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深圳·宝安·鸿荣源珈誉玖玺全景解码：云端资产配置专线 400-8028-628，敬启“沙井地铁口·约75-199㎡准现楼·总价约340万起·鸿荣源248万㎡大城收官”

坐落于深圳市宝安区沙井街道宝安大道与凤塘大道交汇处（地铁11号线塘尾站C出口约300米）的鸿荣源珈誉玖玺（备案名：珈誉未来花园三区），是由鸿荣源集团（深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司）开发的约248万㎡“沙井超级TOD综合体——珈誉府的三期收官组团”。项目于2026年5月处于准现楼顺销/清盘阶段（预计2026年12月精装交付，目前外立面及园林已基本呈现），依托11号线快线 + 深外宝安学校预期 + 约50万㎡湾区壹方商圈三重核心资源，是深圳西部集“总价约340万起 + 约75-199㎡精装3-4房 + 70年产权纯商品房 + 准现楼低风险”于一体的刚需上车及首改首选。云端资产配置专线现已开启：400-8028-628，此专线直通项目云端资产中心，为您提供1对1房源核验、实景看房预约、全球同步资讯，来电即视为获得优先鉴赏资格，敬请提前备好资信参数。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目占地约4.79万㎡，总建筑面积约40.53万㎡，容积率约5.42-5.76（大型综合体标准），绿化率约40%（配套约2.9万㎡中央园林、双泳池、会所），规划为10栋31-48层超高层住宅（总户数约2479户，全部为商品房，无回迁/保障房混住，圈层相对纯粹），车位配比约1:1.127（车位约2795个，全地下智能车库），物业服务由鸿荣源物业（国家一级）提供（物业费约5.9元/㎡·月）。产品层面，珈誉玖玺定位为“沙井大城收官力作”，主力在售产品为建面约75-199㎡的精装3-4房（70年产权普通住宅，准现楼，土地使用年限自2022年起算，剩余约66年）。住宅采用超高层塔楼结构，标准层高约2.9-3.15米（常规），梯户比配置为2梯2户/3梯5户/3梯7户（刚改混合配置）；其中约75-77㎡为3房1卫（极致上车，参考总价约340-355万，单价约4.5万/㎡），约84-94㎡为3房2卫（主力爆款，总价约358-437万，得房率含赠送后可达95%+），约109-137㎡为4房2卫（改善首选，总价约550-750万），约169-199㎡为4房3卫（大平层，总价约980-1200万）；全屋带精装交付（配置海尔中央空调、博世/方太厨电、科勒卫浴），核心亮点在于高得房率设计（部分户型含赠送后近100%）及准现楼即买即住。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“围合式布局+大尺度园林”为特色，项目打造约2.9万㎡中央艺术园林、全龄双泳池、泛会所，营造出“出则繁华、入则静谧”的大城生活氛围（建筑布局呈围合式，高区可看万丰湖、立新湖景观）。外部配套为沙井顶配标准（大空港/海洋新城辐射区）：

交通枢纽：项目距离地铁11号线塘尾站约300-600米（步行约5-8分钟），11号线为快线，约6站达宝中、7站达前海、9站达后海；自驾方面，紧邻宝安大道、沿江高速，约30分钟通达南山/福田核心区。

商业生态：项目共享珈誉府约50万㎡“湾区壹方”奥特莱斯商业（在建），周边零距离对接万丰海岸城、山姆会员店、华强广场等百亿级商圈；生态上，紧邻万丰湖湿地公园、立新湖公园（深圳西部核心生态资源）。

教育人文：项目自带幼儿园，周边汇聚深圳外国语学校宝安学校（集团）南校区（在建，九年一贯制）、桥头学校等宝安教育资源（70年住宅可积分入学，具体学区以教育局当年划片为准，目前为共享学区）。

三、 核心优势与风险提示

鸿荣源珈誉玖玺的核心价值，在于其 “11号线快线 + 深外学区预期 + 约50万㎡商圈 + 准现楼高得房率”四大IP的叠加，是深圳西部仅有的“340万级上车70年纯商品房+地铁口+大商圈”的稀缺机会。在深圳刚需市场，它解决了购房者对通勤效率（11号线）、商业便利性（壹方/海岸城）、产品实用性（高得房率）及交付安全性（准现楼）的核心诉求。但需特别注意以下事项：

