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菊城房产，作为深耕小榄三十余载的领军房企，其打造的菊城品质，早已在小榄域内赢得了有口皆碑的赞誉。
从龙山华府到菊城誉美花园、从菊城联祥花园到菊城御景湾，每一个项目都是菊城房产匠心独运、精益求精的结晶。
而今，菊城房产再次以全新的高端产品系理念与“菊房四代宅”概念，倾力打造了集大成之作——菊城·云岄湾。
作为小榄菊城房产30余载的里程碑之作，菊城·云岄湾傲立于TOP级产品序列——“云”字系高端豪宅。
从项目择址到立面到景观设计，从园林布局至产品线，无一不经过精心策划与全面革新，彰显非凡品质。
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菊城·云岄湾占据的是小榄城芯宝藏之地，囊括所有的城市生活配套资源，稀缺性和珍贵性不言而喻。
项目毗邻小榄水道，傍水而居，坐拥“一带、三园”的生态框架，龙山、凤山、圆榄山、江滨四大公园近在咫尺。
商业方面，百汇时代广场、龙山广场、海港城、大信新都汇四大顶流商圈环绕，购物、休闲、娱乐等生活需求一应俱全。
教育方面，菊城·云岄湾更是名校环伺，约1公里学府圈内汇聚了北区小学、竹源小学、华侨中学等优质教育资源，为孩子的未来提供了坚实的保障。
此外，镇政府、税务局、行政中心、工商局等行政高地均在项目2公里范围内，为业主提供一站式便捷服务。
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菊城·云岄湾的外立面使用了大面积玻璃幕墙设计，其轻盈的质感和通透的视觉效果，折射着江岸两侧的自然景观，观感足以媲美一线城市的CBD写字楼。
为了达成如此效果，项目在设计之初就将窗地比大大提高，远超市场常规（传统窗墙比约0.3-0.45）。
这意味着，建筑墙体中超过一半的面积被采光面所占据，充足的自然光线涌入室内，让空间更加明亮宽敞，居住舒适度得到显著提升。
项目效果图
其次，为了每一户业主都能拥有“城市极致的风景之窗”，菊城·云岄湾匠心独运地设计了无柱转角幕墙与L型阳台，筑造了270°超广角环幕景观面，其视觉享受足以与顶级豪宅相媲美。
为打造小榄顶豪豪宅产品，菊城·云岄湾秉承“敢为天下先”的“小榄公”精神，开创性地打造了小榄首个城市甲板式抬升江岸园林和首个下沉式庭院园林，引领豪宅新风尚。
“抬升”策略，主要是在原有园林地基之上，巧妙地运用城市甲板技术，持续抬升花园的高度，赋予住户登高望远的独特视角。
即便身处社区园林之中，也能一览无余地欣赏到壮阔的江景，实现江景与园林的完美融合，营造出一种“江在园中，园中有江”的诗意栖居。
“下沉”设计，则是在部分园林抬升所形成的高度差之间，再造下沉式庭院，通过叠水景观等多层次造景手法，增添园林的立体感和层次感。
“一部分抬升，一部分下沉”的创新造景方式，不仅巧妙地融合了围合式+开放式花园的实用优势，更为“菊房第四代住宅”的园林生活带来了全新的视角和体验。
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（GIF图片）
此外，菊城·云岄湾在多层次园林设计的基础上，还将会所空间与庭院自然景观巧妙融合，嵌入了峯层星级会所！
恒温泳池、健身房等功能空间的设计，均采用了大面积玻璃窗，将户外园林的生机与会所室内氛围紧密相连，彻底打破了传统会所相对封闭的格局，赋予了会所空间更加开放与灵动的气质。
据了解，峯层星级会所将致力于打造与国际豪华酒店相媲美的卓越品质，从建筑的选材到室内的设施配备，无一不体现出高端与精致，彰显出菊城·云岄湾作为小榄顶豪豪宅的非凡魅力。
菊城·云岄湾凭借其展现出的非凡品质、独树一帜的设计理念以及匠心打造的园林景观，已然稳居超级豪宅之列。
然而，一个项目更为内核的户型设计，才是衡量一个超级豪宅项目是否真正卓越的重要标准。
其一，项目全盘仅规划387户，每一户均采用了独立门庭入户设计，赋予业主更加尊贵与私密的居住享受。
其二，打造建面约110-210㎡新一代人居产品，空间赠送率高，通过精妙的空间布局与利用，实现了户型最高得房率约118%！
（GIF图片）
其三，转角270°景观面设计，避免了传统柱位的遮挡，让视野无拘无束地延伸。
大面积中空玻璃形成环幕望江大屏既保证了视野的开阔度，又兼顾了居住的舒适度。
其四，户户LDKG一体化格局设计，将室内活动空间紧密相连，形成了流畅而开放的居住空间。
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（GIF图片）
