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2019年11月，世茂之都作为龙岗大运深港国际中心的配套公寓首次开盘。当时市场情绪高涨，据亲历者回忆，开盘当晚凌晨12点，售楼处依然灯火通明，看房者络绎不绝，现场停放着不少外地牌照车辆。

根据不动产登记信息，该房源原业主于2019年11月购入，总价1572万，折合单价约6.16万/㎡。法院裁定书显示，本次法拍源于业主断供，其欠银行791.26万元。最终，业主账面亏损1010万，银行收回563万后仍有约230万缺口。

02 规划蓝图与现实落差

世茂之都当年的热销，与开发商对深港国际中心项目的规划密不可分。

根据当时的宣传方案，深港国际中心是一个建面约136万㎡的综合体项目，规划包含63万㎡办公、31万㎡商业、30万㎡公寓、5万㎡酒店，以及剧场、图书馆、美术馆、国际学校等配套设施，总投资额500亿元。

▲2019年11月世茂之都选房

2022年，开发商世茂集团出现流动性问题，项目全面停工，二期公寓在停工一年后通过官方纾困才得以复工。配套设施的缺失，直接影响了已售公寓的资产价值。

2024年8月，政府以68亿元将搁浅的12宗地块收储，相比世茂2017年239亿元的拿地成本，相当于原价的28.4%。随后，深圳公共资源交易中心发布地块规划研究招标公告，明确因原实施主体退出，片区建设已停滞，推动项目盘活具有迫切性。据业内人士分析，新规划将提升住宅用地占比，项目有望由央企接手。

03 核心区域项目去化遇阻

世茂之都的案例并非个例。位于南山粤海街道的翰熙典居项目，同样面临市场考验。

该项目与深圳大学一路之隔，距地铁9号线深大南站约500米，区位优势明显。2024年6月开盘时，备案均价约11.24万元/㎡，开盘推出最高87折优惠，当时公布的首开去化率约为71%。

然而，深圳房地产信息平台数据显示，截至2026年3月初，项目实际销售不足六成，剩余房源136套。市场信息显示，开年后项目价格出现调整，部分户型折后单价降至8万元/㎡左右，与周边楼龄约20年的二手房价格差距缩小。

这一现象反映出，即便是核心地段，购房者也开始更多关注项目本身的容积率、交付时间、产品性价比等实质性因素。

04 法拍房处置机制创新

在市场下行周期中，法拍房流拍现象增多，但一些创新的处置机制正在尝试破局。

2024年底，南山法院受理一起执行案件。被执行人吴某因投资失败欠款890万元，其名下唯一房产已被多家法院轮候查封，涉及债务总额约2000万元，且该房产此前已历经两次司法拍卖和一次变卖，均流拍。

在此情况下，吴某自行找到意向买家张某，对方出价1600万元，高于市场估值。南山法院引入“带封带押过户”机制，在法院、公证机关、不动产登记中心协同监管下完成交易，购房款由银行专项监管并按债权比例分配，从解封到过户仅用半天时间。

这一案例为类似困境中的房产处置提供了可参考的路径。

05 停工三十年的项目终迎复工

在龙华民治，一个停工三十年的项目近期取得实质性进展。

福罗拉山庄项目1993年4月开工，当年即因资金链断裂停工。此后多年，受政策调整、产权关系复杂等因素影响，复工迟迟未能实现。

2014年起，项目逐步推进产权重组。民治股份合作公司及相关主体完成土地受让，理顺历史遗留产权关系；2021年，恒地通过受让股权完成产权重组，将原别墅规划调整为高层住宅，项目更名为“恒地尊悦花园”。

目前，项目5栋30层高层住宅主体已完工，园林施工进入收尾阶段，接近准现房状态。虽然尚未取得预售许可证，但业内人士认为，若定价合理，准现房状态将成为其竞争优势。

06 二手房市场成交回暖

与法拍市场的低迷形成对比，深圳二手房市场近期出现成交回暖。

据深圳贝壳研究院统计，2026年1月深圳二手房成交6661套，环比增长2.4%，同比增长45.5%，创近10个月新高。乐有家研究中心数据显示，门店二手签约量连续8周处于高位，1月签约量同比上涨57%。

市场观察人士分析，成交回暖的原因包括：市场舆论环境趋于理性、部分购房者开始关注租售比指标、优质学位房需求提前释放等。以罗湖布心片区一套60㎡房源为例，其年化租售比接近3%，吸引了一些自住兼投资需求入市。

具体成交真实数据可以点击查看下文蓝色链接：

深圳各区房价曝光，有些跌破底线！

07 市场调整期的多元图景

综合上述案例，当前深圳楼市呈现出多元化的图景：

世茂之都业主断供离场，反映出前期高价买入、配套未能兑现带来的风险；

翰熙典居项目去化遇阻，表明购房决策正从单纯的地段崇拜转向综合价值评估；

南山法院的“带封带押过户”案例，为不良资产处置提供了新思路；

福罗拉山庄三十年复工，说明历史遗留问题项目在多方努力下仍有盘活可能；

二手房市场成交回暖，则显示部分区域的价格正在接近购房者的心理预期。

市场调整期既是风险释放的过程，也是定价机制回归理性的阶段。对于参与者而言，理解市场周期、评估真实价值、控制杠杆水平，仍然是需要持续关注的基本课题。

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