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项目基本信息：

开发商：广州地铁+越秀集团

开盘时间：2021年2月22日

交付时间：现房，精装

总占地面积：约24万㎡

总建筑面积：约88万㎡

总栋数：24栋

总户数：约4312户

使用率：85％

容积率：2.41

绿化率：30%

车位数：6517个，1：1.48

物业公司：越秀物业，3.26元/㎡/月

户型：73-85-86-107-112方平层，98-107方复式广州星瀚TOD ✨【售楼处电话】✅ 400-856-3771（已认证）❇❇

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项目楼栋分布和户型：

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项目交通配套：

项目位于地铁22号线陈头岗站上盖，出门即达地铁站，1站到广州南站，3站到番禺广场，可换乘多条地铁线路通达全城。同时，南大干线、东晓南放射线等主干道环绕，自驾前往万博商圈、珠江新城等区域较为便捷。

项目教育配套：

社区内部配建一所27班公办悦乐美幼儿园和45班九年一贯制公办广外附校均已开学一共提供1350个小学学位和750个中学学位，而且可以插班。

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项目商业配套：

项目自带1.5万方商业街，北区有底商、肉菜市场，南区则有地铁商业广场、商业街。

大型商业的话需要去到万博，驱车不到20分钟，万博有广州第一家开业的山姆会员店、万达广场天河城、四海城，还有K11、万象城在建中，商业配套非常丰富。

项目医疗配套：

项目休闲配套：

建面约6.6万㎡全龄段四大主题园林+森氧园林，配备中心泳池、亲子乐园、会客厅、健身场所、阳光草坪等等。

北向视野无遮挡，头排望江揽一线景观，南向瞰园林，超百米楼间距，享全园林景观视野。

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项目优势分析：

1、交通便利，项目位于地铁22号线陈头岗站上盖，出门即达地铁站，1站到广州南站，3站到番禺广场，可换乘多条地铁线路通达全城。同时，南大干线、东晓南放射线等主干道环绕，自驾前往万博商圈、珠江新城等区域较为便捷。

2、教育配套优质，小区内自建27班公办幼儿园和45班九年一贯制广外附属学校，提供1350个小学学位和750个初中学位。广外附校在教育界口碑较好，且为公办学校，免学费，可节省约60万元教育成本。

3、生活配套完善，社区配建约1.7万㎡商业街，涵盖便利店、超市、餐饮等，满足日常需求。此外，周边20分钟车程内可达万博商圈，拥有山姆会员店、万达广场等大型商业设施。

4、居住氛围成熟，作为大型社区，总户数约4300户，已有多户业主入住，生活氛围浓厚。小区园林绿化率达30%，楼间距超过百米，部分高层可望江景或园林景观。

5、性价比高，首付约30万即可入手地铁+学区房，部分户型总价200-300万左右，对于刚需家庭较为友好。开发商实力较强，项目已现楼交付，风险较低。

项目待改善分析：

1、区域发展滞后所属的泛广州南站板块目前配套尚在完善中，周边仍较荒凉，缺乏大型商业和产业支撑。周边医疗资源有限，大型三甲医院需驾车较长时间前往。

2、环境与设施顾虑，北区部分楼栋靠近变电站，可能影响部分购房者心理。此外，周边城市面貌欠佳，短期内难以形成成熟的城市景观。

3、噪音干扰，项目临近南大干线、东晓南放射线等主干道，部分前排楼栋可能受交通噪音影响。此外，地铁运行也可能产生一定震动和噪音。

4、户型设计局限，部分小面积户型功能性一般，得房率约85%，低于市场平均水平。超高层设计（最高54层）可能导致电梯等待时间较长，且不适合恐高或有老人的家庭。

项目适合人群：

项目适合预算有限、注重交通便利和教育资源的刚需家庭。尽管存在区域发展和噪音等问题，但其地铁上盖、学区房等优势仍具有较强吸引力。若能接受当前的配套条件，该项目是番禺区性价比较高的选择之一。

项目在售楼栋和户型价格：

1栋平层：47层，3梯6户，76.87.111平，现楼，17层和33层是避难层

2栋：47层，3梯6户，76.86.112平，现楼，17层和33层是避难层

3栋平层：33层，2梯6户，73.88.107平，现楼

4栋平层：33层，2梯6户，73.88.107平，现楼

5栋：33层，2梯6户，73.88.89.107平，现楼

6栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

7栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

8栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

9栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

10栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

11栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

12栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

13栋：33层，2梯6户，87.103.114平，售罄

14栋：21层，2梯6户，84.95.116平，售罄

15栋：21层，2梯6户，84.95.116平，售罄

16栋：33层，2梯6户，84.95.115平，售罄

17栋复式：26层，2梯8户，98.107平，现楼

18栋复式：26层，2梯8户，98.107平，现楼，130％使用率

19栋平层：54层，3梯6户，85.112平，现楼，售罄

20栋平层：54层，3梯6户，85.112平，现楼，售罄

21栋平层：54层，3梯6户，85.86.112平，现楼，售罄广州星瀚TOD ✨【售楼处电话】✅ 400-856-3771（已认证）❇❇

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