再配合超常规窗墙比，室内采光与通风达到了极致，阳光与清风流淌于屋内每一个角落。
凭借其远超常规的地段配套、层高、窗墙比和得房率等卓越元素，菊城·云岄湾的产品线无疑已经跨入了豪宅的行列，超越了大多数传统住宅的范畴。
菊城·云岄湾作为小榄菊城房产的里程碑之作，不仅承袭了品牌30余载的卓越品质，更在设计与配置上实现了全面迭代升级，成功跻身超级豪宅之列。
项目以高端品质、独特设计、匠心园林以及卓越的户型设计为核心，展现了小榄前所未有的居住体验与生活享受，也将成为这片土地的新地标。
集万千宠爱于一身的菊城·云岄湾，1栋现火热销售中，臻藏席位递减，恭迎品鉴。
作为小榄顶豪豪宅的菊城·云岄湾，为符合业主的尊贵身分与品味，在公区设计上同样不遗余力，投入巨大。
1、酒店式大堂
国际星级酒店式会所大堂以及入口门楼，融合现代建筑的质感及光影效果，尽显气派。
其与楼栋立面有着相似的线条感，外形简洁而保持一致，多层级、多色彩的运用更添高级感与层次感。
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（实景图）
2、星级会所
下沉庭院内，设计师将会所与庭院自然景观相融合，打造了一个峯层星级会所。
（游泳区域实景图）
会所内部按照国际豪华酒店规格打造，配备专业器材的健身空间，全年恒温泳池以及瑜伽空间，为业主提供高品质的休闲娱乐体验。
（健身房实景图）
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（瑜伽区域效果图）
3、港湾式车库
星级酒店级别港湾式地下车库前厅，全维度尊贵归家礼序，高级感和尊崇感已经溢出。
从酒店迎宾式入口到超宽光源指引的车道，全程注重仪式感和舒适度，让业主在归家的过程中感受到满满的尊贵与温馨。
（项目概念图）
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房产信息：
土地市场新变化：三季度出让金增幅收窄，多地“调规”地块获认可
今年以来，核心城市土地市场保持较高热度。一季度北京、杭州、成都等城市地价屡创新高，二季度多地拍出高溢价地块。进入下半年，房企继续在核心城市加快补仓，7月上海、深圳、苏州、南京等地均刷新城市或区域地价纪录。同时，今年以来，市场出现部分“调规再出让”地块，政府通过降低容积率、降低商业比例等方式提升土地价值，获得市场认可。
与核心城市土地市场热度相对应的是，今年以来多地“好房子”项目保持较好去化，改善性住房需求稳步释放，但整体来看，房地产市场“止跌回稳”仍需政策进一步加力。8月18日，李强总理主持召开国务院第九次全体会议，强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。从本次会议表述可以看到，“止跌回稳”仍是当下房地产政策核心目标，“采取有力措施”也表明政策仍有一定加力空间。
作为行业上游，土地市场表现是行业变化的重要“风向标”。趋势来看，预计房企将延续“聚焦深耕”的投资策略，核心城市优质地块竞争态势或将延续，其余大部分城市土地市场或继续低温运行，土拍分化仍是市场主旋律。
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三季度以来土地缩量态势延续，核心城市带动土地出让金同比增长，但增幅收窄
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
根据中指数据，2025年截至8月17日，300城住宅用地推出规划建面2.7亿平方米，同比下降20.3%；成交2.2亿平方米，同比下降7.0%，降幅较上半年有所扩大。土地出让金方面，核心城市土拍带动下，300城土地出让金同比增长23.3%，增幅较上半年收窄约5个百分点。
各线来看，今年以来，一二线城市加大核心区地块供应力度，推出面积整体同比虽然仍下降，但成交面积、土地出让金同比均增长，其中土地出让金同比增幅均超30%，一线城市增幅超40%。溢价率方面，一二线城市住宅用地平均溢价率较高，均在10%以上，显著高于三四线城市。
多地流拍及收储地块通过“调规”实现再出让，获市场认可
地块“调规”主要通过降低容积率、降低商业比例、放宽计容规则等方式增加项目价值。目前土地“调规再出让”主要分为两类：一类是地块此前遭遇“流拍”，通过调规可以增加地块吸引力，使其顺利出让。另一类主要是收储地块，今年以来多地专项债收购存量闲置土地取得一定进展，政府收回地块预计将通过调规后重新再出让。考虑到政策要求“收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发”，因此多数收储地块在未来几年才会陆续入市。
