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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答〢

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一、楼盘介绍

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深 圳 湾 壹 号

楼盘基础信息

开发商：深圳市鹏瑞地产开发有限公司

物业管理：仲量物业

占地面积：约4.6万㎡（北区1.4万）

建筑面积： 约36万m²

绿 化 率：30%

容 积 率：5.9

车 位：1570个

楼 栋：8栋

户 数：414户

管 理 费：13.6元/平

竣工日期：2014年6月27日

产权：50年（2004年8月30至2054年8月29日止）

小区配套：室内游泳池，花园社区，深圳湾中小学学校

小区位置：地处深圳湾核心位置，位于深圳湾后海片区，紧邻深圳人才公园，是深圳湾内湖的一线海景、永久看海豪宅项目。毗邻城市主干道、国际港口、跨海大桥，地铁等多维交通，享有深圳湾公园红树林滨海长廊，华润深圳湾体育中心及深圳湾广场等城市设施。

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二、户型面积

总共8栋，分为南北区。

北区分为：T1写字楼、T2、T3、T4公寓。

南区分为：T5、T6、T8公寓，T7为环球商务中心。

T1栋A单元共16层写字楼

6层-16层：

A户型单数层608㎡ 双数层614㎡

T1栋B单元共17层写字楼

5层-17层：

A户型209㎡

B户型430平-436㎡

T2栋共29层

4层-23层：

A户型430㎡-435㎡ 朝东南

B户型428㎡-436㎡ 朝东南

25层-29层：

A、B户型980㎡ 顶楼为复式

T3栋共18层：

A户型210㎡ 朝西南

B户型440㎡ 带游泳池朝东

T4栋共18层：

一层一户 608-614㎡ 双数层带游泳池

T5栋共51层：

5层-19层 2梯4户：

A户型203㎡

B户型312㎡-325㎡

C户型237㎡-246㎡

D户型170㎡

21层-49层 2梯2户：

A户型512㎡-527㎡

B户型426㎡-437㎡朝南

50层-51层：

顶楼复式1671㎡ 带游泳池

T6栋共34层：

5层 2梯3户：

A户型135㎡ B户型263㎡ C户型251㎡

6层-11层 2梯3户：

A户型128㎡朝西

B户型252㎡朝东

C户型240㎡朝南

12层-34层 2梯2户：

A户型331㎡-336㎡朝东

B户型301㎡-307㎡朝南

T7栋共72层

4层-30层：

写字楼出租 面积2600-2800㎡

31层-32层：

避难层

33层-44层：

33层为空中会所 34层为空中大堂

46层-54层：公寓

01户型414㎡ 3+1房5卫朝东

02户型468㎡ 户型看东南海景

07户型394㎡ 看东北海景

55层-56层：避难层

57层-68层：

私人订制 半层起售

69层-70层：

莱佛士酒店厅

71层：

世界第一高音乐厅

72层：

候机厅 顶层直升机天坪

注：酒店式公寓，每层7户。414㎡朝东、394㎡朝东北、320㎡朝西南、258㎡朝西北、130㎡朝西、94㎡朝西。

T8栋共28层

6层-8层：

A户型 329㎡-342㎡朝东 客厅开间6.9米 层高3.1米

6层--26层：

B户型291㎡-298㎡朝东

C户型199㎡-205㎡朝南 客厅开间5.1米 层高3米

27层--28层：

B+C户型为顶复502㎡

三、户型点评

深圳湾一号作为深圳乃至全国的顶级豪宅标杆，自面世以来就以其非凡的设计理念、极致的产品细节和无可替代的地段价值重新定义了高端居住标准。

1 整体规划与产品定位

深圳湾一号位于深圳后海中心区核心地段，坐拥深圳湾一线海景资源，是集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体。项目由国际顶级团队联袂打造，包括美国KPF、德国LKL、香港梁志天、Yabu Pushelberg等知名建筑师和设计师参与设计，呈现出全球化的设计视野。

