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深湾玖序之后，深超总第二宗“商改住”地块也来了！
11月8日，深圳公共资源交易中心发布一则土地出让公告。
具体来看，地块位于南山区深圳湾超级总部基地白石二道与深湾二路的东南角，也就是深湾玖序东侧。
挂牌起始价22.36亿元，起拍楼面价5.43万元/㎡。前年6月，深湾玖序地块出让时，楼面地价是6.03万元/㎡，如果扣除租赁部分，真实楼面价接近8万/㎡。
12月8日正式出让，1年内开工，4年内竣工。
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先看看这块地的素质。
二类居住用地，土地面积为11833.61㎡，只有深湾玖序的三分之一。
建筑面积41184㎡，住宅部分36584㎡，物业服务用房100㎡，商业部分1000㎡；文化、体育或其他设施3000㎡；托育机构500㎡。
住宅占比接近九成，商改住相当彻底。
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🌋中海深湾玖序售楼处电话：🍂400-992-7960🔥（售楼处已认证｜无中介｜24小时1对1咨询）
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土地现状平整，随时可以开工。
过去二十年，深超总只出让过一块宅地，所以新地块要做什么样的产品，只能结合深湾玖序做一些推测。
推测一：低密舒适豪宅 跟着市场走
先看一个关键点，容积率。
今年4月份，这块地从商业用地调规成住宅用地的时候，容积率是4.4，对应建面约5.2万㎡。
现在正式挂牌，地块整体规定容积率小于3.48，其中住宅部分容积率小于3.1，限高100米。
这几个数字很难不联想到上个月传出的“限高令”——原则上新建住宅限高80米、容积率不超过3.1。
刚传出商改住的时候，市场还在猜测，有没有可能玩“牙签楼”独栋超高层豪宅，参考曼哈顿111 West 57?现在看来是不可能了。
相比起深湾玖序那块地6.01的容积率和200米限高，这地块必然是要做成主打低密舒适的产品，这也是现在深圳的大方向。
结合建筑体量，可以推测这块地会建成两栋楼，约30层，按照深湾玖序的大户型面积段，最多也就一百多套房。
推测二：要么做深湾玖序平替款，要么重新定义深超总
在价格上也可以参照深湾玖序，但又不能完全参照——
深湾玖序去年开盘毛坯备案均价13.3万元/㎡，严格卡在出让时的限价要求，项目精装均价14.3万/㎡，创下深圳新建商品房最高价。
但深湾玖序的定价挺有说法，围绕13.3万毛坯限价，方差非常夸张。
例如，2A01的328平户型，顶层40楼价格为5993万元，而底层4楼价格为3918万元，价差超过2000万元，贵了53%；
2B01的252平户型，顶层40楼4695万元，底层4楼2802万元，价差1893万元，贵了67%。
主要原因就是景观差异，深超总高楼林立，像此次出让地块，三面都被甲级写字楼环绕，包括205米的神州数码总部双塔，以及南栋150米、北栋100米的天音大厦。
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所以，这次新地块未来建成产品的均价，大概会略低于深湾玖序，盲猜十万出头。
也不排除另一种可能——
如果之前深湾玖序的定价策略被限价卡得太死，那么这次不限地价不限房价的新产品，就会重新锚定深超总的真实价值。
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深超总"十字双轴"示意图
去年6月，中海深湾玖序项目开盘，当日收金100.2亿元，成交了195套，销控去化率66%，成为去年唯二首开破百亿的新盘（另一个是上海的绿发·浦江园）。
三个月后加推二期，当天卖约75套，去化约5成，目前整体接近清盘。
中海深湾玖序最大的一张王牌，就叫“深超总唯一高端住宅”，这种牌大概很快就得收起来了。
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深超总片区还有6块地没拿出来卖，除了这块商改住，剩下清一色都还是商业用地，假设也改地，势必又要引起几轮抢地大战。
特别是东南角靠近滨海大道那一块，只要改地挂牌，必是王炸。
毕竟事实已经证明，深超总这种黄金地段不缺顶级买家。
最后一个问题，是深圳会不会再次掀起一轮改地大潮，这次会不会集中在核心片区？
深超总都能改，宝中能不能改，前海、后海能不能改？
前年2023年是深圳商改住大年，一共改了四十多宗，这两年数量上降低了不少，但质量都还不错。
比如宝安A001-0212商改住成了中铁能建阅臻府，旁边03-29地块变成保利臻誉。而后海总部基地的T107-0107商改住地块，也就是即将开盘的沄玺，据说会成为“深圳湾最贵新盘”。
9月8日，深圳市规自局印发《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》，明确提及“商业改住宅”。
新规首次提出"商业性办公分区管控"，将全市划分为三类区域：
（1）战略预留区：商业办公功能予以预留；
（2）适度配置区：结合产业与市场供需适度配置；
（3）严格控制区：严控新增商办空间。
区仔放大看了一遍，深圳湾福田段、南山的后海、前海，尤其蛇口太子湾，都有不少位置属于这个“适度配置区”，很有操作空间。
可能还有惊喜藏在后面。
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