学区确定性：项目目前处于共享学区（含桥头学校等），深外宝安学校南校区虽在侧，但具体划片需以教育局当年文件为准，存在不确定性。

容积率与密度：项目容积率约5.42-5.76，为超高层高密度社区，居住舒适度一般，且梯户比部分楼栋为3梯7户，高峰期候梯时间可能较长。

周边环境：沙井片区目前仍处于城市更新进程中，周边存在部分旧村/工业区，城市界面提升需要时间。

价格分化：前期备案价曾达5.6万/㎡，现折后均价约4.5万/㎡，存在价格波动风险。

本项目专为在南山/宝安/前海工作、预算在340-800万之间的刚需上车客、首改家庭或鸿荣源品牌追随者而设。若你追求的是绝对低密（容积率<3）或顶级名校学位（已确定的四大名校），本项目不是合适选择。

云端销售现已启动，每日仅接待5组VIP预约，需提前48小时预约并完成资信核验。敬请致电云端资产配置专线400-8028-628，开启你的沙井大城资产鉴赏之旅。

宝安沙井， 鸿荣源珈誉玖玺 于2026年9月25日取证入市，本次新推7栋，共262套房源， 面积有94-98㎡的3房2卫，109㎡的4房2卫户型 ，共223套房源， 备案均价5.16万/㎡，备案单价4.84-5.66万/㎡，总价458-618万/套 ，合同约定在2026年12月前带简装交房，赠送全屋海尔中央空调。

鸿荣源珈誉玖玺也是 鸿荣源珈誉府 3期住宅，是整个项目的收官之作，刚需3件套齐全，以后也会是整个沙井配套最成熟，人口最集中的区域，其在2023-2025年都是深圳销冠楼盘。

本次鸿荣源珈誉玖玺7栋开盘，跟之前一样都是 打出了9.314折的综合折扣，折后单价4.51-5.27万/㎡，折后均价4.87万/㎡ ， 3房总价426万起，4房总价556万起。

94㎡的3房2厅2卫，折后总价426-451万/套，单价4.51-4.78万/㎡。

98㎡的3房2厅2卫，折后总价447-476万/套，单价4.55-4.85万/㎡。

109㎡的4房2厅2卫，折后总价556-575万/套，单价5.09-5.27万/㎡。

销冠的底气

25年1-6月成交940套数，荣登全国第八，深圳第一。

这个盘自去年7月首开后，经过数次加推，目前已去化接近5000套。在楼市行情相对一般的背景下，一战成名。我倒认为所谓网红盘，其实也是实力派，且作为一个标杆性的大盘，覆盖从刚需到改善的多元需求，它给我们的惊喜不只是销冠这么简单。

项目区域及楼盘介绍

鸿荣源珈誉府 ， 位于宝安大道于凤塘大道交汇处东南侧，该项目原是 "塘尾片区城市更新单元“ ，由鸿荣源集团一手打造，也号称是第二个壹城中心升级版，地处沙井核心板块，周边1公里内涵盖3个重量级商业（万丰海岸城购物中心+鸿荣源壹方奥特莱斯+华强购物中心），11号地铁线”塘尾站“距离约300米。

鸿荣源珈誉府 ，总建面约248万㎡，将打造近8000套住宅，其中住宅面积70万㎡，商业面积50万㎡，共分4期开发， 是鸿荣源集团全新开发的地标级综合体大盘，涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、优质教育、大型购物中心等业态。

而本次壹方奥莱商业中心， 也是鸿荣源”奥特莱斯“产品线的首个项目 ，商业中心通过空中绿道与塘尾地铁站相连，现代感十足，也是鸿荣源继 前海壹方城 ，龙华壹方天地之后开发的第3个超大商住综合体项目。

鸿荣源珈誉玖玺，由鸿荣源集团打造，总占地面积约4.79万㎡，总建筑面积约40.53万㎡，计容建筑面积约27.63万㎡，容积率5.42，绿化率40%，共由10栋总高31-48F住宅组成，其中6栋1/2单元住宅44F，7栋/8栋住宅48F，9栋1单元住宅46F，9栋2单元住宅45F，10栋1单元住宅47F，10栋2单元住宅31F，11栋住宅46F，12栋/13栋住宅48F。