- 地理位置与交通：项目地处东滨路与科苑大道交汇处西北侧，距离深圳湾口岸仅600米，是港人过境后所见首个豪宅项目。交通网络发达，拥有“四纵三横”主干道系统，地铁2号线登良站（约300米）、13号线登良东站（在建）和深圳湾口岸站（在建）环绕周边，形成便捷的立体交通网络。

- 建筑设计：项目由8栋主体建筑组成（北区T1-T4，南区T5/T6/T8，T7为环球商务中心），采用全玻璃幕墙设计，建筑高度70-250米不等，其中主塔楼高达338米，成为深圳湾地标性建筑群。外立面采用2.4米极限宽幅、43.5毫米厚的中空夹胶玻璃，提供高安全、隔音、隔热性能。

- 产品定位：深圳湾一号定位顶级圈层居所，户型面积跨度极大（128-1700㎡），满足不同层次高端需求。物业类型为公寓性质，产权50年，容积率5.9，绿化率20-30%。小区配备深湾会顶级会员俱乐部、云颂音乐厅（350米高空）及顶楼直升机坪，打造富豪圈层社交平台。

2 主力户型类别及特征分析

深圳湾一号户型体系复杂而精致，根据2025年最新市场数据，可分为三大类主力产品，各具特色，满足不同高端人群的居住需求。

2.1 紧凑型平层公寓（128-200㎡）

这类户型主要集中在南区低区楼层，是项目的入门级产品，但同样享有顶级配置和景观资源，适合新贵阶层或投资型买家。

- 代表户型：128.89㎡ 1室2厅（2025年4月挂牌价3800万，单价29.5万/㎡）

- 空间布局：虽为1房设计，但配置2个卫生间，强化了功能性和舒适度

- 朝向与景观：西北向，低层视野受限，但仍有部分海景视野

- 设计特点：精装修交付，德系标准（开发商装修标准约2万/㎡），配备高端厨卫品牌

- 市场定位：总价相对较低（3000-5000万区间），吸引年轻精英或投资客。2025年6月数据显示，1房户型占比小区在售房源的约18%（6/33套）。

2.2 经典大平层（200-500㎡）

这是深圳湾一号的主力产品线，占比超过60%，涵盖3-5房设计，兼顾家庭生活与社交需求，最受高端自住买家青睐。

- 代表户型一：314.35㎡ 3室2厅5卫（2025年6月挂牌价7718万，单价24.6万/㎡）

- 空间布局：3卧室配置5卫生间，实现全套房设计；客厅直通15米超大阳台

- 设计亮点：南北通透，动静分区；主卧套房面积超80㎡，含独立衣帽间及双台盆浴室

- 景观资源：高层俯瞰深圳湾海景及人才公园

- 代表户型二：435-520㎡ 4-5房（T5栋高区）

- 设计背景：由Yabu Pushelberg操刀，提供Modern Chinese（现代中式）和Modern Relaxed（现代不羁）两种主题风格

- 空间特色：中西双厨配置、独立家政区、多功能影音室；部分户型带L型泳池阳台（58㎡）

- 创新设计：Modern Chinese风格融入中式元素与现代材质；Modern Relaxed风格强调年轻化与国际化。

2.3 超大平层及复式（590-1700㎡）

这类户型代表了项目的顶级产品线，分布于高区及顶层，是亿万级富豪的身份象征，具有极强的定制化特征。

- 空间尺度：590㎡平层户型做到4房配置，实际生活空间极大；1700㎡复式更是相当于7套普通住宅的面积（以100㎡/套计）

- 设计特征：采用“核心筒+无柱结构”，最大化景观视野；4米层高（比标准住宅高出1.2米）营造恢弘空间感；部分顶层复式配备空中泳池及私人花园

- 生活方式：设置独立家政动线，工人房与主人区完全分离；多功能空间（会客厅、雪茄房、酒窖、画廊等）满足圈层社交需求

3 设计亮点与居住体验

深圳湾一号的户型设计不仅追求奢华，更注重创造极致的居住体验，其创新细节值得深入解读：

3.1 革命性的景观系统

- 15米超长阳台：突破传统住宅设计，部分户型配置15米长的超大阳台，可打造私家空中泳池（31.4㎡），实现“空中度假”体验