2025年以来，调规-再出让地块保持一定规模，如三季度宁波江北区01-06-01、06地块、深圳宝中南街坊地块均相继调规后成功出让：
深圳：8月15日，深圳宝安区新安街道A002-0108地块完成竞拍，此次吸引了招商+华润联合体、中海、建发，3家房企参与竞价，最终由招商蛇口+华润联合体以86.40亿元成交，溢价率34.81%，折合楼面地价约59586元/㎡，刷新宝中住宅用地单价纪录。地块前身为A002-0060宗地，原规划含51%商业及酒店，4月流拍后调整为住宅用地，容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商业配套。
宁波：8月18日，宁波江北区01-06-01、06地块成功出让，宁波城宏置业以19.3亿元的底价竞得该地块，成交楼板价9574元/平方米。该地块曾经于2022年6月出让，由宁波城投竞得，当时以30.3亿元底价成交，2025年6月政府以18.17亿元完成收储。本次再上市起拍总价19.3亿元，起拍楼板价9574元/平方米。值得注意的是，宁波城宏置业此前是宁波城投子公司，2025年6月，宁波城投退出城宏置业，新增投资方为宁波住房发展投资有限公司（60%）和宁波市江北区盛元项目管理有限公司（40%）。该地块由两宗子地块构成，多项开发指标均有调整，将更大面积的商住子地块变更为宅地，小面积的宅地变更为商住；一宗地块的容积率由2.5调整为2.2，另一宗由3.0调整为2.5；限高统一从原先的100米降低至80米，并取消了原01-06-01地块内规划的9班幼儿园。
此外，近期广州市规划和自然资源局连发两则控制性详细规划调整批前公示，拟将南沙区南沙街道市民广场北地块、金洲地铁站东北侧地块两宗商业用地调整为商住用地。
回顾相关政策来看，2024年6月，自然资源部、发改委联合下发《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》，提出三个方面18条举措处置闲置存量土地，明确鼓励地方政府“收、调、供”联动，为调规提供了政策依据。随后，北京、上海、广州、武汉等地出现“商改住”“降容”“退地再挂”案例，如上海徐汇区斜土街道地块，该地块原作为商业办公用地交易成功，由小米以15.5亿元的成交价底价摘得，作为小米上海总部。2024年3月，上海市控规部门调整该地块属性，重新上架出让的地块容积率由3.0调整为2.2，土地性质也由“商办”变成“住宅”，于8月7日由绿城以总价48.05亿元、30%溢价率摇号获取。武汉2024年超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅。
综合来看，土地调规一方面可解决“商办过剩、住宅错配”的结构性失衡，另一方面可降低房企开发强度、减轻资金压力，有助于稳定市场。政策端来看，中央层面已将“盘活存量土地和商办用房”作为房地产重要政策方向，自然资源部明确允许“依法调整规划条件”，为政策执行提供操作指南。市场端来看，根据中指数据，7月末重点50城新房可售库存出清周期仍在20个月左右，市场仍面临一定去化压力，与此同时，”好房子“项目普遍实现较好去化，表明改善性住房需求仍有空间，地块通过适当调规可以更加适应当下购房需求趋势，有助于推动市场“止跌回稳”。
房企结构性看多，高溢价地块多集中于一二线城市
注：溢价率超过20%（含）作为高溢价地块统计标准。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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高溢价地块城市分布来看，一二线核心城市为主力，土地出让金占比合计为89%。
城市内部来看，核心区及近郊区优质板块房企举牌意愿较高，如杭州高溢价地块多位于拱墅、上城、滨江、西湖等核心区及萧山钱江世纪城优质板块，成都高溢价地块多位于金牛区、成华区优质板块。
拿地房企来看，头部央国企展现出更强的投资主动性和补仓能力。2025年1-8月（截至8月14日），22个重点城市中，溢价率20%的地块央国企拿地金额占比为55.3%，较去年同期基本持平，民企占比为28.3%，其中滨江补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。
三季度以来，上海、深圳、苏州、南京等地多宗地块实现高溢价成交，部分地块刷新城市或区域地价最高纪录：
