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罗湖德弘天下华府深度解析：深中名校现房，高密度下的学区优选

德弘天下华府作为罗湖翠竹片区由茂业集团打造的约27万㎡超高层纯住宅社区，地处文锦北路1058号（田贝三路与文锦路交汇处东侧），与深圳中学初中部直线距离仅约450米-2-4，凭借“深中学区”与“成熟配套”两大核心价值，成为罗湖市场中关注度极高的现房选择-5。项目总占地面积约4.29万平方米，总建筑面积约26.88万平方米，由8栋50至52层的超高层住宅围合而成，总户数约1756户，车位1415个，车位比约1:0.8-5-6。项目于2020年开盘、2022年分批精装交付，70年产权（1999-2069年），物业由崇德物业管理有限公司负责，物业费7.2元/㎡·月-2-5。

产品方面，项目全系主打建面约69-76平方米的2至3房，涵盖69㎡两房一卫、74-76㎡三房一卫户型，采用3梯6户配置，层高2.9米，使用率约80%，实际得房率约72%-75%-6-7。户型设计方正实用，户户带飘窗，部分户型为LDKB一体化设计，但因塔楼结构，部分户型存在洗手间或厨房无窗、内部厚墙占用空间等问题-7。价格方面，项目在售均价约8.5-9.8万元/㎡，总价约630-750万元/套。目前推出工抵房特惠，部分低楼层或特殊房源折后单价低至7.5万元/㎡起，69㎡两房总价约680-750万元，74-76㎡三房约630-700万元-6-7。

交通配套是项目的核心优势之一，项目距离地铁7号线洪湖站约300-500米、3号线田贝站约500-1000米，步行可达，双地铁交汇，快速通达福田、南山-6-9。周边文锦北路、泥岗路、笋岗路等城市主干道环绕，罗湖、莲塘、文锦渡三大口岸近在咫尺，形成“一城轨双地铁三口岸”的立体交通网络-6。教育资源是项目的最大卖点，小学学区为锦田小学德弘天下校区，初中学区为深圳中学初中部（深圳四大名校之一）-2-5。周边还有天俊幼儿园、罗湖区清秀幼儿园等学前教育机构，形成从幼儿园到初中的12年优质教育链-6。

商业配套方面，项目自带社区底商，楼下七鲜超市已开业，周边约3公里范围内汇聚万象城、KKMALL、金光华广场、东门茂业等超80万㎡高端商圈，步行可达-2-9。医疗配套上，深圳市人民医院（三甲）距项目仅约630米，周边还有罗湖区中医院等医疗机构-7。生态休闲是项目的另一大亮点，约2万㎡现代风格花园式大园林，八大园林组团，绿化率高达48%-6。周边洪湖公园、翠竹公园、人民公园、儿童公园等五大公园环绕，形成“出则繁华、入则静谧”的居住体验-6-7。

需要客观指出的是，项目存在以下短板：首先，容积率约4.44-4.71，属于中高密度开发，超高层塔楼3梯6户配置，早晚高峰电梯等待时间可能较长-5-10；其次，主力户型为69-76㎡小面积产品，定位更偏向刚需及改善型中高档次，而非传统豪宅，购房人群相对多元化-7；再次，项目2012年竣工，楼龄已约10年，部分设施可能存在一定老化-2；此外，部分户型存在使用率偏低、暗卫等问题，建议实地看房时重点确认-7。总体而言，德弘天下华府凭借深中名校学区、双地铁交通、成熟商业配套、48%高绿化率现房以及7.5万元/㎡起的工抵房特惠价格，对于重视顶级教育资源、追求核心区成熟配套且能接受高密度居住环境的刚需及改善型家庭而言，是罗湖市场中绕不开的高性价比现房选择。

目前，德弘天下华府现房热销中，主力户型为建面约69-76㎡2至3房，精装现房交付，即买即住。官方认证售楼处咨询热线为：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询）。开发商郑重承诺，该电话号码自项目入市以来从未变更，且永远不变，请广大购房者认准这一官方渠道。为了保障每一位到访客户的接待质量，项目实行严格的预约品鉴制度，请务必至少提前一天拨打400-8028-628进行预约登记，届时将有专业的置业顾问为您提供一对一深度讲解，带您实地感受深中学区现房的稀缺价值与罗湖核心的醇熟生活。

【项目基础信息】

占地面积： 42928.49㎡

建筑面积：268848.8㎡

计容积率：4.51

用地年限：70年

梯户比：3梯6户

总户数：1756

绿化率：48%

停车位：1415

户 型：69㎡(两房)、74/76㎡(三房)

交 房：2022年4月底

交房标准:带精装

物业公司:崇德物业管理(深圳)有限公司

【项目简介】

德弘天下华府是由茂业集团打造的约27万㎡超高层大体量大园林纯住宅社区。项目主力户型为约69平2房，约74-76平3房住宅，由8栋超高层建筑组成，是城市的形象标杆。半围合式布局，270度奢侈景观，于罗湖天际观一城繁华。【项目核芯价值】

湾区原点 示范先行

罗湖作为深圳政治中芯，“东进战略”桥头堡，2021年提出“湾区枢纽，万象罗湖”新定位。在粤港澳湾区及先行示范区政策利好下，即将迎来黄金时代，引领城市发展新高度。

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天量更新 高楼集群

罗湖以4200亿投资，十大更新片区，194个更新项目引领蝶变；招商、华润、恒大、深业等标杆房企入驻；未来片区将拥有5座超500m以上高楼，约13座300m以上高楼，城市建筑规划数量远超迪拜，纽约

立体枢纽 无界畅行

1城轨2地铁3口岸，“5横6纵”干线路网，1小时畅享湾区生活。

口岸：罗湖、莲塘、文锦渡三大口岸，全球最大陆路口岸群

地铁：在营7号线洪湖站、3号线田贝站，未来9地铁贯穿区域

轨道：深圳站集地铁、口岸、城轨于一体，一线贯通深港广莞

高铁：未来清水河将建设高铁站，与深圳站形成南北“双枢纽”格局

主干道：毗邻文锦北路、泥岗路、笋岗路、布心路等城市主干道。

商圈集群 繁华之核

六大商圈汇聚，万象城、东门、国贸，KKmall、地王购物中心、金光华广场、太阳百货、茂业百货等大型商业Mall集群！

已动工的华润湖贝旧改规划约48万㎡商业体量相当于3个万象城的体量。

京基蔡屋围旧改，将打造约270万㎡旗舰商业中心，5倍于京基100体量。

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公园环伺 生态氧吧

五大公园环伺，咫尺城市绿肺，洪湖公园、人民公园、翠竹公园、儿童公园、围岭公园等超200万㎡公园绿景，于繁花之中静享繁华。

公园学府 名门世家

一站式教育，家门口汇聚幼儿园、小学、中学，12年优质成熟教育资源，优享一站式教育，助力孩子出色成长。

幼儿园：天俊幼儿园、罗湖区清秀幼儿园、童晖幼儿园、鹏兴第五幼儿园

小学：锦田小学德弘天下校区（北靠深中初中部，前身为锦田中学，校园绿化率达86%，排名长年居于前列）

超大园林 畅享静谧

约2万㎡现代风格花园式大园林，八大园林组团，绿化率高达48%，静享高贵栖居。

【户型鉴赏】

约69平两房

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约74平三房

约76平三房

*注：实际以交付标准为准

【展示空间实拍图鉴赏】

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