- V字形阳台设计：创新性地采用V字形阳台结构，成角度最大化景观面，呈现迎向海景的态势，使视野开阔度提升约40%

- 360°无死角幕墙：采用2.4米宽幅无分割玻璃幕墙（三层双银Low-E夹胶玻璃），厚度达43.5毫米，实现全景视野与极致静音效果

3.2 创新空间配置理念

- 全套房设计哲学：即使是300㎡以下的户型，也坚持为每个卧室配置独立卫浴和衣帽间，保障家庭成员隐私与尊严

- 功能复合化处理：702㎡户型仅设4间卧室，将更多面积用于公共活动区（客厅、家庭厅、双餐厅、影音室），强化家庭互动与社交功能

- 双动线分离设计：创造主人动线与服务动线分离体系，工人房与后勤区通过独立通道连接，避免干扰主人生活；部分大户型配置独立电梯厅

3.3 极致细节与生活方式

- 智能环境系统：配备德国LKL设计的恒温恒湿系统，结合玻璃幕墙技术，实现能耗降低30%的同时保持最佳室内环境

- 深湾会高端配套：业主专享3000㎡高空会所（T7栋），含米其林餐厅、恒温泳池、海景健身房，提供全球富豪圈层社交平台

- 顶级精装标准：由10余位国际设计师打造30余套样板间，装修标准达2万/㎡；选用意大利顶级大理石、德国智能卫浴、定制橱柜等

4 市场价格与选购策略

结合2025年6月最新市场数据，深圳湾一号的户型价格呈现明显的梯度特征与楼层溢价，购房者需根据自身需求制定合理选购策略。

4.1 当前价格行情分析

- 整体均价：2025年6月挂牌均价约21.6-23.6万元/㎡（同比↓10.62%，环比↑10.85%），具体价格因户型、楼层、朝向差异悬殊

- 价格梯度：

- 低区（1-15F）：约20-25万/㎡，128㎡户型总价约3800万

- 中区（16-30F）：约25-30万/㎡，314㎡户型总价约7700万

- 高区（31F+）：约30-40万/㎡，520㎡户型总价达1.6亿

- 价格波动因素：海景视野（正海景户型溢价约15-20%）、设计师定制（如Yabu设计溢价约10%）、特殊配置（私人泳池、停机坪直达等）

4.2 选购策略建议

- 自住型买家：

- 首选南区T5/T6栋中高区（视野开阔，避免东滨路噪音）

- 推荐300-500㎡4房以上户型，满足家庭全周期需求

- 重点考察现房采光（冬季下午4点后看房最佳）

- 投资型买家：

- 关注小户型（128-169㎡），租金回报率较高（月租约6-10万）

- 优选带特色设计（私人泳池、品牌装修）的稀缺房源

- 圈层社交需求：

- 选择T7栋或高区大平层（业主多为顶级富豪）

- 重视会所权益（深湾会籍市场价值超百万）

- 考虑举办活动的空间需求（58㎡阳台+中西双厨）

4.3 项目客观不足

- 社区密度：容积率高达5.9，绿化率仅20-30%，低区采光受影响

- 使用成本：物业费13.6-16元/㎡·月（300㎡户型月费超4000元），车位管理费150元/月

- 交易限制：公寓性质面临限售5年、贷款限制（首付50-60%）、高额交易税费

- 噪音问题：近东滨路户型受交通噪音影响，建议选择双层玻璃及中高区

5 总结

深圳湾一号通过极致的户型设计与顶级的资源配置，成为中国高端住宅的标杆之作。项目户型体系完整覆盖128-1700㎡区间，主力300-500㎡大平层凭借15米景观阳台、全套房配置及国际大师设计成为市场追捧焦点。2025年市场价格呈现明显分化，高区海景大户型单价突破30万，而低区小户型则成为新贵阶层进入这一顶级圈层的跳板。

对于意向买家而言，深圳湾一号的价值不仅在于物质空间的奢华，更在于其打造的顶级圈层平台（深湾会）和不可复制的城市景观。在选购决策时，应充分权衡户型特征与自身需求匹配度，尤其关注楼层视野、装修个性和使用成本等关键因素。在粤港澳大湾区深度融合的背景下，这一占据深圳湾C位的传奇豪宅，仍将持续书写其独特的价值逻辑与空间哲学。

