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【河东骏濠国际】 前海内环 大道资产 ，建面约45-73㎡瑧品公寓

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一、项目概况

导航地址：河东骏濠国际展示中心

售楼处电话：400-8060-330

开发商：深圳市河东股份合作公司

项目占地：约1.92万㎡

总建筑面积：约16万㎡

拿地时间：2018年5月9日

交楼时间：2024年6月30日

容积率：5.5

层高：2.85米

楼层数：11-29层

总户数：430套

梯户比：4梯14户

产权年限：40年

停车位：1035个

物业公司：河东物业

管理费：4.5元

小区共四栋：两栋住宅，一栋写字楼，一栋公寓。

二、项目价值

----------- 十大价值点 -----------

【前海重构版图，深圳西部增长极】前海，作为粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台和高水平对外开放门户枢纽，目前已吸引超300家世界500强投资设立企业，累计注册港企数量超1.1万家，注册资本超1.2万亿元。目前已汇聚金融、现代物流、信息服务、科技等产业，众多高端人才聚集。

前海合作区已由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，超2/3面积集中于宝安，将进一步带动宝安发展驶入快车道。河东骏濠国际拥享前海发展辐射，共享优质生活配套。

【前海内环加持 连接城市未来】地铁15号线（规划中）作为深圳首条环线轨道，起终点均为前海站，作为战略上的“产业线”，极速串联前海、宝中、大铲湾“腾讯科技岛（在建中）”、南山科技园、后海总部基地、留仙洞总部基地等高端产业密集区，推动资金流、人才流、技术流汇聚，构筑“前海内环”经济大动脉。

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5大高新产业园区规划就业人口超190万人，规划居住人口仅有80万人，未来预计将产生超110万的外溢居住需求。河东骏濠国际紧邻15号线（规划中）西乡公园站，直线距离约200米，无需换乘，3站直达大铲湾“腾讯科技岛”、5站直达留仙洞总部基地、6站直达前海商务区、９站直达南山科技园，12站抵达后海总部基地，构建半小时通勤圈。

【107发展主轴，执掌大道封面资产】宝安十四五规划提出，107发展主轴将以高标准打造成为广深港澳科技创新走廊的重要支撑区，持续发挥连接中心城区的区位优势与湾区产业链发展脊梁的战略优势。107发展主轴未来将打造成为“第二深南大道”，沿线规划大型产业园超50个，经济规模预计超万亿元，万千菁英汇聚。

宝安十四五规划同步提出，将重点开展107发展主轴沿线城市更新，预计超19个城市更新和土地整备项目落地，未来将打造深圳发展战略性走廊和大道经济范例。

河东骏濠国际，位居107发展主轴首排，畅享107国道规划利好及周边片区更新利好。

【多维立体交通，出行快人一步】直线距离12号线流塘站（年底开通）约700米，接驳地铁1号线、5号线，4站通达南山。

紧邻107国道，宝安大道、西乡大道环绕，快速接驳京港澳高速、北环大道，贯通南山、福田等重要区域。直线距离穗莞深城际（在建中）西乡站、宝安站约2.5公里。

【百万商圈环伺，美好举步即享】下楼即享约1.9万㎡集中商业，直线距离约1公里范围聚集港隆城、仟悦城、天虹、万达广场。约3公里范围内汇聚大仟里、大悦城（在建中）、中洲πMALL、海雅缤纷城、壹方城等大型商业集群，满足日常吃喝玩乐购等需求，都市繁华尽在掌握。

【7大市政公园，平衡繁华与静谧】周边汇聚西乡公园、流塘公园、宝安公园、灵芝公园、铁仔山公园、尖岗山公园、平峦山公园等，演绎都市自然生活。其中距离项目直线约1.3公里的宝安公园为深圳西部最大的市政公园，是休闲、观光、运动的好去处。

【６大人文艺术，沉浸式体验美好】 近距西乡会堂，直线距离宝安体育中心约1.4公里，约3.5公里范围内汇聚欢乐港湾、宝安区公共艺术中心（在建中，含博物馆、美术馆、艺术馆）、宝安区青少年宫、宝安区图书馆等。

【租金收益可观　投资潜力无限】项目周边拥有丰富生活配套，交通网络发达，出行便利，同时随着未来15号线的开通，高端人才租住需求外溢，可以预见本片区的居住需求将直线提升。目前距离本项目约700m的45㎡产品的月租金可达5000元，同时周边73㎡产品的月租金可达7000元。

【河东百万大城首发 都会综合体】 河东社区作为大型社区，分为南北两大区域，打造河东百万大城，其南区规划107发展带城市更新单元，总建筑面积达235万㎡，集办公、商业、酒店、公园等多元业态，带动人流聚集。

