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128 Waterloo

【项目基本信息】

物业：1幢

楼层：21层

户数：110伙

户型：1-4房

交房：现楼发售

教育：34校网

开发商：俊和/萊蒙國際

地址：何文田窩打老道128號

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128 WATERLOO

1 房 / 在售

面积：342 呎

总价：782 万起

2 房 / 在售

面积：551 呎

总价：1581 万起

3 房 / 在售

面积：842 呎

总价：2779 万起

4 房 / 在售

面积：1258 呎

总价：3912 万起

交通便利：

距离观塘线和荃湾线的太子站与东铁线旺角东站均步行15分钟左右，另外窝打老道作为连接新界与港岛的主干道，交通四通八达。

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教育资源：

小学34校网：名校林立，包括有协恩中学附属小学、陈瑞祺（喇沙）小学、马头涌官立小学等，附近也有不少国际学校。

中学九龙城区：共有16间Band1学校，分别是拔萃男书院、喇沙书院、协恩中学、玛利诺修院学校（中学部）、民生书院及香港培正中学等。

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周边配套：

生活圈层：踞九龙何文田传统豪宅核心，毗邻加多利山、九龙塘，住户多为中高收入阶层与名人，圈层纯粹尊贵。属 34 号名校网及九龙城中学网，聚重教家庭，文化氛围浓厚。近太子站等枢纽，助居民拓展多元社交与生活视野。

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商业便利：128 Waterloo 商业配套便捷丰富，15 分钟内可达新世纪广场，含一田超市等店铺；近九龙塘又一城，满足购餐娱需求。太子道西等沿线民生商店、食肆密集，衙前围道饮食丰，九龙城广场及街市护日常所需。

会所设施：于1楼及2楼设有6,221尺住客会所，配有泳池、健身房、瑜伽室、桌球室及童趣天地等，从个人阅读到举办活动招待亲朋都可以在Club128一一实现。

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楼盘评测

【优点】

地段优越：何文田传统豪宅区，近太子站、旺角东站（步行约 15 分钟），窝打老道主干道交通便利。

教育资源强：属 34 号名校网，周边多所优质中小学（如马头涌官立小学、喇沙书院等）。

配套完善：会所含泳池、健身室等设施；近新世纪广场、九龙城广场，生活购物便捷。

品质高端：全屋智能家居、德国 Miele 厨电等欧美品牌装修，户型多样（331-1258 平方呎），部分设地暖、加厚楼板。

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【缺点】

价格高：尺价 2.23 万起，大户型总价超 4000 万，预算门槛高。

小户型紧凑：部分两房户型空间被吐槽像 “胶囊公寓”。

层高限制：整体层高 3.3 米，对挑高需求者而言仍显不足。

【PS小编总结适合购房人群】

重视教育家庭：34 号名校网 + 优质中小学环绕，满足子女教育需求。

高净值人群：豪宅定位，智能装修 + 高端配套，匹配高品质生活追求。

地段刚需者：何文田核心区，近地铁 + 主干道，交通与生活配套成熟。

改善型买家：户型多样（1-4 房），空间设计灵活，适合居住升级需求。

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财联社8月15日讯（记者 王海春）招商蛇口和华润置地两家实力雄厚的央企，联手拿下了深圳今年的总价地王。

8月15日，深圳成功出让一宗位于宝安区的涉宅用地。本次出让的A002-0108地块，位于宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，土地面积42521平方米，容积率3.41，建筑面积14.5万平方米（其中，住宅12.5万平方米、商业18350平方米）。该地块起拍价64.09亿元，起始楼面价44200元/平方米。

开拍前，该地块有3家竞买人报价。经过187轮线下激烈角逐，最终招商蛇口、华润置地联合体以86.4亿元的价格竞得该地块，折合成交楼面价59586元/平方米，溢价率34.81%。

中指院深圳分院高级分析师孙红梅指出，截至目前，本次成交的宝中涉宅用地，是深圳今年出让的宅地中面积最大的一宗，也是起拍价最贵的一宗。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟告诉记者，该地块成交价创下2025年以来深圳宅地出让总价新高，同时位居深圳土拍历史宅地成交金额排行榜第8位。孙红梅介绍，该地块还刷深圳新宝中区域住宅用地单价纪录。

“作为核心区稀缺宅地，宝中南街坊地块凭借助成熟的区域配套和优越的地理位置，引发市场高度关注。虽然该地块总价不低，不过，成交价格仍略低于此前市场预期。”邹少伟表示。

公开资料显示，上述地块前身为A002-0060宗地，原规划含51%商业及酒店，因4月流拍后调整为纯住宅用地，容积率从5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商业配套。

该地块也是深圳宝中片区近几年以来，最临近海岸线的集中连片净地。其紧邻滨海文化公园、欢乐港湾，坐拥海景资源，周边有壹方城、宝安中学外国语学校等优质商业和教育配套。

“规划调整后，该地块居住属性更纯粹，加之开发门槛降低，对开发商来说更具吸引力，也更加符合当前市场对住宅用地的需求。”孙红梅表示。

从周边在售项目情况来看，容积率相似的都市茗荟花园，2025年平均售价达到11.7万元/平方米。而该地块东南方向约2.5公里处，为刷新深圳地价纪录的深南单山桂湾宅地。

在孙红梅看来，地块周边分布旧改项目，按照深圳房票政策，未来拆迁补偿资金将定向流入新房市场，可释更多购房需求。

业内人士介绍，今年以来深圳楼市、土地市场表现，均处于国内第一梯队。

就在上个月，招商蛇口于7月14日以21.55亿元的价格竞得深圳前海桂湾片区一宗宅地，该地块84180元/平方米的成交楼面价，刷新了深圳的单价纪录。

从市场成交来看，据克而瑞数据，今年前7个月，深圳商品住宅成交面积259万平方米，同比增长24%，土地成交建筑面积446万平方米，同比增长89%，同比增速均排在全国前列。

分析师认为，深圳宝中地块成功出让，反映出深圳核心区土地市场进入品质为王新阶段，招商蛇口与华润置地的联合开发，将重塑该区域高端住宅市场格局。

“该地块的高溢价表明头部房企对深圳核心资产的长期看好，预示着核心区土地价值将持续攀升，开发商以‘联合体+专业化’应对竞争，金融创新与政策合规将成为行业生存的关键。”孙红梅称

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