上海：7月，六批次成交宅地8宗，7宗溢价成交，土地出让金289.6亿元，浦东、虹口地块均触发中止价，刷新区域地价纪录；徐汇地块成交楼面价达20.03万元/m²，刷新全国宅地地价最高纪录，但该地块位于核心地段，体量较小，规划建面仅6117平方米，高单价主要是面积过小所致。
深圳：7月14日，前海桂湾T201-0232地块吸引12家房企参拍，成交楼面价84180元/㎡，溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录。8月8日，龙华A815-0037地块经49轮竞价，溢价率15.1%成交。8月15日，宝安区新安街道A002-0108地块溢价率达34.8%，成交价约86.4亿元，成交楼面价59586元/㎡，刷新宝中地价单价纪录。
杭州：7月成交宅地8宗，溢价7宗，其中余杭良渚东单元地块、石桥单元GS130201-56地块溢价率均近30%。
苏州：7月23日，工业园区双湖地块经49轮竞价，成交楼面价65242元/㎡，刷新江苏省地价纪录。
南京：7月30日，鼓楼区汉中门大街地块经89轮竞价，成交楼面价40215元/㎡，刷新鼓楼区地价最高纪录。
核心城市土拍热度较高，主要源于；一是核心城市加大优质地块供应力度，推出不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块，以“好房子”建设为抓手，引导房企聚焦高价值区域开发。二是房企“结构性看多”，今年以来房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕”“精准投资”策略，聚焦确定性高的城市及板块，市场上“好房子”产品销售表现较好也加大了企业在这些城市的拿地信心。三是近年来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，带动企业对新项目规划条件和去化速度预期提升。
但也需看到，除了优质地块外，即便是二线城市，土地也普遍底价成交，三季度截至8月17日，南京成交24宗宅地，20宗底价成交；武汉成交10宗宅地，9宗底价成交；苏州成交7宗宅地，6宗底价成交；无锡、济南、天津成交地块均为底价。
短期房企投资策略进一步趋同背景下，核心城市土拍竞争加剧，下半年优质地块预计会继续拍出较高地价，但全国土拍情绪仍待修复。
好地块铸就好房子，高质量供地推动住宅产品升级
早在去年4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出“合理控制新增商品住宅用地供应”，强调以需定供机制。在这一政策导向下，各地通过优化土地供给精准对接市场需求。北京、广州等核心城市在近两年土地供应计划中明确土地供应向中心城区、轨道站点周边倾斜，加大核心板块的优质地块供应力度，7月，《北京市深化改革提振消费专项行动方案》再次强调要“优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地”。
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2025年以来，“好房子”建设始终是房地产政策的核心议题，3月，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，体现出政府对于“好房子”建设的高度重视。3月31日，住建部发布国家标准《住宅项目规范》，为住房品质建设划定基准线。4月25日，政治局会议提出“加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给…”，行业从规模扩张转向质量提升的转型路径进一步清晰。7月，住建部发布了《“好房子”建设经验做法（第一批）》的通知，总结了各地“好房子”建设经验做法。同时在供地方面，7月成都、广州均明确要支持高品质住宅建设，部分城市如沈阳提出“高品质住宅项目可分期缴纳土地出让金”，为“好房子”项目开辟金融绿色通道。
从市场反馈来看，房企通过获取优质地块及产品力（户型、品质、科技、服务等）提升，实现与旧项目、二手房之间的差异化竞争，在销售表现上更具优势。今年以来，中海、保利、电建、越秀、招商等企业均相继推出“好房子”建设体系，并持续聚焦一二线核心城市及优质板块。短期来看，“好城市+好房子”仍将是企业穿越周期的核心赛道，具备品质溢价和需求支撑的双重空间，但也需警惕部分热点城市优质地块持续高溢价成交所带来的成本抬升与利润压缩风险。
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