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龙华新规2.0的楼盘也开始卷起来了？

先有联发红山新澍，后有中海云颂玖章，如今位于龙华上塘的深业上宸瑞府，也迎来即将入市消息！

最新消息：于5.1日在龙华天虹商场开放了临时展点，销售团队全部到岗，预计7月份开始进场，入市时间最快8月底。

户型图已经曝光，废话不多说，先上图再测评👇

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目前曝光出来的有87-99-103-107-120-130㎡的3-5房，得房率均约92%-97%之间，户型看起来也还不错，阳台均有拓展面积，飘窗可优化！

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87㎡3房2卫——上塘最标准的“上车位”，功能完整（双卫），适合三口之家/刚改起步。

99㎡4房2卫——这户型就是它这次的传播炸弹：新规高得房之下，把“四房”塞进更小总面积里，功能性拉满，

但代价通常是：房间会更紧凑、收纳要更抠、部分次卧别幻想做大床+大衣柜。

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103㎡4房2卫更像是99㎡的升级版，房间出去多了一个阳台，如果定价差价不大的情况下，则比99㎡更受欢迎。

107㎡-120㎡4房2卫偏向于改善，两个户型除了大小，其它都差不多，后者开间会更大一些。

130㎡5房2卫，客餐厨一体化，6.3米的景观阳台，一家六口或三代同堂容得下，独立入户空间。

深业上城瑞府/华府位于龙华上塘片区，民治街道洁玉街和福龙路辅路交汇,北地块属于大浪街道，南地块属于民治街道。

这块地是深业在2025年土拍由深业集团和龙华建设联合拿下的，宗地号是A815-0036，总占地面积：3.84万㎡，总建筑面积11.9万㎡，成交价19亿多，算下来楼面价大概2.8万㎡。

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瑞府北地块占地大概2.19万平方米，总建筑面积接近6.8万㎡，容积率只有3.1，北地块规划了5栋楼，全是24到25层的小高层，总共大概569户。

车位配比是1：1.16，也就是有661个地下车位，充电桩位占了204个，车位不用担心。

小区自带一个9班的幼儿园，还有1400平左右的商业底商，绿化率给到了40%，楼间距不会像超高层那么压抑。

交付：多处口径指向精装、预计2028年底交付（具体楼栋可能分批，一切以合同与官方通知为准）。

在“龙华新盘普遍越盖越高、越来越密”的背景里，它最大的差异化不是装修多奢；

而是把容积率压到3.1、把层数压到25层上下，去做一个更像“住”的社区，而不是“立体工位宿舍”。

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交通配套：4号线上塘站约700㎡（华府），意味着你早高峰去深圳北站2站，再往下福田自驾上福龙路很方便。

生活配套：项目自带约2000㎡社区商业；步行可达上塘荟、龙华天虹，休闲购物便捷；约3公里内汇聚红山6979、Costco等旗舰商业。

教育配套：项目周边约1.4公里范围内华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团未来小学、和平中学。

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项目&优点：

深业国企背书：交付风险在龙华这一档里相对更可控（当然不是100%，但比小民企期房安心至少一个层级）。

3.1低密+小高层：楼体不那么压迫、园林更可能做出来（前提是后面公区别缩水），住进去的“呼吸感”在龙华新盘里算稀缺。

纯商品房叙事（无保障房/回迁掺和的说法，以官方规划要点为准）：对圈层纯粹性、后期二手画像更“可预期”。

缺点&硬伤：

1，「主干道福龙路 + 铁路/地铁走线」的噪音问题（预计50-60分贝）这是最大的硬伤。

2，南区华府地铁距离实测只有700米，北区瑞府绕行超过1000米，步行超过10分钟。

3，学校，目前对应的学校是未来小学和和平中学，属于中等偏下水平，对学区要求的不友好。

说实话，深业上宸瑞府这盘我看完的感受就八个字：底子挺正，但别上头。

它最值钱的不是啥“红山平替”的口号，而是两件很“纠结的事”：

一是矛盾就写在它家门口——洁玉街×福龙路辅路这个位置，决定了它一边吃到了福龙路进福田的快，一边也必须承受福龙路（以及铁路/动车所方向）的噪音低频底噪。

二是3.1容积率+25层小高层+近40%绿化这套组合，在龙华普遍往“超高密”卷的环境里，确实把“住”的尊严找回来了，这也是当下购房者最关注的低容积率。

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