【约16万㎡都会综合体 河东匠心首作】河东社区首发项目——河东骏濠国际，位于河东社区北区，总建面约16万㎡，汇聚商务公寓、办公、商业等于一体，多重复合业态共融，打造107国道封面都会综合体。

三、产品详情 产品类型多样 多面积段覆盖 建面约45-73㎡瑧品公寓，户型方正、带阳台、通燃气、不限购不限贷，首付100万起，抢占核心地段。

【45㎡一房两厅】

【73㎡两房两厅】

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最新房产信息：

出售型保障房可按比例调整为商品房 深圳出台新规释放存量项目流动性

①孙红梅指出，该政策是落实国家“新房改”战略、优化本地住房供应结构的重要举措，针对拆除重建类城市更新单元，开发主体可在以下两者保障房类型转换规则中，在符合相应要求的前提下，选择其中一种；

②“对存量项目中保障房进行调减，符合要求的部分可转为商品房，部分原因是让存量项目尽快启动。”

财联社6月20日讯（记者 王海春）深圳市住房和建设局近日印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，引发广泛关注。

按最新政策，深圳城市更新单元规划中配建的保障性住房应当与其他类型用房整体规划、合理布局。配建的保障性住房无法移交用地的，与所在宗地的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。

业内人士介绍，深圳最新出台的旧改保障房新规，有两大亮点。

“一是存量项目调减出售型保障房，并可转为商品房，对于已批单元规划但未开工项目，可将40%的出售型保障性住房建筑面积调为商品房。二是新增项目或单元规划未通过的，明确了新的保障房配建移交规则，对旧改配建做了核减，向市场传递出清晰的信号。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

据了解，深圳这一最新政策适用于《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，已审批但未开工的城市更新项目。

中指院华南分院高级分析师孙红梅指出，该政策是落实国家“新房改”战略、优化本地住房供应结构的重要举措，针对拆除重建类城市更新单元，开发主体可在以下两者保障房类型转换规则中，在符合相应要求的前提下，选择其中一种。

一是40%转商品住房+60%无偿移交，即开发主体可将原规划的出售型保障房（如人才房、共有产权房）中40%调整为商品房销售，剩余60%按平均容积率折算用地面积无偿移交政府，由政府统筹建设或分配。

二是50%转商品住房+50%转配租型保障房，将50%转为商品房，50%调整为公共租赁住房或保障性租赁住房，进一步优化保障房结构。

“深圳最新出台的政策，通过三类地区差异化配建比例（核心区20%、过渡区18%、发展区15%）和动态调节机制，结合用地移交免缴地价、审批流程简化等激励措施，有利于提升开发商参与积极性。”孙红梅称。

乐有家研究中心负责人唐俪瑕告诉记者，新规一方面增加了保障房多渠道供应，另一方面，按比例配建，免缴地价、出售型保障性住房可调整为商品房等措施，减轻了开发主体压力。

“保障开发主体的利润空间，有利于推动城市更新改造的进程，构建更加长期健康的发展模式。”唐俪瑕说。

分析人士表示，深圳之所以对存量项目中保障房进行调减，符合要求的部分可转为商品房，其中一部分原因，是让存量项目尽快启动。

在李宇嘉看来，很长一段时间，旧改驱动了深圳楼市。这种驱动力，一方面表现为，来自旧改的需求向市场提供了购买力，另一方面，在核心区域进行的旧改项目，成为新增优质项目供应的重要主力，而且旧改规划对于提振片区发展前景，提升土地价值，以及带动高端市场成交，均发挥了积极作用。

“同时也应看到，由于市场下行，资金平衡难度大，存量项目按旧的配建规则很难长期进行下去。这不仅造成楼市动力削弱，而且产生了回迁安置、不良资产、三角债等问题。这对于开发投资、固投等都产生了影响。因此，本次政策调整的目的之一，即在于让存量项目尽快启动，解决安置等历史遗留问题，打通旧改领域流动性不足的堵点，通过修复房地产市场在旧改领域的动力，提升旧改加速器功效，从供需两端激活房地产的发展动力。”李宇嘉补充道。

孙红梅认为，深圳此次调整并非放松保障房建设，而是通过灵活机制平衡市场与保障需求，允许部分保障房转为商品房，加速停滞项目落地，推动住房市场向“保障房与商品房双轨并行”转型。这标志着深圳在房地产发展新模式探索中，迈出关键一步。

深圳市住建局：配建的出售型保障房可按比例调整为商品房

深圳市住房和建设局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，明确在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%无偿移交政府。

