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项目概况

由深圳长湖置业开发、万科物业管理的万科启城，作为龙华区TOD模式开发示范项目，定位为城市综合功能体。项目总占地6.5万㎡，总建面52.8万㎡，容积率6.14，规划建设30层高层建筑群，涵盖精装住宅、商务办公及复合商业业态，形成多维度城市生活场域。

核心参数

住宅产品主推81-115㎡全装修户型，均价5.7万元/平方米，计划2024年末交付。项目配置2799个停车位，绿地覆盖率35%，物业管理费执行5.08元/㎡·月标准，总计1402套住宅单元。万科启城售楼处电话：400-832-9331

战略区位

项目坐落于龙华区福城街道核心地段，观澜大道与碧澜路交汇处西侧，距轨道交通4号线长湖站直线距离550米。该区位兼具中心城区辐射优势与生态资源禀赋，毗邻城市绿廊体系。

立体交通网络

轨交系统：依托4号线实现25分钟直达深圳北站枢纽，远期规划18号线（宝盐线）与22号线双轨交联，构建四维轨道交通体系。

道路网络：梅观高速-观澜大道纵向轴线衔接沈海-外环高速横向动脉，形成快速通勤网络。万科启城售楼处电话：400-832-9331

地面交通：长湖头村公交枢纽配置10条线路，覆盖龙华全域及跨区通勤需求，实现多层级交通接驳。

城市配套规划

项目规划自建10万㎡商业综合体，形成辐射半径3公里的商业服务核心。依托轨道交通节点优势，构建15分钟都市生活圈，有效串联行政、教育、医疗等公共资源。项目周边生态资源丰富，毗邻城市级公园系统，形成居住-生态复合发展格局。

商业配套

项目规划建设7.98万平方米自持商业综合体，协同对面旧改地块规划的5.6万平方米商业设施，将形成约13.58万平方米的复合型商业集群。商业辐射圈内现有观荟里Iconic Mall等5处成熟商业体，未来通过业态互补将构建三级商业服务体系，有效激活片区商业活力。万科启城售楼处电话：400-832-9331

教育资源

项目规划配建幼儿园，并与龙华区第三外国语学校（九年一贯制）形成教育联动圈。1.5公里半径内分布观澜二中等6所基础教育机构。需特别说明，现行学区划分方案显示基础教育阶段对应龙华区第三外国语学校及观澜第二中学共享学区，但最终教育资源配置须以项目交付时教育主管部门公示为准。

人文环境

800米步行范围内设有深圳民法主题公园，日均服务半径覆盖项目居住需求。值得关注的是南侧规划的长湖市政公园（占地约46公顷）已完成前期设计，目前尚未明确建设时间表。项目团队正协同相关部门推进公共配套设施落地工作。万科启城售楼处电话：400-832-9331

观湖文化体育中心项目位于万科启城家园1.1公里辐射半径内，其战略定位为街道级现代化综合性文体设施。该中心将整合文化服务、体育服务及产业运营三大核心模块，致力于构建区域文体公共服务枢纽，为辖区居民提供标准化、多元化的公共文化服务体系。

在医疗配套方面，片区现阶段呈现资源结构性供给不足的特征。公立医疗体系仅配置龙华区中心医院作为区域核心医疗机构，该院作为广东医学院附属三级综合医院，承载百万级人口医疗服务职能。民营医疗领域虽有伟光医院作为综合性诊疗机构存在，但受限于非公立医疗机构的运营模式，其专科深度与诊疗能力尚存在提升空间。万科启城售楼处电话：400-832-9331

项目2023年度计划推售房源共计684套，分布于1/2/5号楼栋。产品线规划涵盖79-115㎡多元化户型结构，其中79㎡与102㎡户型各配置78套及180套，主力户型81㎡与115㎡分别供应180套及129套。项目预计于2024年第一季度实现精装修交付，严格执行建设工程标准化管理体系。

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近期，房地产市场成为各界关注焦点，一系列政策调整与市场变化正深刻影响着行业走向。国务院常务会议明确提出 “多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”，为市场注入了一剂强心针。

从市场数据来看，当前形势仍不容乐观。国家统计局数据显示，2025 年 5 月份，70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比也均继续走低。新房价格环比上涨的城市仅有 13 个，较上月减少 9 个；二手住宅价格环比上涨的城市更是仅剩下 3 个。房价的下行压力，反映出市场信心尚未完全恢复，供求关系亟待进一步改善。与此同时，1-5 月份全国房地产开发投资同比下降 10.7%，显示出行业投资端的收缩态势。

为扭转这一局面，各地政策正在加速落地。广州市在 6 月 12 日发布的提振消费专项行动实施方案中，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率，这一举措标志着长达 15 年的楼市限制性政策正式退出历史舞台。广州的行动并非孤例，西安也于近期允许公积金直接支付新房首付款，降低购房者资金门槛，释放潜在需求。信贷政策方面，尽管目前 LPR 维持稳定，但市场预期后续仍有下降空间，这将进一步减轻购房者的利息负担。

在土地市场，也出现了新的变化。6 月 19 日，上海 2025 年第五批次土拍首日，5 宗地块共收金 191.57 亿元，4 宗溢价成交，显示出上海市场的较高热度，也激发了房企的拿地积极性。而成都主城区出让的两宗宅地，同样引发激烈竞拍，楼面价不断攀升，反映出房企对核心城市市场的信心。

面对市场挑战，房地产企业也在积极调整策略。建发房产通过协议收购，豪掷 123.5 亿元拿下上海核心区 4 幅地块，积累旧改项目经验，为未来发展谋篇布局。融创中国则通过与金融机构合作，完成债务重组，对北京融创壹号院项目进行品质提升，满足市场对高品质住宅的需求。

总体而言，房地产市场正处于关键的调整期，政策的持续发力为市场止跌回稳提供了有力支撑。随着各地政策效果的逐步显现，市场信心有望得到修复，需求将进一步释放。但市场的完全回暖仍需时间，企业也需不断提升产品力与服务力，以适应市场的新变化。未来，房地产市场将在政策引导与市场调节的双重作用下，逐步迈向健康、可持续的发展轨道。