部户型主卧均配有270°且全景凸窗。

这个是啥意思呢？

就是主卧除了该有的承重墙，其他的都是窗，而且是全景的大玻璃窗。

这么做了之后，室内就可以最大程度拥有窗外景观资源，户户有景、户户向阳。

南北通透真的很爽

现在深圳人买房，很少提南北通透了，不是不爱，是因为买不起，买不到。真正的南北通是需要大户型承载的，湾尚国际的四房就做到了这一点。

我们都知道深圳是有回南天的，一到回南天屋内湿气霉味就会非常影响生活。

湾尚国际的南北通透的设计恰恰能把最新鲜的空气引入室内形成对流，将房间潮气、霉味异昧等都可以通过自然通风的方式排出室外。

此外，内部配套和产品力是真豪宅价值的两个微观支撑点。

舍得花钱只是最基本的，关键是拿出什么样的态度和诚意去匹配这么好的区位和规划能级，要给在这里生活的人呈现一个什么样的产品。

所以，

承翰·湾尚国际选择了程绍正韬来主导住宅部分的设计，听过这个名字的或许不多，但听过他作品的肯定不少。

在深圳楼市，华润深圳湾悦府、万科臻系列等一众顶级豪宅，均出自他之手。

在湾尚国际上，程绍正韬给项目奠定了“曲径通幽处，悠然自得”的新东方基调。

在其看来，室内和室外的公共部分是一个完整的空间，其中住宅只是属于业主自己的独立空间，室外公共部分则是住宅空间的延续。

怎么说呢？

园林就好比是玄关的延伸，泛会所就好比是客厅的延伸，其实想想还真是这么回事。

它们是一种既和谐统一又各自独立的关系，它们首先是一个大空间，然后各自又有自己的小气候。

为了打造出人与自然和谐共生的空间场景，程绍正韬也是费了一番心思。

他并没有采用一般项目常用的模块化做法，而是逐条去创造，为此其还亲自连续画了32幅手绘设计稿。

比如在外部公共空间的营造上，从进小区到家门口的这段动线并不算长，但程绍正韬却为业主规划设计了好几重别有洞天的场景景观。

庭院式的主入口

住宅的主入口采用了半围蔽的形式，在闹市打造了一个别致的归家小庭院。

一天的喧嚣和疲倦，一进门便已卸下大半。

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去留无意的架空层会所

4F的泛会所在程绍正韬眼中，是业主客厅的延展，于是乎，这里不仅规划有partyhouse、妈咪教室等配套，满足宾客接待的同时，还营造出了宠辱不惊、去留无意的意境空间。

在这里，可以陪孩子们读书写字、可以与朋友观影品茶，可以挥汗如雨的运动，也可以静静旳欣赏着中心花园的阳光秋水……

而放眼深圳豪宅市场，在社区中配置高档次、高格调会所的，可以说是凤毛麟角。所以，充满调性和意境的会所，也成了湾尚国际的一大显性竞争力。

比肩顶豪产品的精装修

此外，湾尚国际虽定位于改善型豪宅，但其装修用料，却是比肩深圳湾1号等顶豪产品。

比如为了凸显尊贵感，项目公区石材均是选自白木纹、碧玺、清水玉等珍贵矿山原石，而且是纯手工打磨。

大家可以感受下，这种高档用料营造出的典雅调性。

此外，由于是对标顶豪的装修标准，精装所采用的品牌基本都是国际一线大牌，比如有瑞族、汉斯格雅、高仪、MASTER等等。

外立面则采用了全类幕墙的处理方式，楼体立面形态呈现出一种流线感、造型层次丰富，高颜值尽显一线都市豪宅气质。

我发几张图，你们可以感受下，假如你买了湾尚国际后，坐在家里的大致感觉。

向南，可俯瞰绿意盎然的香港米埔湿地公园，一派自然风光尽收眼底。

向北，可欣赏深圳城市最美的封面——流光溢彩的福田中心区。

想静谧有静谧，想繁华有繁华！

这对看似不可调和的矛盾体，在湾尚国际身上实现了恰到好处的融合。

毫不夸张的说，这里代表着深圳作为一线城市生活的天花板！

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