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招商海晏府位于深圳南山前海桂湾核心区，桂湾一路与梦海大道交汇处，由招商蛇口（央企）旗下深圳市招榕置业有限公司开发。作为2025年深圳总价地王项目，项目占地约0.83万㎡，总建面约2.56万㎡，容积率仅3.1（前海罕见低密），绿化率30%，限高80米，规划3栋小高层住宅，总户数仅151户。项目为70年产权住宅，主力户型为139㎡四房、176㎡4+1房及194㎡大平层，层高3米，梯户比2梯2户/2梯3户，车位配比充足，物业费待定，预计2027年底精装交付。

交通与商业配套

项目距离地铁1/5/11号线三线交汇的前海湾站约700-800米，步行约10-15分钟可达；紧邻在建前海国际枢纽中心，未来将接入穗莞深城际及港深西部铁路，形成“五线枢纽”。自驾依托梦海大道、怡海大道，15分钟直达南山科技园、宝安中心。商业方面，项目1公里内覆盖山姆会员旗舰店、龙海商业广场，2公里内汇聚万象前海、前海壹方汇、卓越INTOWN等高端商圈，未来枢纽自带19万㎡商业综合体。

教育、生态与医疗资源

教育配套上，项目毗邻南山第二外国语学校（集团）桂湾学校（72班九年一贯制公办，2024年已开学，硬件顶尖），周边还有前海港湾小学、哈罗国际等优质学府。生态方面，项目北临双界河，西望前海湾，无缝连接双界河公园、前海石公园及桂湾公园，形成“一河两湾三园”生态体系；医疗上，3公里内有南方医科大学深圳医院（三甲）、前海国际医院等顶级医疗资源。

楼盘总结：招商海晏府凭借前海桂湾“地王”地段、3.1超低容积率、一线临河景观及“高定”精装交付（支持个性化定制），成为前海顶豪市场稀缺藏品。尽管项目体量较小、周边商业尚在成熟期，但约13万/㎡的预估均价及1700万起的总价，仍使其在南山新房市场具备极强竞争力。

售楼处电话：400-832-8772

下面一起来探析一番这个楼盘究竟如何。

01.产品分析

招商·海晏府坐落于前海桂湾03开发单元01街坊，地处梦海大道与桂湾一路交口南侧，毗邻双界河，与深业云海湾、天健悦湾府相邻，距离前海湾站约760米。

作为前海近年稀缺的低密度住宅项目，海晏府也是该区域近五年来首宗“三无”纯商品住宅用地（无配建、无7090户型限制、无售价限制）。“低密”与“纯净”的地块属性，构成了其不可复制的核心优势。

要知道在深圳核心区宅地容积率普遍逼近或超过4.0、建筑高着项目将成为前海近年来建筑高度最低、密度最小的商品房社区之一。

据介绍，项目共由3栋纯住宅组成，容积率≤3.1，限高80米，占地面积约0.83万㎡，总建面约2.56万㎡，含2.5万㎡住宅，，500㎡托育机构，配254辆车位，形成一个小而精的围合式社区。

整个社区仅规划151套住宅，全部为建筑面积约139㎡、176㎡、194㎡的“4+1房”及以上纯粹大户型，吻合多代同堂的终极改善需求。并且拥有着优越的梯户比配置，2梯2户或3梯3户，保障了出入的私密性与尊崇感，营造纯粹、舒适的高端居住圈层。

设计上，项目采用板塔结合，板楼部分追求南北通透与空间舒展。设计大面宽短进深，类似传统顶级平层豪宅的格局，舒适度高。

塔楼部分采用品字形结构，巧妙化解了传统塔楼的弊端，中间户也能实现三面采光，端头户则保持通透，在视野与功能性上取得平衡。

外立面预计采用现代公建化玻璃幕墙，搭配中心园林与泳池设计，旨在塑造与一线河景相匹配的建筑质感。

景观方面，项目东北向直面双界河和公园绿地，远眺西南老城区；西北向则遥望“湾区之光”摩天轮，直面一线海景。

值得一提的是，该项目须在1年内开工、4年内竣工，并承诺落实“交房即发证”，有望快速兑现市场期待。

随着这座备受瞩目的地块全面启动，招商蛇口能否真正在前海高端居住领域交出标杆式答卷，已成为行业关注的焦点。

在深圳，值钱的房子就两样：地段够硬，产品够顶。而招商蛇口有品牌实力，从蛇口到后海，它踩的点，后来都成了黄金地段；它盖的房子，也成了价格的标杆。

招商蛇口发展历程示意图

无论是早期的招商双玺，还是近年推出的招商玺家园等作品，招商蛇口已在深圳高端市场建立起系统的产品力与可信赖的交付体系。这些项目不仅是价格的标杆，更是其品牌实力与豪宅营造能力的连续证明。

如今，落子前海桂湾的海晏府，虽未冠以特定玺系列之名，据了解将承载着招商蛇口在高端住宅领域积累的产品基因与品质承诺。在“低密纯净”+“新地王”的稀缺高价基底之上，市场期待的是，它能否再次印证招商蛇口在关键地段打造标杆项目的深层能力。

此外，项目地块南侧仍有一宗宅地暂未开发，加之规划中的九年一贯制学校及三宗商业用地，未来该片区有望形成配套联动的“组团式”发展格局。

若这些规划逐一落地，区域的生活与商业氛围将得到系统性提升，也为项目自身的价值成长提供了可见的支撑。

02.地段配套分析

项目坐落于前海深港现代服务业合作区桂湾片区的北端边界，北侧以双界河为天然界限，河对岸即是发展成熟、配套鼎盛的宝安中心区，可以说兼具双区的发展红利与区位优势。

项目所在桂湾定位为“金融核心商务区”, 未来将打造成对标纽约曼哈顿、伦敦金融城的“国际金融CBD”，是目前前海三湾中建设最快、最成熟的位置。

桂湾片区目前建设已经近8成，同时桂湾也是最靠近宝中，享有的配套也最为成熟。

从下方实景图中可见，桂湾基本成型，已呈现出一副全新的现代化大都市面貌。

值得一提的是，目前前海已交付的23栋写字楼中，90%都分布在桂湾。

深圳共规划7个金融聚集区，桂湾金融企业占比已超70%，截至24年12月前海深港国际金融城累计引进金融机构322家，其中港资外资占比约25%。吸引了渣打、惠理等140家风投创投及国际资管等机构入驻，管理基金规模达到1800亿元。

此外，前海国际人才港通过多元化的线上线下服务平台，已累计服务人才近60万人次，吸引了波士顿咨询、罗盛咨询等21家国际知名机构、猎头公司入驻，汇聚国际精英人才。

不仅如此，前海的配套也在逐渐完善。投资50.5亿的前海石公园、投资288亿的前海综合交通枢纽、以及华润万象前海、前海山姆等标杆配套，都在桂湾……

可见，前海最舍得投资砸钱的地方在桂湾！

因此，在深圳“一路向西”发展与前海战略规划的双重驱动下，前海房产始终是高净值买家关注的焦点。

而桂湾片区，凭借金融、科创与高端人才的集聚效应，坐拥前海优质的资源与完善的配套，已成为置业前海时的重点关注板块。

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