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随着生 物医药市场需求逐步旺盛，深圳市生物医药创新产业园接到了不少意向客户的来访来电，目前也已储备了医拓生物、无忧跳动等多家优质客户资源。

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由于原有产业空间面临用地紧张、工业用地利用率低等问题， 为加速引进培育创新生物医药企业，满足企业高速发展的需求，深圳市生物医药创新产业园区目前正紧锣密鼓地推进提容项目建设，创新性提出探索“工业上楼创新产业空间新模式”，这既是落实市委市政府打造集约高效生产空间的重要举措，也有利于推动园区成为生物医药产业高质量发展新高地。

创新理念，打造“工业上楼”实践版本

本次提容项目生物医药创新产业园计划将利用园区空地新增建筑面积7.1万平方米，新增1栋高层厂房建筑面积4.2万平方米，3栋高层厂房建筑面积1.85万平方米（包括返还政府9,081平方米），1.05万平方米配套设施。

其中，提容项目中的11号楼为园区打造“工业上楼”的实践版本，该楼栋将按照“厂房+写字楼”的复合标准建设21层的高层大楼，定位为“研发、办公、生产一体化”产业空间，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产。

项目设计时，为有效提升土地使用效率，保留园区内部景观资源，创新性地采用了“工业上楼”的产业空间新模式，重点解决重型设备不易上楼、生产空间荷载要求高、高层厂房货运效率低等问题。

项目首层层高为6米，二至五层层高为5.4米，6层及以上层高为4.5米，同时首层承重为1200kg/平方米，二至三层承重为800kg/平方米，四层及以上承重为650kg/平方米。同时每栋楼都配置了2台载重3吨的货梯。此外，生活设施通过步道与生产设施相连通，人车分流的设计，有效保证园区生产人员的通行便利和通行安全。

与常规厂房相比，立体厂房优势显著：

一是堆叠后相当于首层增加，运输货物可由各分区内首层运向其它各层，除首层外，其它各层承重均有相应提升；

二是所有分区均控制在适宜上楼层数（4层及以下），最高分区可上至70米，提升高楼层厂房利用率，提升建筑高度上限；

三是电梯分区设置，每个电梯仅服务分区内的各层，可提能增效。

此外园区在满足目前扩容需求的同时，也考虑了如何在远期对周边区域有更多的价值释放。项目将利用已有的景观资源优势（聚龙山湿地公园），打造绿色+协调的活力创新产业园区。

探索工业上楼创新模式，建设湾区生物医药专业精品产业园

在本次设计理念中，园区提容项目积极探索“工业上楼”创新模式，按照“下层生产、上层研发”的办公理念，匹配性设计建筑层高、楼板荷载、柱网间距、生产辅助设施和配套服务设施，合理组织垂直交通体系，实现净污分流、人货分行的高效运转，最大程度上满足生物医药领域企业的特殊工艺需求，克服企业生产上楼难题。

“工业上楼”的高层厂房的环境以写字楼为标准打造，创建高端办公、花园办公的氛围，以适应企业研发、办公、生产一体化的需求。同时，高层厂房配置中央空调系统、新风系统、智慧化管理系统，对企业工作体验、品牌形象、招聘用工等有很大帮助。此外，“工业上楼”还可为企业解决因成本、场地和运作等限制，致使功能设施分散的难题，提高企业的生产效率，推动园区土地资源的高效利用。

后续，园区计划将持续通过“工业上楼”模式，把产业链相关企业集中在园区特定区域，引导产业发展合理布局，赋能产业创新，实现产业聚集，打造具有深圳特色的湾区生物医药“专业精品产业园”。

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注：深圳市生物医药创新产业园位于坪山深圳国家生物产业基地核心位置，占地面积12.4万㎡，总规划建筑面积29万㎡，荟聚了艾欣达伟、达科为医疗、普瑞金生物等97家高精尖生物医药企业。园区作为深投控公司布局坪山高新区、打造生物产业资源整合生态圈的排头兵，是深圳市政府为促进高成长性、高质量生物医药中小企业快速扩张发展而建设的大型创新产业载体。自开园以来在引领深圳市生物医药科技创新、产业发展集聚等方面发挥着重要的带动作用。