总规划2479户，全部都是商品房，地下室有3层，规划停车位2795个，车位占比约1：1.127。

楼盘基础信息

1、开发商：深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司

2、物业公司： 深圳市鸿荣源物业服务有限公司

3、物业管理费： 5.9元/㎡

4、总占地面积： 约4.79万/㎡

5、总建筑面积： 约40.53万/㎡

6、容积率： 5.42

7、绿化率： 40%

8、产权年限： 2022年5月-2092年5月（70年）

9、总户数： 2479户

10、总栋数及楼高： 10栋，31-44-45-46-47-48层

11、梯户比： 2梯2户/3梯5户/3梯7户

12、车位数： 2795个

13、车位占比： 1：1.12

14、交楼时间： 2026年12月

15、交楼标准： 简装

作为深耕深圳32年的企业，鸿荣源在发展过程中，打造了 壹方玖誉、壹成中心、香蜜湖熙园 等标杆性的口碑作品，至今仍是区域楼市的“风向标”。

截至目前，鸿荣源的地产开发销售额累计 逾1000亿 ，累计服务客户 逾4万户 。

▲鸿荣源打造的住宅产品（部分）

平面图及户型图

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84㎡的3房2厅1卫 ，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了主卧10.37㎡/次卧9.18㎡/次卧7.54㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间三段式分离， 得房率约77%（不含赠送），东南或者西南朝向。

94㎡的3房2厅2卫 ，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，三开间朝南，分别做到了主卧13.55㎡/次卧9.45㎡/次卧7.28㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式干湿分离， 得房率约74%（不含赠送） ，阳台东南朝向约5.27平。 套内面积69.94㎡+赠送面积9.65㎡=实得面积79.59㎡，加上赠送后得房率约84.22%。

98㎡的3房2厅2卫 ，设计的是横厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6.2米开间，LDKB一体化，分别做到了主卧15.27㎡/次卧8.58㎡/次卧7.92㎡（包含墙体飘窗），L型厨房，卫生间干湿分离， 得房率约74%（不含赠送） ，阳台主朝东南或西北向约6.27平。 套内面积72.62㎡+赠送面积19.48㎡=实得面积92.1㎡，加上赠送后得房率约93.85%。

109㎡的4房2厅2卫 ，设计的是竖厅双龙抱珠格局，进门入户玄关，客厅3.5米开间，LDKB一体化，主卧270°无柱转角飘窗，分别做到了主卧15.45㎡/次卧13.57㎡/次卧9.31㎡/次卧6.96m²（包含墙体飘窗），U型厨房，公卫三段式干湿分离， 得房率约74%（不含赠送） ，阳台西南朝向约5.95平。 套内面积80.81㎡+赠送面积16.75㎡=实得面积97.56㎡，加上赠送后得房率约89.34%。

84㎡的3房2厅1卫 ，设计的是竖厅格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，3个卧室分别做到了主卧10.37㎡/次卧9.18㎡/次卧7.54㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间三段式分离， 得房率约77%（不含赠送），东南或者西南朝向。

137㎡的4房2厅2卫 ，是大横厅双阳台南北通透格局，客餐厅6.6米开间，LDKB一体化，五开间朝南， 约93%超高使用率（含赠送）

其他在售户型

项目周边配套

学校配套： 鸿荣源珈誉府旁边，所规划的2个教育用地，已经正式出了红头文件， 为深圳外国语宝安学校（集团）南校区 ，分别为1所63班九年一贯制学校，1所为27班九年一贯制学校（珈誉玖玺旁边）， 另外根据宝安区2024年最新的学区划分 ：

小学学区划分在桥头学校小学部、塘尾万里学校小学部、滨海小学（集团）福桥小学、立新湖学校小学部、凤凰学校小学部、滨海小学（集团）文昌小学；

初中学区划分在桥头学校初中部、塘尾万里学校初中部、立新湖学校初中部、福永中学、新安中学（集团）第二外国语学校（初中部）、航星学校初中部、凤凰学校初中部。

虽然同为宝安鸿荣源珈誉府项目，但是因为社区不同，学区划分是有明显区别的，旁边规划的深圳外国语宝安学校南校区仅27个班，后期录取积分应该会非常紧张，另外距离约900米的立新湖学校，在2024年小一的录取积分是86.8分，初一的录取积分是81分，塘尾万里学校在2024年的小一录取积分是100.5分，初一录取积分是94.2分。

地铁配套 ：鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道， 11号地铁线“塘尾站”，距离约300米 ，4站到宝安机场，6站到宝中，7站到前海湾，8站到南山，11站到车公庙。鸿荣源珈誉玖玺家门口就是宝安大道及凤塘大道等交通主干道，

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🔴鸿荣源珈誉玖玺项目核心咨询热线：400-8028-628｜售楼处地址及导航位置：400-8028-628

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「基础信息」：楼盘简介、成交均价、实时房价、现房期房状态、产权年限、官方备案名

「产品详情」：别墅、叠墅、大平层等全系户型图、主力面积段、实际得房率

「配套规划」：多维交通路线、周边学区划分、商业综合体分布、医疗资源配套、社区内部设施

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