财联社6月20日讯，深圳市住房和建设局近日印发《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》。

其中明确，在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。

上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。

深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定

第一条 为落实我市保障性住房建设要求，多渠道增加保障性住房供应，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号，以下简称《指导意见》）、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《深圳经济特区城市更新条例》等有关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用对象为深圳市市域范围内按照《深圳经济特区城市更新条例》规定实施的拆除重建类城市更新单元。具体配建方式为在改造后含商品住房的各类城市更新单元规划中，按住房建筑面积的一定比例配建保障性住房。

第三条 城市更新单元优先将配建的保障性住房建筑面积折算成独立成宗的保障性住房用地无偿移交政府，由政府按照有关规定组织开发建设；不移交保障性住房用地的，由城市更新项目实施主体在已出让的开发建设用地实施过程中与商品住房一并建设，建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构。

第四条 城市更新单元保障性住房的配建比例，是指配建的保障性住房建筑面积占该城市更新单元规划住房建筑面积的比例。配建比例按照城市更新单元改造类型结合保障性住房配建空间范围图明确的分类地区确定。依据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第二十条规定，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。

移交保障性住房用地时，在配建基准比例的基础上，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减10%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核增15%。除前述情形之外的，配建比例核减4%。

移交保障性住房时，配建比例在移交保障性住房用地的基础上核减。城市更新单元属于城中村改造的，配建比例核减3%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例核减10%。除前述情形之外的，配建比例核减5%。

分类地区和改造类型的配建比例详见附表1。

第五条 城市更新单元拆除范围涉及多个改造类型或多个分类地区的，配建比例根据附表2明确的方法加权平均确定。空间范围图未覆盖地区，原则上按相邻片区同样分类确定。

第六条 移交保障性住房用地面积应当先根据本规定第四条第二款测算保障性住房建筑面积，再按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算确定。折算用地不小于3000平方米，且符合相关建设标准、规范的，优先将用地无偿移交政府，且不参与该城市更新单元开发建设用地的转移容积测算。

按照前款折算的保障性住房用地面积小于3000平方米，或不符合相关建设标准、规范的，及政府明确移交保障性住房的，按照第四条第三款测算配建的保障性住房建筑面积，由城市更新项目实施主体建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构，产权归政府或政府指定机构所有，免缴地价。

第七条 保障性住房的配建比例、建筑面积、移交的保障性住房用地面积、用地功能及规模等规划指标应在城市更新单元规划中予以明确。

由实施主体按照我市保障性住房规划建设有关规定与区住房建设主管部门、前海深港现代服务业合作区管理局签订保障性住房建设监管协议书，保障性住房建设监管协议书写明保障性住房的配建类型及规模。实施主体不按照监管协议书相关要求建设保障性住房的，由区住房建设主管部门责令限期改正，逾期未改正的按照有关规定查处。

市规划和自然资源主管部门派出机构按照保障性住房建设监管协议书确定的保障性住房配建类型及规模，在国有建设用地使用权出让合同或者补充协议中载明。

第八条 城市更新单元规划中配建的保障性住房应当与其他类型用房整体规划、合理布局。配建的保障性住房无法移交用地的，与所在宗地的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。

第九条 城市更新单元配建的保障性住房或移交的保障性住房用地，应当在城市更新单元规划编制过程中按照《深圳市城市规划标准与准则》的规定与商品住房一并核算公共服务设施。公共服务设施的布局应满足规划合理性，并符合相关标准和规范。

第十条 城市更新单元建设的商品住房预售时，实施主体应当同步告知购房者项目配建的保障性住房相关信息。

第十一条 符合《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（深规划资源规〔2019〕4号）规定，规划为工业的旧工业区，通过城市更新建设保障性住房的，实施主体可取得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积，按照城市更新单元规划容积率折算确定用地面积，交由实施主体开发建设，其余用地无偿移交给政府；交由实施主体建设的用地部分不再配建保障性住房。

第十二条 城市更新单元规划未审批通过的，城市更新单元保障性住房配建应按照本规定实施。城市更新单元规划已审批通过但尚未签订国有建设用地使用权出让合同的，城市更新单元保障性住房配建可参照本规定实施。

第十三条 《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。

《指导意见》施行前城市更新单元规划已审批通过且已开工的，保障性住房配建可按照已批准城市更新单元规划实施。

第十四条 建立保障性住房配建空间范围图动态修订机制。市城市更新主管部门可以根据城市发展需要及住房保障发展需要，对空间范围图进行修订并公布后施行。

第十五条 本规定自2025年6月24日起施行，有效期5年。

附表1：分类地区和改造类型配建比例一览表

附表2：加权平均计算方法一览表