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四、户型介绍

T5栋 D户型 170平

5-11层，170㎡，1室2厅2卫1书房，得房率76.43%，客厅开间6米。

优点：3.45米极限层高，主卧双向景观面，静谧书房及6米客厅开间，餐客一体。

T6栋 A户型 128-135平

5-11层，128-135㎡，1室2厅2卫，朝西，得房率73.44%。

优点：3.3米极致层高，干湿分区，动静分离，开放式厨房与客厅呼应，主卧通透，双观景面，6米主卧开间，景观浴室。

T3栋 A户型 209平

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6-12层，209㎡，2房2厅3卫1书房，朝西南，得房率74.48%。

优点：主仆分梯入户，超大主卧开间，专属总裁书房，全玻璃海景设计，无边际景观。

T5 A户型 202平

5-19层，202㎡，2房2厅2卫，朝西北，得房率，76.43%。

优点：3.45米极限层高，打造完美开阔空间比，主卧通透，双景观面，6米主卧开间,景观浴室，奢侈衣帽间，6米客厅开间,超大餐客厅。

T5栋 C户型 236平

5-19层，236㎡，2房2厅3卫，朝西南，得房率76.43%。

优点：3.45米极限层高，超大双向海景阳台，一线湾区海景，双走廊玄关设计，次卧客厅独立无忧，海景主卧大气非凡，景观浴室。

T3 C户型 198平

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6-18层，198㎡，2房2厅3卫,朝南,得房率77.7%。

优点：独立门厅入户，餐客厅一体，主卧东南一线海景，西南山景及城市景观。

T5 B户型 312平

5-19层，312㎡，3房2厅三3卫，得房率76.43%。

优点：3.45米极限层高，东北向L型的大阳台,超大观景阳台，超长景观面，一线湾区海景，干湿分区，动静分离，阔绰客餐厅，270度景观。

T6 B户型（奇数层）250-263平

5-11层，250-263㎡，3房2厅3卫，朝东，得房率73.44%。

优点：3.3米极限层高，逾8米客厅开间，双向采光，餐客一体，开放式海景书房，可与客厅融合，也可单独成房，开阔主卧，开阔衣帽间，景观浴室。

T6 B户型（偶数层）251平

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5-11层，251㎡，3房2厅3卫，朝东，得房率73.44%。

优点：3.3米极限层高，逾8米客厅开间，双向采光，餐客一体，开放式海景书房，可与客厅融合，也可单独成房，开阔主卧，开阔衣帽间，景观浴室。

T6 A户型 330-340平

12-34层，330-340㎡，3房2厅4卫，朝东，得房率74.53%。

优点：双向海景阳台，餐客一体，可观海景及城市景观，开阔主卧，开阔衣帽间，景观浴室。

T8 A户型（奇数层）325平

6-18层，325平3房3厅4卫，朝东，得房率77.7%。

优点：超大L形超长阳台，270度观景，主仆分区，主次卧分区，私密性强。

T8 B户型（奇数层） 289平

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6-18层，289㎡，3房2厅3卫，朝东，得房率77.7%。

优点：东南朝向，户型方正，客厅、双套房共享超大阳台，拥揽湾区海景，开放式厨房，独立门厅入户。

T3 B户型 436平

436㎡，4房3厅4卫，朝东。

优点: 独门独户，主仆分离，私密性强 ,带私家泳池，东南向三厅设计，28米超大开间，南北双阳台，东侧一线海景，全套房，双向景观阳台。

T5 B户型 425-437平

21-49层，425-437㎡，4房3厅4卫，朝南，得房率77.95%。

优点：私家电梯入户，主仆分区，海景客厅，双阳台，开放式家庭娱乐厅，开阔主卧套房，景观浴室 和超大衣帽间。

T6 A户型 331-342平

20-28层，331-342平 4房2厅4卫，朝东，得房率77.7%。

优点：三梯入户，主仆分区，超长面宽横厅设计，L形双向阳台，270度深圳湾超阔海景，开阔主卧，独立海景浴室，空间私密性好，(偶数层无L形阳台）。

T2 A、B户型 430平

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430㎡，5房3厅5卫 ，朝东南，得房率 78%。

优点：3梯入户，主仆分梯，户型方正，全套房格局，观景域花园双阳台，三厅设计，保证居住属性的同时满足商务需求，360度景观全维收纳（A、B户型一致，区别在于书房是否共享阳台）。

