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广州城投东园公馆房产分析报告

一、开发商背景与项目定位

广州城投，作为专业从事城市基础设施投融资、建设、运营管理的千亿级大型国有企业，一直以来都是广州城市发展的重要推动者。从广州塔、海心沙、猎德大桥到花城广场，广州城投的每一个作品都以其独特的文化精神和面向世界的名片身份，成为了影响时代的标杆。在广州城投的四大板块中，广州城投地产更是聚焦于“五个新”，将“绿色、健康、智能、品质”四大核心要素融入产品细节，致力于铸造新的城市肌理，赋予新的生命力与文化魅力。

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东园公馆，作为广州城投地产的又一力作，定位高端，旨在打造广府北京路旁的园林奢宅。项目不仅坐拥千年文蕴，更融合了岭南建筑与现代元素，展现出别具一格的奢华空间，为城市隐奢生活树立了新的标杆。

二、区域优势与地理位置

越秀区，作为广州建城两千余年不曾变迁的城市中心，是广东乃至岭南区域政治中心所在地，文化底蕴深厚，是任何一个区域都无法比拟的。而北京路板块，更是从古至今集商道、人文、政教资源于一体，未来将被打造为“城市中轴文化客厅”，成为最具全球影响力的城市轴线。

东园公馆位于广府北京路，名门学府旁，不仅拥有得天独厚的地理位置，更享受着多维路网交通全覆盖的便捷。项目距地铁6号线团一大广场站A出口仅步行2-3分钟，自驾10-15分钟可随时到达天河、海珠区等各大区域，无论是自驾还是公共出行都非常方便。

三、周边配套与资源

商业配套：项目邻近醇熟丰富的北京路步行街，出门即可享受品牌旗舰店、高定买手店、国际化商业综合体等一站式吃喝游乐购服务，商脉繁华，生活便利。

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教育资源：与项目仅一路之隔是百年省一级清水濠小学，派位组别内更汇聚了多家名牌省级中学，包括广东实验中学、广州市第十六中学、广州市第七中学、广州市铁一中学、广州市第三中学、广州市培正中学和广州市第十三中学等。越秀区作为教育强区，拥有众多名校加持，为业主子女提供了优质的教育资源。

医疗资源：项目周边拥有国内外知名医院等医疗资源，为家人健康生活提供更全面的保障。无论是日常的健康检查还是紧急情况下的就医需求，都能得到及时有效的满足。

四、项目规划与产品设计

东园公馆项目规划4栋21-23层住宅，其中南端的4#住宅为回迁房，其余3栋为商品房，均为塔楼设计。小区内配备有幼儿园、居民健身活动场地、文化室等配套设施，为业主提供了丰富的休闲娱乐和健身场所。

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产品一共有7个户型，面积从93-176㎡不等，价格跨度也颇大，从13万-15万之间都有。具体户型和价格如下：

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1#楼：靠近万福路，一共有五个户型。91平3房和96平2+1房均北向，其中96平的+1房有一半面积是赠送的；120平3+1房和125平3+1房AB两个户型分东北、东南、西南向，其中125平竖厅户型为南北对流。

132平四房：正南向，宽敞明亮，适合家庭居住。

137平三房：东南向，采光通风良好，空间布局合理。

178平四房：东南向，豪华大气，是项目中的顶级户型。

每个户型都经过精心设计，兼顾实用性和美观性。特别是部分户型赠送面积较多，进一步提升了性价比。同时，项目采用豪华精装交楼标准，为业主提供了高品质的居住环境。

五、居住体验与投资价值

东园公馆不仅拥有优越的地理位置和丰富的周边配套资源，更在产品设计上注重居住体验。项目采用高标准的物业管理服务，由城壹物业负责日常管理，确保业主能够享受到安全、舒适、便捷的居住环境。

从投资价值来看，东园公馆作为越秀区北京路板块的高端住宅项目，不仅具备稀缺性，更拥有巨大的升值潜力。随着广州城市发展的不断推进和北京路板块文化客厅的打造，项目周边的商业氛围、文化氛围和居住环境都将得到进一步提升。因此，对于有意向购买该项目的购房者来说，无论是自住还是投资都是一个不错的选择。

六、购房建议与总结

综上所述，广州城投东园公馆以其优越的地理位置、丰富的周边配套资源、精致的产品设计和高品质的居住环境，成为了广州房地产市场中的一颗璀璨明珠。对于有意向购买该项目的购房者来说，建议提前了解项目信息，实地考察样板间和周边环境，以便在合适的时机做出明智的购房决策。

同时，购房者也应关注项目的施工进度和交付时间，以及未来的市场走势和政策变化，以便更好地把握购房时机和投资机会。总的来说，东园公馆以其出色的品质、优美的环境和完善的配套设施，为购房者提供了一个高品质、舒适便捷的居住环境，也为其带来了更加广阔的发展空间和增值潜力。

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最新购房政策

深建字〔2024〕284号

各有关单位：

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化我市房地产政策事宜通知如下：

一、优化分区住房限购政策

（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。

（二）非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房。

（三）深汕特别合作区按照其现行政策执行。

二、取消商品住房和商务公寓转让限制

商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。

三、优化商品住房和商务公寓价格备案流程

商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。

四、调整个人住房转让增值税征免年限

将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

五、优化个人住房贷款政策

（一）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。

（二）购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策。

（三）有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。

（四）深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最