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——政策“组合拳”下的市场温度与购房者百态

2025年3月16日，东莞住房公积金管理委员会发布的两份文件，如同一颗石子投入平静的湖面，激起层层波澜。根据新政，东莞家庭公积金贷款额度从90万元提升至231万元，个人最高可贷126万元。政策一出，中介门店的电话被打爆，社交平台上“东莞买房”的话题瞬间冲上热搜。一位95后购房者罗女士在龙华某中介门店感慨：“原本首付差十几万，现在能多贷16万，压力小多了！”

这仅仅是东莞楼市“政策工具箱”中的一环。自2024年四季度以来，这座被称作“楼市风向标”的城市，正以一系列创新政策与市场数据，书写着“止跌回稳”的新剧本。

“金三银四”的沸腾周末

3月17日，东莞景田片区的中介门店里，店长忙得顾不上喝水。新政发布后的第一个周末，客户到访量比前一周增长8%，有人甚至带着计算器现场算账。一位计划下半年买房的张先生，原本想观望房价是否继续下跌，但新政让他改了主意：“公积金贷款额度涨了，利息还能省十几万，再等可能就错过机会了。”

数据印证了市场的热度。2025年一季度，东莞一二手房合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，其中新房网签量同比激增82.1%，二手房成交14309套，同比涨幅超五成。龙岗的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，龙华中建鹏宸云筑二期加推153套房源，1小时去化率95%。贝壳研究院数据显示，3月二手房实时成交量达282套/日，接近2021年市场高峰水平。

政策“及时雨”背后的逻辑

东莞楼市的回暖并非偶然。这座面积仅1997平方公里的超大城市，常住人口已突破2000万，2024年净流入人口近20万，人口密度居全国之首。有限的土地与持续增长的需求，构成了房价韧性的底层逻辑。但更深层的推力，来自政策层的精准调控。

除了公积金新政，东莞同步推进的还有“房票”制度优化、保障房供应加码、土拍规则调整等一揽子措施。例如，2025年计划供应5万套保障房，覆盖青年公寓、共有产权房等多种类型，公租房价格仅为市场价的3折。政策既为刚需“托底”，又通过降低首付比例（二套房首付降至20%）、提高公积金账户余额贷款倍数（从14倍提至16倍）等方式激活改善需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称：“东莞的住房自有率仅23%，年轻人购房需求被长期压抑。这轮政策通过降低门槛、减少成本，释放了积累多年的刚性需求。”

购房者的“精打细算”与开发商的“抢滩战”

市场升温的背后，是买卖双方的博弈与妥协。在龙华红山华府售楼处，一位看房者对比了公积金与商贷的差异：“公积金利率2.85%，商贷3.1%，30年利息差出几十万。”而开发商则嗅到了去库存的良机。一季度东莞新房库存去化周期从2024年26.4个月骤降至7个月，福田、罗湖甚至出现“无房可卖”的局面。房企销售榜单上，TOP5门槛冲至22.3亿元，鸿荣源珈誉府等热门楼盘单月成交超50套。

二手房市场同样暗流涌动。一位中介透露，业主心态从“降价急售”转向“试探性调价”，部分学区房挂牌价环比上涨5%。但市场并未失控——国家统计局数据显示，东莞新房价格连续5个月环比微涨，单月涨幅最高0.4%，二手房涨幅稳定在0.3%左右，呈现“慢牛”态势。

争议与隐忧：狂欢中的冷思考

火热的表象下，争议随之而来。有观点认为，公积金贷款额度提升可能加剧“杠杆买房”风险；保障房大规模入市是否冲击商品房价格，也引发讨论。但数据给出了另一种答案：2025年一季度，东莞200万—300万元二手房成交占比达20.2%，公积金新政恰好覆盖了这一主力区间。而保障房与商品房的“双轨制”，正推动市场分层——刚需转向低价保障房，改善群体争夺核心地段商品房，形成“各取所需”的平衡。

更大的挑战在于可持续性。东莞近年宅地供应锐减，2024年仅出让5宗涉宅用地，未来新房供应或持续收紧。业内人士预测，若去化周期跌破6个月，房价上涨压力将显著增加。

一座城市的安居实验

站在2025年春的东莞，楼市的故事早已超越简单的涨跌博弈。从公积金新政到“一张床、一间房、一套房”的多层次住房体系，这座城市的改革尝试，既是为楼市纾困，更是对“居者有其屋”命题的回应。正如龙岗某保障房项目申请者所言：“东莞的房价可能永远追不上，但至少现在，我们有了更多选择。”

当政策“组合拳”遇上市场的自我调节，东莞楼市的这轮回暖，或许正在书写中国房地产转型的新样本。

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