T4 奇数层 608平

608㎡，5房3厅6卫1书房1功能房，得房率77.46%。

优点：独层独户，主仆分梯入户，37米超宽观景面，360度全景观，13米客厅开间，超阔景观面，中西厨相连，约40平和30平双阳台，俯揽极致海景。

T4 / 偶数层 614平

614㎡，5房3厅6卫1书房1功能房，得房率77.46%。

优点：独层独户，主仆分梯入户，38米超宽观景面，360度全景观，17米客厅开间，超阔景观面，中西厨相连，双阳台且享有私家泳池，俯揽极致海景。

T5 A户型 509-523平

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21-49层，509-523㎡，5房3厅5卫，朝东北，得房率78.66%。

优点：双向采光，餐客一体， 一线海景主卧套房，私享世界级湾区，双向景观阳台，湾区极致景观，超大开间，闲适宜人，（奇偶层的户型一致，区别在于主卧是否共享阳台）

五、小区优劣势分析

核心优势

1. 顶级地段与交通

- 区位价值：位处粤港澳大湾区核心节点，南瞰香港、北接科技园、东临福田CBD、西近前海自贸区，汇聚经济与产业资源。

- 交通网络：地铁2号线（登良站步行可达）+“四纵三横”主干道，3公里内覆盖16个地铁站、22个公交站，通勤效率极高。

2. 产品力与设计

-建筑品质：全球顶尖团队设计，2.4米宽幅全景玻璃幕墙、超高层地标（最高338米），户型涵盖170-980㎡，主打视野与私密性。

- 低密生态：30%高绿化率，紧邻深圳湾公园、人才公园，融合城市景观与自然生态。

3. 奢华配套与服务

- 商业与社交：自带高端购物中心，毗邻万象城、海岸城；配备富豪圈层专属“深湾会”（含云中音乐厅、停机坪）、莱佛士酒店服务。

- 教育医疗：深圳湾中小学学位+3公里内80所幼儿园/20所小学/18所中学；3所三甲医院覆盖。

- 物业服务：君瑞国际物业（费13.6元/㎡·月），提供24小时管家、会所管理及安保。

4. 投资价值

- 抗跌性强：近1年价格波动小于市场均值（2025年6月同比微涨0.79%），长期领涨南山豪宅。

- 需求旺盛：连续登上南山热搜小区TOP1，在售房源超200套，流动性优于同类产品。 、潜在劣势

1. 价格门槛极高

- 总价起步超5000万元，物业费年支出约20万（按300㎡计），远超深圳普通住宅水平，仅适合超高净值人群。

2. 隐私与社区氛围争议

- 地处繁华商圈，人流密集，部分低楼层住户可能受噪音干扰；圈层封闭性强，邻里互动少，被评“缺乏社区温度”。

4. 短期价格波动风险

- 2024年12月同比下跌5.36%，虽2025年回升，但政策调控（如房产税试点）可能加剧波动。

五、总结：适合谁购买？

- 推荐入手群体：

- 高净值资产配置者（长线持有抗通胀）；

- 追求地标身份象征与企业圈层社交需求的人群；

- 重视学位/医疗/商业一站式资源的家庭。

- 谨慎考虑群体：

- 预算有限或对价格敏感者；

- 偏好温馨社区氛围的自主客群；

- 短期投机买家（政策风险需警惕）。

决策建议：深圳湾一号仍是深圳豪宅的“硬通货”，但需匹配其使用成本与圈层属性。若预算充足且倾向稀缺资产，可优先考虑中层以上海景户型；若重视性价比或社区互动，南山华侨城片区（如红树西岸）或为平替选择。

以上观点，仅供参考。

六、产品照片

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